法律法规及政策   
一、住建部   |   控制县城建设密度和强度、限制县城居住建筑高度
二、西安   |   超出“三道红线”管理要求的竞买人不得参与土地竞拍
三、广州   |   增加住宅用地供应规模，部分区域采用“限房价，竞地价“出让
四、郑州   |   房地产领域开展专项联合监督检查
五、义乌   |   加大住宅用地供应力度，新建商品住房自取得不动产权证后满2年方可转让
  资讯观察   
一、北京市发布2021年首批集中供地公告
二、越秀地产联合体以28.1526亿元成功摘牌越秀区南洋电器厂及周边更新改造项目
三、首创置业拟进行重组，将奥莱业务全部转让给首创集团
四、中海公司与中国建筑国际开展股权合作共同开发珠海市十字门中央商务区商住项目
五、阳光城13.77亿竞得浙江衢州生命健康产业园地块
法律法规及政策
一、住建部   | 控制县城建设密度和强度、限制县城居住建筑高度
【内容摘要】2021年3月30日，住房和城乡建设部发布《关于加强县城绿色低碳建设的通知（征求意见稿）》公开征求意见的通知（下称“《征求意见稿》”）。《征求意见稿》中强调要严格落实县城绿色低碳建设的有关要求，尤其以下几点值得关注：（1）控制县城建设密度和强度。县城建设应疏密有度、错落有致，既要防止盲目进行高密度高强度开发，又要防止摊大饼式无序蔓延。县城人口密度应控制在每平方公里0.6万至1万人，县城建成区的建筑总面积与建设用地面积的比值应控制在0.6至0.8。（2）限制县城居住建筑高度。县城居住建筑高度要与消防救援能力相匹配。县城新建住宅以6层为主，6层及以下住宅占比应不低于75%。县城新建住宅最高不超过18层。确需建设18层以上居住建筑的，应严格充分论证，并加强消防应急、市政配套设施等建设。（3）大力发展绿色建筑和建筑节能。推行装配式钢结构等新型建造方式。提升县城能源使用效率，大力发展适应当地资源禀赋和需求的可再生能源，推广清洁能源应用，推进北方县城清洁取暖，降低传统化石能源在建筑用能中的比例。（4）建设绿色节约型基础设施。县城基础设施建设要适合本地特点，以小型化、分散化、生态化方式为主，降低建设和运营维护成本。（5）加强县城历史文化保护传承。保护传承县城历史文化和风貌，保存传统街区整体格局和原有街巷网络。不拆历史建筑、不砍古树名木、不破坏历史环境。
二、西安   | 超出“三道红线”管理要求的竞买人不得参与土地竞拍
【内容摘要】2021年3月30日，西安市政府发布《关于建立房地联动机制促进房地产市场平稳健康发展的通知》（下称“《通知》”）。《通知》旨在进一步稳地价、稳房价、稳预期，促进房地产市场持续平稳健康发展。从以下六个方面进行了规定：（1）建立完善房地联动机制。①每年一季度，发布本年度住宅用地供应计划和存量住宅用地信息，稳定土地市场预期。全市商品住宅用地供应总量年均增长20%以上。②除蓝田县、周至县以外，全市商品住宅、共有产权住房用地均实行“限房价、定品质、竞地价”出让，住房价格和建设品质等要素在国有建设用地出让合同中应明确约定，竞买人严格履约。③每年按季度集中发布住宅用地出让公告，集中组织国有建设用地公开出让。存在重大失信行为、超出“三道红线”管理要求的竞买人，不得参与土地竞拍。（2）加强住房交易管理。①从市外迁入本市户籍的居民家庭在住房限购区域购买商品住房或二手住房的，须落户满1年，且在本市连续缴纳12个月的社会保险或个人所得税（退役军人、经批准引进的各类人才除外）。②住房限购区域内，商品住房买卖合同网签备案满5年且已办理《不动产权证书》、二手住房《不动产权证书》办理满5年的方可上市交易。③将“刚需家庭”无住房转让记录的年限要求调整为购房前48个月。（3）严格住房金融监管。关于房地产贷款集中度管理、防范经营性贷款违规流入房地产领域等问题，各金融机构应严格按照监管机构审慎管理政策要求执行。（4）整治规范市场秩序。①加强商品住房项目销售方案管理，优先满足居民家庭首套住房需求。②逐步建立二手住房交易参考价格发布机制，规范中介机构房源信息发布行为。（5）加大住房保障力度。加大保障性住房供给，完善长租房、共有产权住房体系建设，单列租赁住房用地计划，积极推动住房租赁试点工作，满足新就业家庭等群体合理住房需求。（6）夯实调控主体责任。市发改委、市市场监管局、市金融工作局等部门要履行好“一城一策”房地产调控相应职责。
天元点评：
继成都之后，西安也发文明确规定超出“三道红线”管理要求的竞买人不得参与土地竞拍。“三道红线”是央行、住建部去年约谈部分房企时提出的三个房地产企业财务指标标准，分别是：1、剔除预收款后的资产负债率大于70%；2、净负债率大于100%；3、现金短债比小于1。关于“三道红线”标准在土地竞拍中具体如何落实，实操中仍存在如下问题：1、房地产企业满足“三道红线”要求的时间点如何界定？2、“三道红线”要求是仅竞买人满足即可，还是须穿透核查至母公司？具体须穿透至哪一层母公司为止？3、涉及到多家开发商联合摘地的，“三道红线”标准如何界定？以上问题均有待于进一步明确。
三、广州   | 增加住宅用地供应规模，部分区域采用“限房价，竞地价“出让
【内容摘要】2021年4月2日，广州市人民政府发布《广州市人民政府办公厅关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的意见》（穗府办函〔2021〕26号）（下称“《意见》”）。一、在加强住宅用地供应和监管方面，《意见》指出：1、增加住宅用地供应规模，合理适度集中发布住宅用地出让信息。全年分三批次集中出让住宅用地，全面提高市场信息透明度；有序推进落实《广州市2021年度建设用地供应计划》，稳定土地市场预期。2、在部分区域采用“限房价，竞地价”出让，完善房价地价联动出让模式。竞买申请人在报名时，应提供签署的知晓出让地块房地联动查询结果以及理性竞价的承诺书。3、进一步加大租赁住房用地的供应力度。在商品住宅用地出让时，在以往“限地价”“竞配建”“竞自持”基础上，统筹增加地块内配建的租赁住房面积。4、及时、准确、全面公开存量住宅用地信息，有效引导市场预期。严厉打击捂地囤地行为，加大力度督促已供应住宅用地开工建设。在全面加强新建商品住房价格备案管理方面，《意见》指出继续对新建商品住房预售价格、现房销售价格实行价格指导，指导开发企业合理定价，对不接受政府价格指导的项目，暂不核发预售许可证或不予办理交易网签备案。二、在进一步做好分类指导和精确施策方面，《意见》指出通过享受人才政策新购买的住房（含新建商品住房和二手住房），须取得不动产权证满3年后方可转让。进一步严格人才资格审核，坚决打击投机行为。实施分区精准调控，进一步严格实行新建商品住房预售价格、现房销售价格的价格备案指导。三、在进一步加强房地产金融管理方面，《意见》指出：1、认真落实《中国银保监会办公厅住房和城乡建设部办公厅中国人民银行办公厅关于防止经营用途贷款违规流入房地产领域的通知》（银保监办发〔2021〕39号），加大对经营用途贷款违规流入房地产问题的监督检查力度。对使用房产抵押的贷款，重点审查房产交易完成后短期内申请经营用途贷款的融资需求合理性，对抵押人持有被抵押房产时间低于1年的，审慎确定贷款抵押成数。2、银行业金融机构要进一步严格贷中贷后管理，加强贷后资金流向监测和预警。银行业金融机构应书面向借款人提示违规将信贷资金用于购房的法律风险和相关影响，在和借款人签订贷款协议时应同时签订资金用途承诺函，明确一旦发现贷款被挪用于房地产领域的将立刻收回贷款，压降授信额度，并追究相应法律责任。
四、郑州   | 房地产领域开展专项联合监督检查
【内容摘要】2021年3月29日，郑州市住房保障和房地产管理局发布《郑州市房地产领域专项整治“双随机、一公开”部门联合监督检查实施方案》（下称“《方案》“），《方案》要求于2021年3月29日至2021年4月30日，各级住房保障和房地产管理部门与城市管理部门按照职责分工，重点检查房地产开发企业，经纪机构，租赁企业和评估公司。《方案》指出，对于开发企业，住房保障和房地产管理部门集中整治以下违规行为：1、开发企业为达卖房目的，采取不正当手段为购房人伪造购房资料购房的；2、捂盘惜售或者变相囤积房源，达到商品房预售条件，不及时办理预售许可证；取得预售许可后不在10日内一次性公开全部房源信息并进行销售的；3、未取得预售许可证或将不符合商品房销售条件的开发项目对外销售的；4、一房多卖，损害购房人合法权益的；5、采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房，采用售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房以及分割拆零销售商品住宅的；6、未按规定使用商品房预售款项，或另设其他账户以其他方式直接收存购房人房款的；7、未取得资质证书，违规开发、经营的；8、房地产开发企业销售现场公示不符合要求，内容不全、格式不标准或不能反映动态情况的；9、限制、拒绝购房人使用住房公积金贷款或者按揭贷款的；10、在房地产出售环节，土地使用权人是否公开地块原土壤污染状况及污染治理和修复情况；11、其它违法违规行为的。对检查出涉及处罚的事项，城市管理部门进行及时的处罚。
五、义乌   | 加大住宅用地供应力度，新建商品住房自取得不动产权证后满2年方可转让
【内容摘要】2021年3月26日，义乌市住房和城乡建设局发布《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展有关事项的通知》义房稳办〔2021〕1号（下称“《通知》”）。《通知》从九个方面对稳定房地产市场作出了新的规定：（1）加强土地市场调控。加大住宅用地供应力度，优化供应结构，视情采用住宅用地“限房价、限地价”、“限地价、竞政策性住房面积”、“带方案出让”等出让方式。定期公开土地出让计划和已出让土地开工情况，接受社会监督。（2）加强房地产金融领域监管。严格审查购房首付资金来源，严防消费贷款、个人经营性贷款等违规挪用于购房。（3）提高预售许可条件。全市范围内，申请商品房预售许可的项目，工程形象进度须达到总层数（含地下室层数）的25%以上。总建筑面积在5万平方米以下的，须一次性申请；总建筑面积在5万平方米（含本数）以上申请分批次办理预售许可的，每批次的建筑面积不低于3万平方米（末次除外），每批次间隔时间不少于3个月。（4）实行房地产项目十二分制管理。每个记分周期内，因工程质量问题未按规定整改到位的，不予办理预售审批；积分低于一定分值的，进一步提高预售条件。具体管理办法由市建设局制定并实施。（5）实行限制转让政策。自2021年10月1日起购买的新建商品住房（以网签时间为准），自取得不动产权证后满2年方可转让。（6）规范商品房销售秩序。在售项目不予上调备案价格。已取得预售许可的项目，必须在10日内一次性推出全部准售房源和车位，不得以任何形式分批次销售，严禁捂盘惜售和变相囤积房源等行为。（7）全面规范和加强房屋网签备案工作。逐步构建以房屋网签备案制度为基础的房地产交易管理体系。（8）规范房地产中介机构。中介机构不得受理并对外发布挂牌价格明显高于合理成交价格的房屋信息。（9）规范房地产市场信息发布。不得发布背离“房住不炒”定位的信息，不得捏造、散布不实消息，不得使用夸张标题、发布内容与标题严重不符的文章，不得以个别成交案例片面臆断房地产市场走势，不得以任何方式制造购房恐慌情绪。
资讯观察
一、北京市发布2021年首批集中供地公告
【内容摘要】   2021年3月31日，北京市规划和自然资源委员会发布《关于北京市2021年度商品住宅用地供应时序安排的公告》，表示将按照自然资源部关于做好2021年度住宅用地供应分类调控工作中招拍挂出让住宅用地的有关要求，于2021年3月、7月左右、11月左右分三批次发布商品住宅用地出让公告。
北京市规划和自然资源委员会和北京市住房和城乡建设委员会于4月1日联合发布了2021年度第一批次商品住宅用地出让公告。公告显示，该次总共推地30宗，土地面积约169公顷，建筑规模约345万平方米，挂牌总价超过了1035亿元。其中，中心城区的朝阳区10宗、海淀区2宗、丰台区2宗、石景山区1宗。
值得关注的是，本次土地出让首次引入了房屋销售价格引导机制，即每一地块房屋销售价格指导意见在公告期对外告知，开发企业在土地竞买环节提交房屋销售的价格承诺，并作为未来办理预售的前置条件。
二、越秀地产联合体以28.1526亿元成功摘牌越秀区南洋电器厂及周边更新改造项目
【内容摘要】2021年3月29日，广州智能装备科技创意园有限公司（公司最大的股东为越秀地产）以挂牌起始价28.1526亿元成功摘牌，成为广州市越秀区南洋电器厂及周边更新改造项目的改造主体。该项目是广州市首个混合旧改项目，也是广州市首个采用网上挂牌方式公开选定改造主体的旧城镇混合改造项目。
南洋电器厂及周边更新改造项目位于越秀区中心区，项目改造范围东至黄华路、南至东风路、西至东濠涌、北至金濠大厦，改造涉及的居民户数约1310户，改造用地总面积约为37,326平方米。项目规划总计容建筑面积约278,271平方米，包括：（1）住宅134,037平方米，其中安置住宅约98,037平方米、融资住宅约36,000平方米（含无偿移交政府统筹的人才公寓约6,000平方米）；（2）公建配套约17,744平方米；（3）商业办公约126,490平方米，其中回迁办公约40,000平方米、安置商业约133平方米、融资办公约76,357平方米、融资商业约2,410平方米、融资产业配套商业约7,590平方米。挂牌公告显示，该旧改项目采取全面改造和微改造相结合的混合改造模式，由竞得人（改造主体）与越秀区人民政府签订《南洋电器厂及周边更新改造项目开发协议》。
天元点评：
2020年10月21日，广州市住房和城乡建设局就发布了《广州市城市更新办法配套文件（修订征求意见稿）》，除“全面改造”（即按照城乡规划的要求，难以通过局部改造改善居住环境、完善城市基础设施，须以整体拆除重建为主实施的更新方式）和“微改造”（即以保护历史文化和自然生态、促进旧村庄和谐发展为目的的更新方式，包含整治修缮和局部改造）两种方式外，旧城镇更新改造的方式新增了第三种全面改造和微改造相结合的改造方式，即“中改造“。“中改造”以企业投资为主，将“全面改造”和“微改造”相结合，主要适用于老城区旧城改造或旧城与国有旧厂相结合的连片更新改造。南洋电器厂及周边更新改造项目即为广州市城市更新“中改造”首批试点项目之一。
三、首创置业拟进行重组，将奥莱业务全部转让给首创集团
【内容摘要】2021年3月29日，首创置业股份有限公司（下称“首创置业”）发布了有关奥莱业务重组的意向书。公告中称，首创置业及其全资字公司聚源信诚（天津）投资管理有限公司与首创置业的控股股东北京首都创业集团有限公司（下称“首创集团”）于3月29日订立了意向书。意向书的内容是由首创置业向首创集团转让旗下全部奥特莱斯业务（包括从事综合奥特莱斯物业项目的首创钜大有限公司及首创置业其他奥特莱斯项目）。
此外，公告中记载，本次重组的进度，将取决于国有资产评估、获得相关监管机构、首创置业和首创集团董事会及首创置业独立股东的批准。在本次重组后，首创置业拟集中资源发展住宅及非奥特莱斯物业业务，而首创钜大有限公司在首创集团的直接管理下，将继续专注于综合奥特莱斯物业项目。
四、中海公司与中国建筑国际开展股权合作共同开发珠海市十字门中央商务区商住项目
【内容摘要】2021年3月29日，中国海外发展有限公司（下称“中海公司”）发布公告称，中海公司的间接全资子公司中海地产（珠海）有限公司（下称“中海（珠海）公司”）、珠海市海悦房地产开发有限公司（现为中海（珠海）公司的全资子公司，下称“项目公司”）与中国建筑国际集团有限公司（下称“中国建筑国际”）的间接全资子公司中建澳门（广东横琴）发展有限公司（下称“中建澳门（广东横琴）”）订立了合作协议，约定中海公司与中国建筑国际在项目公司股权层面进行合作，共同开发珠海十字门中央商务区商住项目。在本次交易完成后，项目公司将由中海公司（通过中海（珠海）公司）和中国建筑国际（通过中建澳门（广东横琴））分别拥有80%及20%权益。
此外，公告还披露了，中海（珠海）公司于2020年11月摘得项目地块，并与珠海市自然资源局签订了国有建设用地使用权出让合同，土地出让价为10,476,228,651元。2020年12月，中海（珠海）公司、项目公司与珠海市自然资源局签订了出让合同的变更合同，将项目地块的土地使用权由中海（珠海）公司转给了项目公司。项目地块面积约为192,259.40平方米，位于中国广东省珠海市十字门中央商务区湾仔片区，计划用途包括住宅、商业、教育、邻里中心及城镇村道路用地。
五、阳光城13.77亿竞得浙江衢州生命健康产业园地块
【内容摘要】2021年3月31日，杭州历光置业有限公司（阳光城集团浙江置业有限公司的全资子公司）以底价13.77亿元竞得了浙江衢州柯城区1宗商住地块。该地块为衢州市高铁新城GT-05地块（生命健康产业园），位于衢州市高铁新城武夷山大道以西、寺塘溪以西、衢县路以南、闽江大道以北。该宗地块出让面积为129,982平方米，土地用途为零售商业用地、商务金融用地、城镇村道路用地、城镇住宅用地，容积率1.0-1.64，计容建筑面积小于等于181,789平方米，其中住宅建筑面积约8.25万平方米，商业办公用房建筑面积约9.93万平方米。
根据出让公告，出让地块项目建设运营要求包括：自项目整体开园运营之日起算，5年累计实现健康产业主营业务收入不少于37亿元，健康产业地方综合贡献不少于1.14亿元的运营目标。第5年度实现运营目标为引进医药器械和智能健康装备经营企业不少于40家，引进医疗管理和医学健康教育培训企业不少于10家，引进特色专科诊疗机构（执业医师资格证书工作人员3人以上）不少于4家，引进大健康企业不少于15家，实现就业人口不少于1800人。此外，地块受让人须确保：（1）自持的商业办公（商务金融）用房建筑面积不少于50,000平方米；（2）自持的商业办公（商务金融）用房仅限于引进生命健康产业，集中布局生命健康产业；（3）商业功能区块不得建设单身公寓等类住宅；（4）受让人自持的商业办公（商务金融）用房自取得不动产权之日起5年内不得以股权转让、投资合作、出资新设公司等任何方式转让。另外，出让公告中还记载了出让地块内住宅建设销售要求，包括住宅销售须与商业办公用房的建设进度、产业资源导入挂钩等。
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  1、住建部《关于加强县城绿色低碳建设的意见（征求意见稿）》.pdf
2、西安政府《关于建立房地联动机制促进房地产市场平稳健康发展的通知》.pdf
3、广州政府《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的意见》.pdf
4、郑州住建委《郑州市房地产领域专项整治“双随机、一公开”部门联合监督检查实施方案》.pdf
5、义乌住房和城乡建设局《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展有关事项的通知》.pdf