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天元房地产:新法速递与资讯案例观察(2022年第15期)

2022-11-07

 法律法规及政策 

一、二十大报告丨加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度

二、财政部丨加强“三公”经费管理严控一般性支出

三、北京丨出台八项措施助力盘活存量国有建设用地

四、广东丨工业用地试行“标准地”供应制度

五、韶关丨给予农业转移人口住房契税补贴、购房专属优惠

六、常州丨实行住房租赁备案制度,严禁住房分割出租

 资讯观察 

一、广州、天津和南京完成第三批集中供地

二、物业企业德信服务收购杭州凯川39.2%的权益

三、世贸集团17.5亿元转让南京项目予五矿信托及中国信达

四、首单标准厂房产业园公募REITs于上交所上市

五、凯德集团以20.37亿元法拍竞得博瑞大厦

六、阳光城首遇清盘令,股东福建阳光集团未能按期支付两期债券利息

 司法实践 

案例丨如《联合体协议》明确约定牵头人有权对外签订合同,且联合体对外承担连带责任,则联合体对牵头人为履行总承包合同签订的有关协议承担连带责任。


法律法规及政策


一、 二十大报告丨加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度

【内容摘要】2022年10月16日,中国共产党第二十次全国代表大会在北京人民大会堂开幕,习近平总书记代表十九届中央委员会向大会作报告时指出,我们要完善分配制度,坚持按劳分配为主体、多种分配方式并存,坚持多劳多得,鼓励勤劳致富,促进机会公平,增加低收入者收入,扩大中等收入群体,规范收入分配秩序,规范财富积累机制。实施就业优先战略,强化就业优先政策,健全就业公共服务体系,加强困难群体就业兜底帮扶,消除影响平等就业的不合理限制和就业歧视,使人人都有通过勤奋劳动实现自身发展的机会。健全社会保障体系,健全覆盖全民、统筹城乡、公平统一、安全规范、可持续的多层次社会保障体系,扩大社会保险覆盖面。坚持男女平等基本国策,保障妇女儿童合法权益。促进残疾人事业全面发展。加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。推进健康中国建设,把保障人民健康放在优先发展的战略位置,建立生育支持政策体系,实施积极应对人口老龄化国家战略,促进中医药传承创新发展,健全公共卫生体系,加强重大疫情防控救治体系和应急能力建设,有效遏制重大传染性疾病传播。


报告还指出,全面推进乡村振兴。全面建设社会主义现代化国家,最艰巨最繁重的任务仍然在农村。坚持农业农村优先发展,坚持城乡融合发展,畅通城乡要素流动。加快建设农业强国,扎实推动乡村产业、人才、文化、生态、组织振兴。全方位夯实粮食安全根基,全面落实粮食安全党政同责,牢牢守住十八亿亩耕地红线,逐步把永久基本农田全部建成高标准农田,深入实施种业振兴行动,强化农业科技和装备支撑,健全种粮农民收益保障机制和主产区利益补偿机制,确保中国人的饭碗牢牢端在自己手中。树立大食物观,发展设施农业,构建多元化食物供给体系。发展乡村特色产业,拓宽农民增收致富渠道。巩固拓展脱贫攻坚成果,增强脱贫地区和脱贫群众内生发展动力。统筹乡村基础设施和公共服务布局,建设宜居宜业和美乡村。巩固和完善农村基本经营制度,发展新型农村集体经济,发展新型农业经营主体和社会化服务,发展农业适度规模经营。深化农村土地制度改革,赋予农民更加充分的财产权益。保障进城落户农民合法土地权益,鼓励依法自愿有偿转让。完善农业支持保护制度,健全农村金融服务体系

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二、财政部丨加强“三公”经费管理严控一般性支出

【内容摘要】2022年9月27日,《财政部关于加强“三公”经费管理严控一般性支出的通知》(财预〔2022〕126号,以下简称“《通知》”),包括九方面内容,其中:


在防止虚增财政收入与严控一般性支出一体推进方面,《通知》明确指出地方各级财政部门在坚持严控一般性支出,厉行节约、勤俭办一切事情同时,要依法依规组织财政收入,持续整治违规收费行为,坚决防止收过头税,杜绝乱收费、乱罚款、乱摊派,不增加市场主体负担。坚决落实党中央、国务院确定的各项减税退税降费政策,确保应减尽减、应退尽退,依法打击各种偷税、漏税、骗补等行为。严禁各地方政府财政局通过举债储备土地,不得通过国企购地等方式虚增土地出让收入,不得巧立名目虚增财政收入,弥补财政收入缺口。进一步规范地方事业单位债务管控,建立严格的举债审批制度,禁止新增各类隐性债务,切实防范事业单位债务风险。


此外,《通知》还指出要:一、加强预算编制源头管理。建立健全“三公”经费和一般性支出审核机制,加强有关支出必要性、合理性审核。二、硬化预算执行刚性约束。全面加强预算执行管理,硬化实化预算约束机制,严格执行人大批准的预算,强化预算指标管理,不得无预算、超预算安排支出。三、强化“三公”经费执行监控。财政部依托预算管理一体化系统监控地区、部门“三公”经费预算执行。四、加大“三公”经费公开力度。按照“公开为常态、不公开为例外”原则。五、做深做细过紧日子情况评估。六、加快支出标准体系建设。七、做实全过程预算绩效管理。八、强化监督检查和问责机制。

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三、 北京丨出台八项措施助力盘活存量国有建设用地

【内容摘要】2022年9月27日,北京市人民政府办公厅发布《关于存量国有建设用地盘活利用的指导意见(试行)》(以下简称“《指导意见》”),《指导意见》主要内容如下:


一、适用范围。《指导意见》所称存量国有建设用地是指现状国有建设用地中规划为建设用地的土地资源。各区政府应依据分区规划,以土地使用效率为重点,突出土地集约利用度,统筹各方面指标,对本区存量国有建设用地进行综合评价,确定需盘活利用的存量国有建设用地。


二、实施路径。鼓励原土地使用权人通过自主、联合等方式盘活利用;原土地使用权人无继续开发建设意愿的,可通过土地二级市场交易监管平台进行转让或由纳入自然资源部储备机构名录的机构收储(可带地上建筑物)。鼓励国有企业探索成立专业平台公司,通过腾退、整合等方式,对企业所属土地、房屋资源进行统筹再利用。


三、支持政策1、建筑规模指标。可在各区范围内或企业权属范围内对建筑规模指标进行转移和集中使用。涉及跨区项目,可实施跨区统筹。其中,对高精尖项目,或轨道微中心等立体复合开发项目予以优先保障。


2、用地功能兼容。鼓励产业用地混合利用,单一用途产业用地内,可建其他产业用途和生活配套设施的比例不超过地上总建筑规模的30%。其中用于零售、餐饮、宿舍等生活配套设施的比例不超过地上总建筑规模的15%。


3、建筑功能转换。重点功能区及现状轨道站点周边,鼓励利用现状建筑改建保障性租赁住房。


4、土地利用方式及年限。对存量国有建设用地盘活利用中涉及的划拨用地、出让用地,可采取协议出让、先租后让、租赁、作价出资(入股)或保留划拨方式使用土地(再利用为商品住宅的除外)。存量国有建设用地盘活利用项目,可结合规划情况,合理约定出让年限,但不得超过相应用途法定最高出让年限。以弹性年期方式及长期租赁方式使用土地的,出让及租赁年限不得超过20年,并可申请续期。


5、异地置换。对腾退的流通业用地、工业用地,在收回原国有建设用地使用权后,在符合规划及本市产业发展要求前提下,经批准可以协议方式为原土地使用权人安排产业用地。《指导意见》明确了符合城市副中心发展定位的国有企事业单位的异地置换条款,包括在疏解至城市副中心时可新建或购买办公场所等。


6、过渡期政策。企业利用存量房产、土地资源发展符合我市重点支持产业的,至多五年内可享受不改变用地主体和用途的过渡期政策。过渡期满及转让需办理改变用地主体和规划条件的手续时,除符合《划拨用地目录》的可保留划拨外,其余可以协议方式办理。


7、土地出让价款缴纳。土地价款可分期缴纳,最长不超过1年,首次缴纳比例不得低于50%。同时,对几类特殊情形进行了明确,例如在符合规划、不改变用途的前提下,对现有工业用地提高土地利用率和增加容积率的,以及对提高自有工业用地或仓储用地利用率、容积率并用于仓储、分拨运转等物流设施建设的,不再增收土地价款等。


8、用地功能保障。为保障产业用地发展空间,提出“三城一区”、国家级开发区、市级开发区等重点功能区,需在产业用地主导功能不变的前提下,实施盘活利用。转型为教育、养老等公共服务类用途的,房屋不得分割转让。

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天元点评:

本《指导意见》明确鼓励利用现状建筑改建保障性租赁住房,这是继长沙和成都实践“存量住房纳入保障性租赁住房后,不计入家庭限购套数”后,又一个城市在增加保障性租赁住房方面的创新探索,对于保障性租赁住房供应渠道进行了拓展。此外,北京市人民政府于2022年3月17日印发的《北京市关于加快发展保障性租赁住房的实施方案》明确筹集保障性租赁住房的五大渠道包括:集体经营性建设用地、企事业单位自有闲置土地、产业园区配套用地、新供应国有建设用地、存量闲置房屋。本《指导意见》出台的创新支持政策,是灵活地将存量闲置房屋转化为保障性租赁住房的举措应用在市场实践中的表现。

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四、广东丨工业用地试行“标准地”供应制度

【内容摘要】2022年10月16日,广东省工业和信息化厅、广东省自然资源厅印发《广东省工业用地“标准地”供应工作指引(试行)》(以下简称“《工作指引》”),自2022年10月12日起施行,有效期3年,主要内容如下:


一、界定概念。“标准地”是指根据不同行业分类,在供地条件中设定固定资产投资强度、容积率、亩均税收、研发经费投入强度、就业贡献等指标,并结合区域评估结果和规划要求,在同一区域内按照统一的标准进行供应和监管的国有工业用地。


二、明确目标。经依法批准设立的各类省级以上开发区(产业园区,含省级以上经济技术开发区、省级以上高新技术产业开发区、省产业园等),到2022年应有30%以上的新供国有工业用地实行“标准地”供应,到2025年新供国有工业用地要全面实行“标准地”供应,并鼓励其他区域实行。


三、细化工作流程。主要包括6个步骤:

1、开展区域评估。由县级以上人民政府(东莞市、中山市属地政府)组织对工业用地集聚区开展压覆重要矿产资源评估、环境影响评价、节能评估等区域评估。


2、确定“标准地”控制标准。省工业和信息化厅联合省自然资源厅发布全省新供工业用地“标准地”控制指标及其区域修正系数,各地在省级标准基础上,结合区域评估结果及相关规划要求,提出本地指标要求,鼓励本地标准高于省级标准。老区苏区、民族地区可适当调低控制指标,但不得低于国家相应标准。


3、组织“标准地”供应。市、县自然资源主管部门根据当地“标准地”具体控制指标,拟定国有建设用地使用权供应方案,经市、县人民政府批准后,将“标准地”具体控制指标纳入土地供应公告进行发布,组织“标准地”供应。


4、签订项目监管协议,办理不动产登记。县级人民政府(东莞市、中山市属地政府)或开发区(产业园区)管委会与土地使用权人签订项目监管协议。项目监管协议载明“标准地”控制指标要求、指标复核办法、国有建设用地使用权转让须满足条件、违约责任等内容。土地使用权人按规定程序申请办理国有建设用地使用权首次登记。


5、按约定实施建设。土地使用权人按照相关规定和既定计划建设实施。因不可抗力或政府原因

导致不能按期开工的,可以按规定相应延期,但延期不得超过一年。


6、组织验收复核。各地依据自行制定的工业用地“标准地”竣工验收和达产复核具体办法,按照事先约定条件进行对标竣工验收和达产复核。


四、强化服务和监督管理。各地对企业项目“标准地”供地予以政策指导,协助办理有关手续。县级以上人民政府(东莞市、中山市属地政府)或开发区(产业园区)管委会组织相关主管部门对项目监管协议、有偿使用合同或土地划拨决定书的约定事项实施监管,实行覆盖“项目建设、竣工验收、达产复核、股权变更、用地转让”等环节的全周期管理。省工业和信息化厅、自然资源厅建立动态调整机制,根据“标准地”供地情况,适时动态修订工作指引及其指标体系。

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五、 韶关丨给予农业转移人口住房契税补贴、购房专属优惠

【内容摘要】2022年10月17日,韶关市人民政府办公室印发《韶关市农业转移人口住房支持实施细则》(以下简称“《细则》”),农业转移人口的住房支持政策主要内容如下:


一、住房消费方面。《细则》提出,各级自然资源部门要有针对性地开展供地和规划指标设定工作,引导新建商品房项目满足农业转移人口对房屋的规模、质量等方面需求,优先保障农业转移人口居住、就业、基础设施和公共服务设施等项目用地。


各级财政部门给予农业转移人口购买新建商品住房专项财政补贴,积极鼓励支持农业转移人口在城镇购买新建商品住房并落户。农业转移人口在城镇购买新建商品住房、依法缴纳契税并落户的(同一住房),经住建管理部门核实相关完税凭证和落户资料,对缴纳的契税给予全额财政补贴。


各级金融管理部门要加大对农业转移人口的金融支持,引导各商业银行扩大农业转移人口购房信贷规模和给予优惠利率支持,创新相关信贷产品,简化办理流程。


二、住房公积金权益方面。农业转移人口可自愿缴存住房公积金,纳入住房公积金保障范围,支持农业转移人口住房消费。农业转移人口连续正常缴存住房公积金满6个月,购买住房符合贷款条件的,可申请住房公积金贷款(目前,单人申请最高贷款额度为30万元,二人及以上申请最高贷款额度为50万元)。购买已认定为装配式建筑或星级绿色建筑的商品住房,公积金最高贷款额度上浮20%。


三、住房保障权益方面。符合条件的农业转移人口纳入公共租赁住房、直管公房等住房保障范围,实现住房保障均等化服务等。


四、保障性住房供给方面。各级住建管理部门要合理规划保障住房供给,稳步提升住房保障水平,合理控制新增供应规模,完善基本公共服务配套。各地要充分激活已建棚改安置房源,可将闲置棚改安置房用作保障性租赁住房,探索扩大保障性租赁住房供给范围。

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六、常州丨实行住房租赁备案制度,严禁住房分割出租

【内容摘要】2022年10月11日,常州市人民代表大会常务委员会公布《常州市租赁住房安全管理条例》(以下简称“《条例》”),《条例》从以下方面对租赁行为作出规定:


一、禁止出租的房屋范围。包括:(一)违法建筑;(二)违反规定改变房屋使用性质的;(三)不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的;(四)经鉴定属于危险房屋不能用于居住的;(五)法律、法规禁止出租的其他情形。村(居)民自建住宅出租用于居住的,出租人应当在出租前按照规定进行房屋安全鉴定。


二、出租标准。租赁住房当事人不得擅自改变住房原有建筑主体和承重结构,不得超过原设计标准增加住房楼面、屋面荷载,不得违反消防安全要求将住房装修或者分隔。用于出租的住房,应当以原始设计的房间为最小出租单位,不得将房间分隔后出租用于居住。住房按间出租的,每间房间内人均使用面积不得低于六平方米,每间房间内居住人数不得超过两人。


三、出租人与承租人应当依法签订书面住房租赁合同,按照规定明确双方的安全责任。承租人转租住房的,应当经出租人书面同意,并依法分别履行承租人和出租人的安全责任。


四、自然人转租住房五套(间)以上的,应当依法办理市场主体登记。


五、实行住房租赁备案制度。出租人应当自签订、变更或者终止住房租赁合同之日起三十日内,按照规定到住房所在地的住房城乡建设主管部门办理备案。住房租赁企业租赁住房或者房地产经纪机构促成住房租赁的,由住房租赁企业或者房地产经纪机构通过住房租赁综合管理服务平台办理住房租赁合同网签备案。

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一、广州、天津和南京完成第三批集中供地

【内容摘要】近期,广州、天津和南京相继完成第三批集中供地。2022年10月10日,广州第三批集中供地收官,本次广州拟出让20宗涉宅用地,成功出让15宗,出让宗地总成交价约人民币479亿元;其中,2宗位于海珠区的地块分别由保利与中国铁建溢价竞得,其余13宗地块底价出让。


2022年10月17日,天津完成第三批集中供地,本次拟出让17宗涉宅地块,全部成功出让,总成交价约98.986亿元,仅位于市区的一宗地块溢价出让,其余为底价竞得。


2022年10月19日,南京完成第三批集中供地,本次拟出让32宗涉宅地块,流拍1宗,成功出让31宗地,总成交价约273.73亿元。成功出让的地块中,4宗为溢价出让,其余27宗地块底价成交。

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天元点评:

自2021年集中供地以来,自有资金竞买、“禁马甲”等相关政策在全国进行集中供地的城市已经基本稳定,而竞拍规则从地块出价触顶后竞自持、竞品质和竞配建、竞现房等竞拍规则逐渐转向触顶摇号或者抽签,其转变的原因主要有两点考虑:一是与近期房地产市场政策调控和融资受限背景下土地拍卖市场遇冷有关,减少竞自持、竞品质和竞配建、竞现房等规则的适用以缓解房企的开发成本压力。二是针对热门地块有条件地使用竞自持、竞品质和竞配建、竞现房等变相增加开发成本的竞拍方式以真正达到限地价、限房价的目的。


各地政府对于不同地块因地制宜地采用不同的竞拍规则,对于集中供地中的热门地块,仍然坚持限地价的出让原则;而对于整体趋冷频遇流拍的土地拍卖市场,土地部门也在调整相关地块的出让条件,并且出台了土地市场的利好政策,例如天津于九月出台了土地出让金余款可限期分期付款、改善地块的商住比例等政策(天津市住房城乡建设委、市规划资源局等《关于进一步完善房地产调控政策促进房地产业健康发展的通知》)。

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二、物业企业德信服务收购杭州凯川39.2%的权益

【内容摘要】2022年10月11日,德信服务集团有限公司(港股代码02215.HK,以下简称“德信服务”)发布公告(以下简称“本公告”)披露了四笔对外提供的借款,同时披露了一项与借款人相关的交易。


德信服务于公告中披露的借款情况如下:2021年12月21日,德信服务附属公司杭州骏德商业运营管理有限公司(以下简称“杭州骏德”)向杭州凯川投资管理有限公司(以下简称“杭州凯川”)提供了两笔借款,金额分别为117,567,000元及9,847,000元,年利率均为7.2%;杭州骏德向德清信瀚企业管理有限公司(杭州凯川的股东,以下简称“德清信瀚”)提供了金额为人民币6,120,000元的借款,年利率为7.2%;德信服务附属公司德信盛全物业服务有限公司向德清达康企业管理有限公司(杭州凯川的股东,以下简称“德清达康”)提供了人民币4,121,520元的借款,年利率为10%。前述借款本金总额为人民币131,655,520元,且均无担保、无抵押,德信服务对前述借款人进行了尽职调查,并考虑到公司与杭州凯川、德清信瀚的业务合作关系、利息收入等因素,提供了该等借款。


前述借款相关的协议均于2021年12月21日签订,目前已悉数还清,德信服务于公告中表示由于公司员工不熟悉上市规则,董事会近期才知悉根据上市规则需将前述借款予以公告,因此补充披露。


德信服务与借款人相关的交易情况如下:买方杭州骏德与卖方德清信瀚、标的公司杭州凯川订立股权转让协议,杭州骏德同意向德清信瀚收购杭州凯川的39.2%股本连同股东贷款(即前述借款中杭州骏德向杭州凯川提供的第二笔借款,金额为9,847,000元),总代价为人民币1,570万元。前述股权转让协议所载的所有先决条件均已获达成,并已于2022年4月7日就转让杭州凯川的股权进行登记。


德信服务主要从事提供物业管理服务、社区增值服务及非业主增值服务,2021年7月于港股上市。杭州凯川主要从事投资管理及咨询业务,于收购事项后及截至本公告日期,杭州凯川由德清信瀚持有40.8%股权、由张优军持有20%股权及由德信服务持有39.2%股权。德信服务与杭州凯川及其股东德清信瀚都存在业务合作关系,杭州凯川一家子公司聘用德信服务提供物业管理服务。


杭州凯川的主要业务活动为在陝西省渭南市投资建设一项商业物业。德信服务在公告中表示,公司决定收购杭州凯川的39.2%权益,乃由于杭州凯川在陝西省渭南市商业商务区承接一项商业地产项目,项目建筑面积超过130,000平方米,可容纳3,000多家商户,与杭州凯川合作能够让德信服务向该等商户租赁商铺提供物业服务。通过参股杭州凯川,德信服务预计将能实现业务目标,以将其客户群多元化至商业物业领域,并增加收入来源。

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三、世贸集团17.5亿元转让南京项目予五矿信托及中国信达

【内容摘要】2022年10月12日,世茂集团控股有限公司(港股代码00813.HK,以下简称“世茂集团”)发布公告称,繁兴有限公司(世贸集团间接全资附属公司,以下简称“繁兴公司”)和上海裴悦企业管理有限公司(世贸集团间接全资附属公司,以下简称“上海裴悦”,与繁兴公司合称“卖方”),作为卖方,与买方芜湖信思达投资合伙企业(有限合伙)(以下简称“芜湖信思”)、项目公司南京万智源置业有限公司(以下简称“项目公司”)就出售项目公司45%股份及转让上海裴悦债权的事项签订协议。交易标的为繁兴公司与上海裴悦持有的项目公司45%股份(交易对价为人民币306,769,972.01元)以及上海裴悦对项目公司金额为人民币1,443,230,027.99元的债权,总代价为人民币17.5亿元。协议还约定,买方芜湖信思将聘请卖方或其指定方管理南京项目住宅部分的施工及销售,如管理费少于人民币1.5亿元、买方单方面终止聘请或者不聘请卖方,买方需要向卖方支付人民币1.5亿元(减去买方已就管理南京项目住宅部分的施工及销售向卖方或其指定方支付的任何金额)。


买方芜湖信思的普通合伙人及执行事务合伙人为信达资本管理有限公司,其有限合伙人为中国信达资产管理股份有限公司及五矿国际信托有限公司。世茂集团于公告中表示,该笔交易为降低公司负债的举措之一。


根据公告,项目公司的主要业务为发展位于中国南京市栖霞区尧化街道兴智科技城的综合混合用途物业发展项目(以下简称“南京项目”)。南京项目的占地面积为226,113.77平方米(包括地下空间26,460.97平方米),包含住宅、商业及写字楼以及社交及绿地空间。该项目目前正在施工阶段,其中部分已取得预售许可证。


该项目最初是由世茂集团与苏宁置业集团有限公司(以下简称“苏宁置业”)联合开发。2020年7月,苏宁置业以45.7亿元的总价竞得南京项目所在地块,以南京万智谷置业有限公司(以下简称“南方万智谷”)参股南京项目的项目公司与世茂集团公司联合开发,拟打造南京苏宁世茂璀璨云著,其中商办部分由苏宁负责,住宅部分由世茂集团操盘。此后,苏宁置业出现了资金问题,将南京万智谷100%股权转让给五矿国际信托有限公司。随后五矿国际信托有限公司又将南京万智谷转让给为芜湖信思(持股比例99%)及信达资本管理有限公司(持股比例1%))。


在本次交易前,繁兴公司持有项目公司43.64%的股权,上海裴悦持有项目公司1.36%的股权,南京万智谷置业有限公司持有项目公司55%股权。本次交易后,世茂集团继苏宁置业之后也退出该项目,南京万智谷持有项目公司55%股权,买方芜湖信思持有项目公司45%股权;芜湖信思间接持有项目公司99.45%的股权。

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四、首单标准厂房产业园公募REITs于上交所上市

【内容摘要】2022年10月23日,全国首单标准厂房产业园公募REITs——国泰君安临港创新智造产业园封闭式基础设施证券投资基金(以下简称“临港创新产业园REIT”,场内交易代码508021)在上海证券交易所发行上市。


临港创新产业园REIT基础设施项目主要原始权益人为临港集团下的上海临港奉贤经济发展有限公司和上海临港华平经济发展有限公司,基金管理人为上海国泰君安证券资产管理有限公司。本次发售目标募集规模为223,700万元,专项计划期限为40年。临港创新产业园REIT的投资方向为主要投资于以原始权益人或外部管理机构拥有或推荐的优质产业园基础设施项目为投资标的的资产支持专项计划,并持有资产支持专项计划的全部基础设施资产支持证券份额,从而取得基础设施项目完全所有权或经营权利;其余基金资产应当依法投资于利率债、AAA 级信用债及货币市场工具。


按照披露的相关文件,临港创新产业园REIT将通过投资并持有基础设施资产支持证券穿透取得临港奉贤智造园一期、临港奉贤智造园三期、东久(金山)智造园、东久 (常州)智造园、东久(无锡)智造园、东久(昆山)智造园的完全所有权。


上海国泰君安证券资产管理有限公司发布公告称,临港创新产业园REIT准予的募集份额2亿份,初始战略配售发售份额为1.1亿份,为临港创新产业园REIT份额发售总量的55%。临港创新产业园REIT基金管理人根据询价结果,协商确定临港创新产业园REIT认购价格为4.120元/份,预计募集资金总额为8.24亿元。根据基金招募说明书中披露的可供分配金额测算,临港创新产业园REIT自2022年7月1日至2022年12月31日期间预测现金分派率为4.20%(年化),2023年预测现金分派率为4.65%。

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五、凯德集团以20.37亿元法拍竞得博瑞大厦

【内容摘要】根据京东网司法拍卖网络平台的消息,2022年10月17日,凯德集团商业地产运作平台凯德(中国)商用有限公司(以下简称“凯德商用”),通过旗下子公司北京拾捌时宜企业管理咨询有限公司(以下简称“北京拾捌时宜”)以20.37亿元竞拍得北京博瑞大厦产权。本次拍卖的标的为博瑞大厦地下-3至-1层以及地上4层至25层不动产,建筑面积5.82万平方米,评估价约为 29.1亿元,起拍价为20.37亿元。最终北京拾捌时宜以起拍价20.37亿元成交。


该项目的债权人为厦门国际银行。厦门国际银行北京分行曾与博瑞大厦产权所有人北京特尔特物业发展有限公司(以下简称“北京特尔特”)于2016年6月24日签订《最高额抵押合同》,约定北京特尔特将涉案房屋及房产相应国有土地使用权抵押给厦门国际银行北京分行,由此获得该项目债权。


博瑞大厦位于北京CBD商务区与燕莎商圈之间,大厦周边包括三里屯太古里、世贸天阶、三里屯SOHO商场以及嘉铭中心、嘉盛中心、中青大厦等建筑。凯德集团向21世纪经济报道的记者表示,目前项目待后续相关法律程序的完成;收购完成后,凯德将对该项目进行升级改造,用于提升资产价值。

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六、阳光城首遇清盘令,股东福建阳光集团未能按期支付两期债券利息

【内容摘要】根据香港破产管理署网站信息,针对阳光城集团股份有限公司(股票代码000671.SZ,以下简称“阳光城”)全资子公司阳光城嘉世国际有限公司(以下简称“嘉世国际”)的清盘令于2022年10月17日颁布。此前,东方金融控股(香港)有限公司于2022年7月7日向香港高等法院呈请对嘉世国际进行清盘,起因为嘉世国际发行的一笔本息合计853.74万美元的债券未偿还。


根据香港《公司(清盘及杂项条文)条例》及相关条例,清盘呈请是指公司的债权人及/或公司成员向法院提出清盘呈请,法院将进行清盘呈请聆讯,如果清盘申请通过,法院会发出强制清盘令,颁令公司变卖资产以偿还债务、分配剩余财产等。如果有公司无能力偿付债务、公司在其成立为法人之日起一年内并无开始营业等情况,法院可清盘。今年已有多家房企被境外债权人呈请清盘,而此次嘉世国际被颁布清盘令属于今年大型中资房企在香港的首例。此前阳光城于披露东方金融控股(香港)有限公司清盘呈请的公告中称,截止2021年,嘉世国际净资产、净利润未达到阳光城最近一期经审计净资产、净利润10%;嘉世国际后续若被香港高等法院发出清盘指令,如法院指定管理人接管嘉世国际,嘉世国际将不再纳入公司合并报表范围,该事项预计不会对公司的生产经营产生直接影响,不会导致公司实际控制权生变更。


2022年10月21日,福建阳光集团有限公司(以下简称“阳光集团”或“公司”)发布关于近期公开市场债务相关情况的公告称,阳光集团未能按期支付北京金融资产交易所债权融资计划项下20闽福建阳光集团ZR001、20闽福建阳光集团ZR002的相应利息。阳关集团于公告中表示,上述事项可能触发阳光集团其他融资工具的相关条款,公司将持续评估上述事项对公司法律、财务及运营的影响。公司正在全力推动资产处置以筹集资金。由于公司债务违约,目前存在较多涉诉案件,导致部分资产处于被金融机构冻结,保全状态,公司管理层正在积极应对并洽谈和解方案,相关事项仍存在较大不确定性。同时,公司将在地方政府和金融监管机构的大力支持、积极协调下,制定短中长期综合债务化解方案,积极解决当前问题。 

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司法实践 ?


案例丨如《联合体协议》明确约定牵头人有权对外签订合同,且联合体对外承担连带责任,则联合体对牵头人为履行总承包合同签订的有关协议承担连带责任。

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基本事实:

2011年1月23日,A公司、B设计院和C公司签订《联合体协议书》,该协议约定:


1.A公司为联合体牵头人。2.联合体牵头人合法代表联合体各成员负责本招标项目投标文件编制和合同谈判活动,并代表联合体提交和接收相关资料、信息及指示,并处理与之有关的一切事务,负责合同实施阶段的主办、组织和协调工作。3.联合体将严格按照招标文件的各项要求,递交投标文件,履行合同,并对外承担连带责任。4.联合体各成员单位内部职责分工如下:1)A公司总体负责项目的合同签订、工程实施、工程管理及投产试生产等所有总承包工作。2)B设计研究院负责项目的施工图设计及现场技术服务工作。3)C公司负责项目的建筑、结构施工及机电设备安装调试工作。


2011年1月25日,A公司通过招投标程序与D公司签订《工程总承包合同》,A公司担任案涉项目的总承包方。


2011年3月10日,A公司(甲方)与唐某(乙方)签订《土建工程施工承包合同》,由唐某承包案涉工程的土建部分。唐某按照合同约定完成工程施工,并与A公司进行结算,双方书面确认结算金额13688800元,已付工程款为10563863元,欠付工程款为3124937元。因工程款结算问题,唐某起诉A公司、B设计院和C公司,要求三公司支付欠付工程款3124937元及利息。


一审、二审法院均支持A公司、B设计院、C公司连带给付唐某工程款3124937元及相应利息。B设计院、C公司提起再审,主张“原判依据《联合体协议书》判决B设计院、C公司对唐某承担连带责任,没有事实依据,适用法律错误”。

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裁判要求:

最高院再审认为:


1.《联合体协议书》第4条约定作为“联合体”牵头人的A公司“总体负责项目的所有总承包工作”,A公司有权在涉案工程施工过程中代表“联合体”对外签订合同。


2.《联合体协议书》第3条约定“联合体将严格按照招标文件的各项要求,递交投标文件,履行合同,并对外承担连带责任”,即针对“履行合同”需要承担连带责任。A公司与唐某签订施工分包合同属于履行合同的行为,因此针对这一行为,联合体成员应当承担连带责任。

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典型意义:

《联合体协议》明确约定各成员之间具体职责分工,且作为牵头方的公司有权代表“联合体”对外签订合同,故其单独签订合同的行为应当约束联合体其他成员,其他成员应当对牵头单位签订合同的行为承担连带责任。


(案例来源:(2018)最高法民申2076号)


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1.习近平:高举中国特色社会主义伟大旗帜 为全面建设社会主义现代化国家而团结奋斗——在中国共产党第二十次全国代表大会上的报告.pdf


2.财政部关于加强“三公”经费管理严控一般性支出的通知.pdf


3.北京市人民政府办公厅印发《关于存量国有建设用地盘活利用的指导意见(试行)》的通知.pdf


4.广东省工业和信息化厅广东省自然资源厅关于印发广东省工业用地“标准地”供应工作指引(试行)的通知.pdf


5.韶关市人民政府办公室关于印发韶关市农业转移人口住房支持实施细则的通知.pdf


6.常州市租赁住房安全管理条例.pdf



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