法律法规及政策   
一、国务院   |   国务院政府工作报告定调2021年房地产市场
二、国务院   |   规划纲要明确房地产方面政府未来工作重点
三、北京   |   增加租赁住宅用地供应，将房价引导前置到土地出让环节
四、南京   |   擅自将非住宅建筑改为住宅、酒店式公寓将无法办理施工许可、消防设计审查或消防验收备案
五、海南   |   严厉打击开发商违规销售商品房、商品房销售现场管理无序等违法违规行为
六、广州   |   新供应工业用地须签订《项目投入产出监管协议》，未达要求可能收回土地使用权
七、央行上海总部   |   切实防范消费贷款、经营性贷款违规流入房地产市场
  资讯观察   
一、保利、富力、招商蛇口成为广州市荔湾葵蓬村旧改候选合作企业
二、招商蛇口8.74亿元竞得成都双流航空港宅地，须配建并无偿移交面积比为34%的统筹住房
三、蓝光发展与碧桂园物业签署补充协议确定股权转让价款为49.6428亿
四、金茂拟入股广州增城新塘地块项目公司，计划投资30.9亿元
法律法规及政策
一、国务院工作报告定调2021年房地产市场
【内容摘要】3月5日上午，第十三届全国人民代表大会第四次会议在北京人民大会堂开幕。国务院总理李克强作政府工作报告。报告中提出，切实增进民生福祉，不断提高社会建设水平。就与群众息息相关的房地产行业，报告提出：（1）保障好群众住房需求。坚持房子是用来住的，不是用来炒的定位，稳地价、稳房价、稳预期。（2）解决好大城市住房突出问题，通过增加土地供应、安排专项资金、集中建设等方法，切实增加保障性租赁住房和共有产权房供给。（3）规范发展长租房市场，降低租赁住房税费负担，尽最大努力帮助新市民、青年人等缓解住房困难。
报告提出了“十四五”时期主要目标任务，其中与房地产行业相关的内容主要有：（1）全面推进乡村振兴，完善新型城镇化战略。深入推进以人为核心的新型城镇化战略，加快农业转移人口市民化，常住人口城镇化率提高到65%，发展壮大城市群和都市圈，实施城市更新行动，完善住房市场体系和住房保障体系，提升城镇化发展质量。（2）优化区域经济布局，促进区域协调发展。深入实施区域重大战略、区域协调发展战略、主体功能区战略，构建高质量发展的区域经济布局和国土空间支撑体系。扎实推动京津冀协同发展、长江经济带发展、粤港澳大湾区建设、长三角一体化发展、黄河流域生态保护和高质量发展，高标准、高质量建设雄安新区。推动西部大开发形成新格局，推动东北振兴取得新突破，促进中部地区加快崛起，鼓励东部地区加快推进现代化。支持革命老区、民族地区加快发展，加强边疆地区建设。积极拓展海洋经济发展空间。
天元点评：
2021年是“十四五”的开局之年，房地产行业的走向吸引着全社会的目光。首先，政府工作报告延续了“房住不炒”及“三稳”的原则及目标，定下了2021年房地产行业发展的基调。其次，针对2020年上海、深圳等大城市房地产市场过热的情况，此次政府工作报告首次提出“解决好大城市住房突出问题”。后续大城市政府部门将从土地供给端配合中央调控，重点供应保障性租赁住房及共有产权房。最后，政府工作报告聚焦到了租赁市场，表明了政府继续在租赁市场发力的决心，后续可能会继续就租赁市场，由其是长租公寓出台相关支持政策。同时，政府工作报告还提到将降低租赁住房税费，对于从事长租公寓的开发商而言或为利好。
二、国务院   | 规划纲要明确房地产方面政府未来工作重点
【内容摘要】第十三届全国人民代表大会第四次会议于3月11日审查了国务院提出的《中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要（草案）》，会议同意全国人民代表大会财政经济委员会的审查结果报告，决定批准该规划纲要。规划纲要共分为19篇、65章，阐明了国家战略意图，明确了政府未来的工作重点，其中与房地产行业相关的内容主要有：（1）规划纲要指出，要实施房地产市场平稳健康发展长效机制，促进房地产与实体经济均衡发展。（2）建立健全城乡统一的建设用地市场，统筹推进农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革；探索建立全国性的建设用地、补充耕地指标跨区域交易机制；建立不同产业用地类型合理转换机制，增加混合产业用地供给。（3）加强新建高层建筑管控；加快推进城市更新，改造提升老旧小区、老旧厂区、老旧街区和城中村等存量片区功能，推进老旧楼宇改造，积极扩建新建停车场、充电桩。（4）完善住房市场体系和住房保障体系：坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度；建立住房和土地联动机制，加强房地产金融调控，发挥住房税收调节作用，推进房地产税立法，健全地方税体系，逐步扩大地方税管理权，支持合理自住需求，遏制投资投机性需求；加快培育和发展住房租赁市场，有效盘活存量住房资源，有力有序扩大城市租赁住房供给，完善长租房政策，逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利；加快住房租赁法规建设，加强租赁市场监管，保障承租人和出租人合法权益；有效增加保障性住房供给，完善住房保障基础性制度和支持政策；以人口流入多、房价高的城市为重点，扩大保障性租赁住房供给，着力解决困难群体和新市民住房问题；单列租赁住房用地计划，探索利用集体建设用地和企事业单位自有闲置土地建设租赁住房，支持将非住宅房屋改建为保障性租赁住房；因地制宜发展共有产权住房。
天元点评：
房地产税是否会在近年落实是业界的热点问题，规划纲要再次提及要推进房地产税立法，健全地方税体系，逐步扩大地方税管理权。根据上海和重庆自2011年起率先试点对个人住房征收房地产税的经验，房地产税主要的征收对象主要不是仅持有刚需住房的中低收入的群众，而是拥有多套住房或者豪华住房的高收入人群。开征房地产税目的在于发挥住房税的调节作用，抑制投机性资金过度流入房地产市场，落实“房住不炒”的政策，抑制高房价、高地价，也在于降低居民的杠杆率，提高居民的消费水平，从而拉动新的经济增长点。另外，规划纲要就近几年的楼市热点问题也提供了政策性引导，比如加快培育和发展住房租赁市场，规范租赁市场尤其是对长租房市场的监管，有效增加保障住房的供给等。这一系列的倡导旨在稳定房价，解决大城市住房问题。
三、北京   | 增加租赁住宅用地供应，将房价引导前置到土地出让环节
【内容摘要】3月12日，北京市住建委官方微信“安居北京”披露，北京将继续坚持“房住不炒”定位，坚定不移落实房地产长效机制，着力推进住房供给侧结构性改革；合理增加居住用地供应，加大向租赁住房倾斜力度。具体举措包括：（1）多主体、多渠道增加有效供应，扩大保障性租赁住房覆盖面：计划安排租赁住宅用地300公顷，其中集租房、公租房各150公顷，较2020年分别增加100公顷、70公顷；综合利用现有土地一级开发、集体土地入市、存量资源改造、闲置房屋盘活等方式拓宽供应渠道。（2）构建“房地联动、一地一策”机制，房地产精准调控向纵深推进：根据不同地块具体情况，设定不同的土地竞买或房屋销售条件，如设定地价上限、竞政府共有产权份额、竞建高品质住宅、竞建人才公租房、竞企业自持房屋比例、执行差异化税收信贷优惠政策、制定优先购房顺序等，将房地产调控落实落细到每个地块。此外，将房价引导前置到土地出让环节，以土地基准地价为基础、结合各区域市场情况进行测算。住建、规自部门、区政府和专家组成联席会，共同研定各地块房价上限，并在土地出让环节告知竞买人，竞买人须签署房价知悉承诺书。通过打通地价和房价，实现联动引导，遏制非理性拿地行为，坚决稳地价、稳房价、稳预期。
四、南京   | 擅自将非住宅建筑改为住宅、酒店式公寓将无法办理施工许可、消防设计审查或消防验收备案
【内容摘要】2021年3月10日，南京市规划和自然资源局发布了《既有建筑改变使用功能规划建设联合审查办法》（下称“《办法》”），对南京市行政区域内既有建筑改变使用功能办理规划确认、消防设计审查或消防验收备案进行规范。《办法》明确了6种建筑使用功能变更符合城市规划要求，无需征求规划资源主管部门意见，建设单位可直接按规定向建设主管部门申请办理消防设计审查或消防验收备案，如：商业、办公（行政办公及工业、研发等企业办公除外）建筑内部的业态调整或者互换，包括商店、办公、酒店、旅馆、月子会所、培训机构、托育机构等；各级人民政府为主体所有或者管理的教育设施、医疗设施等公共服务设施建筑内部，在保证主体功能的前提下增加商业服务配套设施的；利用住宅从事民宿、咨询设计等创新创业活动。《办法》还明确了8种建筑使用功能变更严重影响城市规划和周边环境，无需征求规划资源主管部门意见，建设主管部门直接不予受理施工许可、消防设计审查或消防验收备案，包括：（1）未经批准擅自将非住宅建筑改为住宅、酒店式公寓的；（2）利用住宅建筑改为餐饮、娱乐场所、健身房、游泳馆等；（3）未经批准擅自将建筑用途转为易燃易爆、危化品生产加工存储、危废存储等功能的；（4）社区用房、物管用房、农贸市场改做他用的；（5）未经批准擅自将地下车库、交通通道改做他用的；（6）未经批准擅自封闭架空层、增加隔层等增加建筑面积进行使用的；（7）利用违法建设整体或部分进行使用的；（8）其他明显与建设工程规划许可用途不符的。
除上述建筑外的其他建筑改变使用功能的，《办法》规定，由房屋产权方或建设单位在开展方案设计前提出申请，规划资源主管部门出具意见。包括利用既有建筑改为养老设施、教育设施、文化设施、租赁住房、众创空间、现代服务业、小企业创新基地等，若该等调整不改变土地用途和不动产登记用途的，无需办理规划许可，在取得规划同意调整的意见后，建设单位可直接按规定向建设主管部门申请办理施工许可、消防设计审查或消防验收备案手续。若调整需改变土地用途或不动产登记用途的，应当按新建项目的程序办理规划许可并完善土地用途变更手续后，办理消防设计审查或消防验收备案手续。
天元点评：
在2018年10月，南京市规划局、市消防局就曾发布《既有建筑改变使用功能规划消防联合审查办法》。此次修改主要内容包括扩充了正面清单，完善了函询情形，联合审查的主体由公安消防局改为建设主管部门，在负面清单上整体未做改动。伴随着长租公寓行业、养老行业等的发展，实务中，将既有建筑如商办类用房改造为长租公寓、养老公寓的操作愈发常见。该等改变既有建筑使用功能的行为可能因涉及改变规划用途而被处罚。虽然国家及地方层面已陆续出台了部分支持存量资源改造、闲置房屋盘活的政策，但相关细则并未明确。在实务操作层面，仍须关注因改变房屋用途而影响改造装修时的施工许可手续、消防设计审查以及后续消防验收手续的办理。且根据上述《规定》，部分既有建筑调整若需改变土地用途或不动产登记用途，还须先按新建项目的程序办理规划许可并完善土地用途变更手续。
五、海南   | 严厉打击开发商违规销售商品房、商品房销售现场管理无序等违法违规行为
【内容摘要】2021年3月8日，海南省人民政府办公厅发布了《海南省2021年房地产市场专项整治工作方案》（琼府办函〔2021〕72号，下称“《方案》”），旨在严厉打击房地产市场违法违规行为，规范房地产市场秩序，防范房地产市场风险。《方案》包括指导思想、工作目标、整治重点内容、实施阶段、工作措施五个方面的内容，其中，整治重点内容包括4项：（1）购房人规避限购政策骗取购房资格。（2）开发商违规销售商品房：开发商未取得商品房预售许可进行销售，以认购、预定等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等行为。在备案价格之外加价销售商品房或将委托装修、购买车位、加入会员、签订“阴阳合同”等作为购房前置条件的行为。（3）中介机构和人员违规乱象：销售或中介人员诱导、协助不具备购房资格的购房人通过第三方机构规避限购政策，骗取购房资格；（4）商品房销售现场管理无序：开发商未在商品房销售场所醒目位置放置标价牌、价目表或价格手册、发改部门价格备案文件等，未按规定内容明码标价；未在销售场所醒目位置标示“五证”；未在销售场所醒目位置标示商品房销控表，销控表房源销售情况与海南省商品房销售许可公示系统中楼盘表状态未能保持一致；未在销售场所醒目位置标示海南省相关限购文件，未提示购房人不具备购房资格不得购买商品住房等。《方案》规定，针对捆绑销售变相涨价行为，开发企业在备案价格之外加价销售商品房或将委托装修、购买车位、加入会员等作为购房前置条件的，住建(房管)部门暂停项目销售和购房合同网签备案；由税务部门对涉及的偷逃税行为依法依规追缴税款和处罚；由市场监管部门对违背上述承诺的房企按照价格欺诈从严处罚。
六、广州   | 新供应工业用地须签订《项目投入产出监管协议》，未达要求可能收回土地使用权
【内容摘要】2021年3月10日，广州市工业和信息化局、广州市规划和自然资源局印发了《广州市工业用地产业监管工作指引》（穗工信规字〔2021〕1号，下称“《指引》”），以指导指导各区开展工业用地产业监管工作。《指引》适用于广州市协议出让、公开出让的普通工业用地（M1、M2、M3）的产业监管，仓储用地、划拨的普通工业用地可参照执行。根据《指引》规定，新供应的工业用地须签订《项目投入产出监管协议》，纳入工业用地产业监管。
对于工业用地产业用房分割转让，受让主体应为制造业企业用地主体的产业链合作伙伴，各区工业和信息化主管部门可根据企业注册登记信息、股权关系、企业间书面合作协议或合同、交易发票、交易银行流水或其他合作材料等，综合认定受让主体资格。此外，产业用房分割转让的比例不超过总计容建筑面积在扣除配套行政办公及生活服务设施计容建筑面积后的60％；单次分割转让的产业用房面积与已完成分割转让的产业用房面积之和，不超过项目分割转让时已确权登记建筑面积在扣除配套行政办公及生活服务设施建筑面积后的60％。用地内的配套行政办公及生活服务设施不得独立进行分割登记、转让或抵押，但可以随产业用房按比例以幢、层等为基本单元进行分割登记、转让或抵押。
在奖惩机制方面，《指引》规定，根据工业用地项目总体评估结果，实行自行退出、惩戒、奖励三类处理方式。在开、竣工阶段，按照《项目投入产出监管协议》中约定进行评估，未达到要求的，按照约定收取相应的违约金，以及采取其他约束措施；符合合同约定可解除土地供应合同情形的，收回土地使用权。
七、央行上海总部   | 切实防范消费贷款、经营性贷款违规流入房地产市场
【内容摘要】2021年3月12日，人民银行上海总部发布了《2021年上海信贷政策指引》（下称“《指引》”），围绕加强小微民营企业金融服务、落实房地产调控措施、支持重点产业和重点区域发展、推进城乡融合与乡村振兴、做好薄弱环节和重点领域金融服务等重点任务，提出了16个方面具体工作指引。《指引》强调，金融机构要合理控制房地产贷款增速和占比，严格执行差别化住房信贷政策，优先支持首套刚需自住购房需求，加强个人住房贷款管理，严格审查贷款人个人信息的真实性，切实防范消费贷款、经营性贷款违规流入房地产市场。
天元点评：
近日，上海、北京、广州等多地均传出银行因个人未按约定用途使用消费贷、经营贷，而要求个人提前归还贷款的消息。个人申请经营贷、消费贷等，并将获取的信贷资金用于购房，实质是变相绕过了相关限购限贷的规定。经营贷、消费贷等资金流入房地产市场，也加剧了中小微企业融资难的问题。近期，多地均发布了加强个人经营性贷款管理，严查消费贷、经营贷违规流向房地产市场的通知，此等政策的发布，会抑制市场过热，且影响房屋价格。
资讯观察
一、保利、富力、招商蛇口成为广州市荔湾葵蓬村旧改候选合作企业
【内容摘要】2021年3月9日，广州市荔湾茶滘街葵蓬经济联合社发布公告，确定保利发展控股集团股份有限公司、广州富力地产股份有限公司、招商局蛇口工业区控股股份有限公司三家企业成为广州市荔湾茶滘街葵蓬经济联合社旧村更新改造项目的候选合作企业（下称“荔湾葵蓬村旧改项目”或“该项目”）。根据葵蓬村于2020年11月24日发布的旧改招商公告，该项目的基本情况如下：（1）改造范围。葵蓬村位于广州荔湾花地河西侧，村户籍人口4136人，改造范围总用地面积为129.45公顷，其中国有用地8.90公顷，集体用地120.55公顷。其改造方式为全面改造，改造模式为合作改造。项目改造总投资约111亿元，复建安置资金约89亿元。（2）申请资格条件。竞标企业须为A股或港股(H股)上市公司，葵蓬村不接受正在实施荔湾区旧村庄更新改造且尚未完成整村补偿安置工作的企业或关联企业的申请以及不接受企业联合体申请参与竞选。（3）改造方式和模式。该项目采取全面改造方式、合作改造模式；项目用地手续完善后，采用划拨/协议出让方式供地，合作企业按照经批准的改造方案及相关规划要求拆除重建实施改造。值得注意的是，2018年该项目意向合作企业为万科，后因万科认为该项目无法覆盖融资与重新建设之间的成本而退出合作。最终的引入合作企业的表决会议将于4月6日举行。
二、招商蛇口8.74亿元竞得成都双流航空港宅地，须配建并无偿移交面积比为34%的统筹住房
【内容摘要】2021年3月2日，成都市双流区航空港板块的一宗住宅用地公开出让，最终由招商蛇口以“上限价87390.4万元+竞配建并无偿移交统筹住房面积比例34%“竞得，成交楼面价12075元/平方米，溢价率15%。根据出让公告，（1）该宗地块编号为SLG-（07）-2020-015，位于双流区西航港街道湖夹滩社区三组、江安社区五组，净用地面积为48248.98平方米（合72.3735亩），土地用途为住宅用地，出让年限70年，计入容积率总建筑面积不小于48249平方米且不大于72373平方米，建筑密度不大于30%。（2）该宗地块采取“设置土地最高限价+竞配建并无偿移交统筹住房面积”的方式出让。竞得人需在规定时间内签订《国有建设项目用地履约协议书》和《国有建设用地使用权出让合同》。此外，根据《国有建设项目用地履约协议书》中的约定，招商蛇口作为竞得人要在出让宗地范围内按照相对集中、便于管理的设计布局原则，建设计容建筑面积不小于出让宗地总建筑面积34%的统筹住房（单套计容建筑面积90平方米至120平方米)，并按规划配比要求配建相应比例、相对集中的地下停车位（不含人防车位）。统筹住房的建设费用由竞得人全额承担，在竣工验收备案1个月内，无偿移交成都市双流区政府指定接受单位所有并管理及使用。竞得人还须在签订履约协议书后，向成都市双流区住房建设和交通局缴纳开发保证金，开发保证金按出让宗地起始（叫）价总价款的5%一次性收取，缴清后方可办理《不动产权登记证》。
三、蓝光发展与碧桂园物业签署补充协议确定股权转让价款为49.6428亿
【内容摘要】2021年3月11日，四川蓝光发展股份有限公司（下称“蓝光发展”）发布公告，披露关于拟将下属控股子公司—四川蓝光和骏实业有限公司（下称“蓝光和骏”）持有的四川蓝光嘉宝服务集团股份有限公司（下称“蓝光嘉宝”）64.6203%的股份转让给碧桂园物业香港股份有限公司股权进展。根据公告，（1）2021年3月11日，蓝光和骏与潜在买方订立一份《股权合作意向框架协议之补充协议》，载明潜在买方拟以每股H股或每股内资股人民币42.8546元的价格收购蓝光嘉宝股权，约占65.04%股权。（2）潜在买方须向蓝光和骏支付人民币19.8567亿元等值金额的保证金，当中包括5亿元人民币及17.7463亿元港元（不计利息）。（3）根据《香港公司合并与收购守则》，潜在买方可能触发全面要约责任，每股发售价将不少于潜在买方向蓝光和骏支付的价格及人民币42.8546元的港元等值金额（以较高者为准）。
蓝光嘉宝是西部物业龙头企业，于2019年10月18日在联交所上市，是中国西部第一家在港股市场上市的物业公司，在2020中国物业服务百强排名中位列第11位。截至2020年底，蓝光嘉宝在管面积约1.3亿平米。根据2020年已披露数据，物业管理服务是碧桂园服务的主要收入来源，占据总营业收入的比例达到63.8%，碧桂园服务在西南地区的市场占有率仅有3%。本次收购完成后，蓝光嘉宝在西部地区的资源将填补碧桂园服务在该区域布局的空白。碧桂园服务在增值服务业态上的多元化及管理效率，可加强蓝光嘉宝整体的盈利水平，体现协同效应。
四、金茂拟入股广州增城新塘地块项目公司，计划投资30.9亿元
【内容摘要】2021年3月11日，中国金茂控股集团有限公司（下称“金茂”）的间接全资附属公司广州金茂与广州万科及项目公司签订合作开发协议并发布公告，以就广州增城新塘地块（下称“标的地块”）的开发开展合作。标的地块的土地使用权由广州万科于2020年12月21日透过公开竞买程序投得。（1）根据出让公告显示，标的地块位于广州市增城区新塘镇东江大道东侧，占地面积16.25万平方米，规划总建筑面积不超过48.77万平方米，为二类居住用地（R2）（可兼容商业），成交总额为63.07亿元。（2）根据公告显示，广州万科已就标的地块的开发建设设立项目公司，并已认缴（但尚未实缴）10.16亿元人民币注册资本。（3）根据合作开发协议，广州金茂同意认缴项目公司新增注册资本人民币30.90亿元，广州万科同意认缴项目公司注册资本共计人民币32.17亿元。于本次交易完成后，项目公司的注册资本将增至人民币630,700万元，广州万科及广州金茂将分别持有项目公司51%及49%的股权。此外，该交易结束后，将会扩大金茂在广州市的优质土地资源储备，提升金茂在广州市的市场占有率及品牌有影响力。
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1、政府工作报告——2021年3月5日在第十三届全国人民代表大会第四次会议上.pdf
2、北京市住建委官方微信“安居北京”披露信息.pdf
3、关于印发《既有建筑改变使用功能规划建设联合审查办法》的通知.pdf
4、海南省人民政府办公厅关于印发海南省2021年房地产市场专项整治工作方案的通知_省政府办公厅文件_海南省人民政府网.pdf
5、湖州市住房和城乡建设局关于进一步 加强中心城市商品房预售管理有关工作的通知.pdf
6、广州市工业和信息化局 广州市规划和自然资源局关于印发广州市工业用地产业监管工作指引的通知.pdf
7、人民银行上海总部印发《2021年上海信贷政策指引》.pdf