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天元房地产:新法速递与资讯观察(4.12-4.25)
日期:2021年11月19日

  法律法规及政策   
一、国家发改委|培育发展现代化都市圈,提升城市群和都市圈承载能力
二、住建部|做好公租房保障,稳步推进棚户区改造
三、住建部|开展既有建筑改造利用消防设计审查验收试点
四、北京|依法查处捆绑销售和违规分销,违规“工改住”、“商改住”销售等行为
五、北京|支持北京境内上市公司发行股份购买境外优质资产,支持国企依托资本市场混改
六、上海|大力发展租赁住房、加强商品住房销售管理,全面推行物业服务合同网签制度
七、江苏南通、浙江江山发布楼市调控新政
  资讯观察   
一、中国能建换股吸收合并葛洲坝重组方案获证监会受理
二、济南发布首批集中供地名单,总出让面积为4026亩
三、恒融创服务拟8亿元收购彰泰服务80%股权
四、新城控股与朗诗寓签订战略合作协议,将在租赁住房经营领域开展合作
五、上交所、深交所正式接收首批基础设施公募REITs项目申报材料
法律法规及政策
一、国家发改委|培育发展现代化都市圈,提升城市群和都市圈承载能力
【内容摘要】2021年4月13日,国家发展和改革委员会发布发《2021年新型城镇化和城乡融合发展重点任务》(下称“《重点任务》”),《重点任务》主要提出了2021年新型城镇化和城乡融合发展的六个重点任务。(1)促进农业转移人口有序有效融入城市。(2)提升城市群和都市圈承载能力。《重点任务》指出培育发展现代化都市圈。支持福州、成都、西安等都市圈编制实施发展规划,支持其他有条件中心城市在省级政府指导下牵头编制都市圈发展规划。(3)促进大中小城市和小城镇协调发展。《重点任务》提出促进超大特大城市优化发展,合理降低开发强度和人口密度;促进特色小镇规范健康发展,开展动态调整、优胜劣汰。(4)加快建设现代化城市。加快培育发展住房租赁市场,有效盘活存量住房资源,有力有序扩大租赁住房供给,完善长租房政策,合理调控租金水平。以人口流入多、房价高的城市为重点,扩大保障性租赁住房供给。单列租赁住房用地计划,探索利用农村集体建设用地和企事业单位自有闲置土地建设租赁住房,支持将非住宅房屋改建为保障性租赁住房。(5)提升城市治理水平。《重点任务》指出优化城市空间治理。编制完成省市县三级国土空间规划,统筹划定生态保护红线、永久基本农田、城镇开发边界三条控制线。促进城镇建设用地集约高效利用,全面推行增量投放与存量盘活利用相挂钩。适当扩大住宅用地供应比例,提高工业用地利用效率。探索推行混合产业用地供给、分层开发、立体开发和以公共交通为导向的开发(TOD)等模式。(6)加快推进城乡融合发展。《重点任务》指出深化改革农村土地制度。积极探索实施农村集体经营性建设用地入市制度,出台稳妥有序推进农村集体经营性建设用地入市的指导意见。推动深化农村宅基地制度改革试点地区率先健全宅基地分配、流转、抵押、退出、使用、收益、审批、监管等制度。
天元点评:
经对比《2020年新城镇化和城乡融合发展重大任务》,我们注意到,2021年《重点任务》首次将城市圈规划及大中小城市和小城镇协调发展单列为一项重点任务,重视程度可见一斑。在城市圈发展方面,成都圈首次入选,预计将会对成都周边的城市发展起到推动作用;在城市、城镇协调发展方面,《重点任务》为破解“大城市病”提供了多项解决措施,如疏解中心城区部分功能及过度集中的医疗、教育资源等,未来北京、上海、广州、深圳等超大城市的中心城区非核心功能的疏解工作仍将持续;在土地房屋供应方面,《重点任务》坚决落实十四五规划控制和稳定房地产市场的要求,提出扩大住宅用地供应比例、培育租赁市场、支持保障性租赁住房、允许租房常住人口落户等举措,将在一定程度上缓解近年来一二线城市因人才引进加剧的住房问题。
总体而言,《意见》为城镇化和城乡融合发展打出了一套政策“组合拳”,从人才引进、放宽落户政策,到加快租赁市场、优化教育资源的供给。在各地出台细化政策并有效落实后,将对缓解住房矛盾、优化区域配置、促进城市与城镇协调发展等起到积极作用。
二、住建部|做好公租房保障,稳步推进棚户区改造
【内容摘要】2021年4月20日,国家发展改革委、住房和城乡建设部等部门发布了《关于印发<国家基本公共服务标准(2021年版)>的通知》(发改社会〔2021〕443号)。2021年4月21日,国新办就《国家基本公共服务标准(2021年版)》有关情况举行发布会,住房城乡建设部住房保障司负责人潘伟指出,此次发布的《国家基本公共服务标准(2021年版)》在保障基本住房需求方面,明确了公租房保障、城镇棚户区住房改造和农村危房改造三项基本公共服务项目。下一步,住房城乡建设部将会同有关部门切实组织实施好《国家基本公共服务标准(2021年版)》相关服务项目。一是做好公租房保障,会同相关部门继续对大城市新筹集公租房给予中央补助,指导各地实行实物保障和货币补贴并举,不断加大对城镇住房、收入困难家庭的保障力度,对城镇低保、低收入住房困难家庭应保尽保。二是稳步推进棚户区改造,指导各地坚持因地制宜、量力而行,严格把好棚户区改造范围和标准,科学确定城镇棚户区改造计划任务,让困难群众早日搬进新居。三是继续实施农村危房改造和地震高烈度设防地区农房抗震改造。
三、住建部|开展既有建筑改造利用消防设计审查验收试点
【内容摘要】2021年4月21日,住房和城乡建设部办公厅印发《关于开展既有建筑改造利用消防设计审查验收试点的通知》(建办科函〔2021〕164号,下称“《通知》”)。《通知》载明,为改进和完善既有建筑改造利用消防设计审查验收管理,推动城市更新过程中既有建筑改造利用科学开展,决定于2021年6月至2022年6月,在北京、广州等31个市县开展既有建筑改造利用消防设计审查验收试点。对试点市县的城镇老旧小区、旧商业区、旧厂区改造,历史文化街区和历史建筑活化利用,以及利用存量房屋建设保障性租赁住房等既有建筑改造利用,建设工程消防设计审查验收主管部门探索开展以下工作:(一)完善消防设计审查验收技术依据,既有建筑改造不改变使用功能的,应执行现行国家工程建设消防技术标准,受条件限制确有困难的,应不低于建成时的消防技术标准。既有建筑改为他用的,试点市县消防设计审查验收主管部门应会同有关部门依据新旧消防技术标准,共同研究确定不同功能类型的既有建筑改造利用消防技术要点,作为消防设计审查验收的依据。(二)优化消防设计审查验收管理。既有建筑改造利用不改变使用功能的,申请消防设计审查时可以不用提交建设工程规划许可文件;改为他用但不变更产权的,试点地区消防设计审查验收主管部门会同有关部门共同研究确定免于提交建设工程规划许可文件的情形。既有建筑改造利用消防验收应以经审查合格的消防设计文件为依据,细化与竣工验收同步开展或整合开展的具体措施。(三)探索实行消防验收备案告知承诺。既有建筑改造利用应办理消防验收备案、火灾危险等级较低的,探索通过精简申请材料、告知承诺等方式,简化消防验收备案手续。(四)完善技术服务管理措施。
四、北京|依法查处捆绑销售和违规分销,违规“工改住”、“商改住”销售等行为
【内容摘要】2021年4月22日,北京市住房和城乡建设委员会发布《关于进一步加强房地产市场秩序整治工作的通知》(京建发〔2021〕115号,下称“《通知》”),此次整治工作的工作目标为依法严厉打击房屋销售、租赁市场违法违规行为,重点针对机构炒作学区房、经营贷违规进入楼市、群租房治理等问题,依法从严惩处。《通知》提出整治重点包括新房销售、存量房销售、住房租赁以及网络房源信息发布四个方面。1、新房销售方面:(1)无证售房,查处开发企业未取得商品房预售许可证、未办理现房销售备案手续,收取购房款、首付款、订金、诚意金、预付款或以借款、抵押房等形式变相违规收取购房款的行为;(2)不实宣传;(3)合同欺诈和不平等条款,对改变和修改《北京市商品房预售合同示范文本》相关条款、商品房买卖合同补充协议约定减轻或免除开发企业承担的责任或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的行为进行重点查处;(4)预售资金违规存取;(5)捆绑销售和违规分销,对开发企业捆绑车位、储藏间、装修等变相加价等行为依法查处;(6)违规“工改住”、“商改住”销售,重点检查违规工改住、商改住项目是否存在无证施工、擅自拆改、经纪机构参与出租销售等行为,对发现的此类行为依法进行行政处罚。2、存量房销售方面:(1)借学区房等炒作房价;(2)信贷资金违规购房。3、住房租赁方面:(1)房屋租赁合同备案,检查从事住房租赁居间、代理或住房租赁经营活动的房地产经纪机构、住房租赁企业办理住房租赁合同备案情况;(2)违法群租房、短租房;(3)群众投诉反映集中租赁中介。4、网络房源信息发布方面:虚假、违规房源信息发布。
五、北京| 支持北京境内上市公司发行股份购买境外优质资产,支持国有企业依托资本市场开展混改
【内容摘要】2021年4月22日,北京市人民政府印发了《关于进一步推动提高北京上市公司质量的若干措施》(京政发〔2021〕7号,下称“《措施》”)。在推动上市公司做优做强,促进市场化并购重组方面,《措施》提出,鼓励上市公司充分利用资本市场进行并购重组,丰富支付及融资工具,盘活存量、提质增效、转型发展。支持北京境内上市公司发行股份购买境外优质资产,允许更多符合条件的外国投资者对北京境内上市公司进行战略投资,提升上市公司国际竞争力。进一步强化资产评估体系建设,发挥证券市场价格、估值、资产评估结果在国有资产交易定价中的作用,支持国有企业依托资本市场开展混合所有制改革。支持社会资本参与上市公司并购重组。在积极运用与创新金融产品方面,《措施》指出,支持符合条件的金融机构探索资产证券化业务创新,通过REITs、知识产权证券化等方式助力企业发展。
六、上海|大力发展租赁住房、加强商品住房销售管理,全面推行物业服务合同网签制度
【内容摘要】2021年4月23日,上海市房屋管理局印发《上海市房屋管理局2020年工作总结和2021年工作计划》(沪房〔2021〕74号,下称“《总结与计划》”)。在2020年工作总结部分,《总结与计划》指出,2020年,上海市新建和转化租赁房源10万套,新增代理经租房源9.9万套,出台了《租赁住房规划建设导则》,加强住房租赁监管,实现住房租赁合同网签备案。此外,完成了83个存量征收基地收尾,其中59个已实现拆平、交地。在2021年工作计划部分,《总结与计划》提出的举措包括:(1)坚持租购并举。大力发展租赁住房,切实增强租赁住房供应的针对性和有效性,通过增加土地供应、安排专项资金、集中建设等办法,形成供应租赁住房约5.3万套,其中公共租赁房0.8万套;促进房地产市场健康平稳发展,深化完善房地联动机制,健全住房和金融联动机制,严格执行住房限购和差别化住房信贷政策,加强商品住房销售管理。(2)提升公共租赁住房、单位租赁房管理规范化水平,加快配建房源移交和装修进度,及时投入使用;着力推进单位租赁房租赁合同网签备案工作;做好共有产权保障住房供应工作。(3)新启动5个城中村改造项目;继续加快推进已批实施方案的项目改造,加快完成已批项目的动迁收尾工作,至2021年底累计完成项目动迁32个左右;推进旧改征收项目的全过程管理,推进在外过渡居民安置。(4)试点推进500个小区物业服务费调整,全面推行物业服务合同网签制度。
七、江苏南通、浙江江山发布楼市调控新政
【内容摘要】2021年4月22日,江苏省南通市人民政府办公室发布《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》(下称“《通知》”),宣布南通市实行覆盖全市域的地价房价精准化“双控”制度。具体举措包括:(1)在全市范围内调整用地出让方式,将房价地价精准化“双控”制度的施行范围扩大至全市域,全市普通商品住房用地均采取“控房价、控地价”方式供应,严格控制土地溢价率。对居住与商业、办公等混合类用地,可采取“控房价、竞地价”方式。(2)要加强土地市场调控,根据房地产市场运行情况,把握好土地供应的总量、结构和时序。(3)进一步发挥住房公积金的政策引导作用,按照“保一限二禁三”的原则对现有贷款额度进行调整,引导合理住房消费,抑制投资投机购房。监管部门将加强个人住房贷款规模管理,落实差别化住房信贷政策,强化对借款人还款能力的审查;严肃查处经营贷、消费贷、抵押贷流入房地产市场行为。
2021年4月20日,浙江省江山市住房和城乡建设局官方微信平台“江山建设”发布了市房地产市场持续健康发展协调小组办公室研究制定的有关房地产市场平稳健康发展的十二条措施,包括:(1)强化土地供给;(2)完善住房保障体系,加快人才公寓和蓝领公寓建设、供给;(3)优化土地供应模式,对市场关注度高的热点地块住宅用地出让,视情从“限房价、竞地价”“限房价、限地价、竞配建”“限房价、竞配建”“限房价、竞自持”“限地价、竞自持”等方式中择优选取;(4)加快住宅项目建设,严禁捂地和捂盘惜售,严格执行土地出让约定的开竣工时间,已出让尚未建设的住宅用地开竣工时间不作延后调整;(5)加强商品房预售管理,城区范围内建筑面积3万平方米及以下的,须一次性申请预售;城区内建筑面积3万平方米以上分期申请预售的,每期预售建筑面积不少于3万平方米,尾期建筑面积低于3万平方米的须一次性申请预售,同一地块办理预售最多不得超过三次;(6)实行住房限售,对市场关注度高的热点地块,土地出让前应明确该楼盘销售的商品住宅自《商品房买卖合同》网签备案之日起5年内不得转让;(7)加强购房合同更名管理,已签约、备案的商品房不得随意变更或者解除合同,严厉打击未取得产权证买卖房屋等违法违规行为,符合法定情形或相关规定的才予以受理;(8)建立市场监管联动机制,经备案的销售价格原则上不予上调,符合预售条件的新建住宅要加快入市;(9)加强房地产市场秩序整治;(10)提高租房提取公积金额度;(11)营造公开透明的舆论氛围;(12)抑制不合理住房需求。
资讯观察
一、中国能建换股吸收合并葛洲坝重组方案获证监会受理
【内容摘要】2021年4月21日,中国葛洲坝集团股份有限公司发布关于收到《中国证监会行政许可申请受理单》的公告。公告载明,证监会对中国能源建设股份有限公司(下称“中国能建”)拟通过向中国葛洲坝集团股份有限公司(下称“葛洲坝”)除中国葛洲坝集团有限公司以外的股东发行A股股票的方式换股吸收合并葛洲坝的重组方案予以受理(以下简称“本次交易”或“本次合并”)。根据葛洲坝于2021年4月6日发布的《中国葛洲坝集团股份有限公司2020年年度股东大会会议资料》(下称“《股东大会会议资料》”)具体交易方案如下:(1)合并方式。中国能建以换股方式吸收合并葛洲坝,即中国能建向换股股东发行A股股票,交换该等股东所持有的葛洲坝股票。(2)合并对价。中国能建本次A股发行价格为1.98元/股。葛洲坝换股价格为8.76元/股。综合考虑股票价格波动的风险并对葛洲坝换股股东进行风险补偿,葛洲坝换股价格以定价基准日前20个交易日的均价6.04元/股为基准,给予45%的溢价率,即8.76元/股。(3)换股比例。换股比例计算公式为:换股比例=葛洲坝A股换股价格÷中国能建A股发行价格。(4)换股发行股份的数量。截至4月6日,葛洲坝总股本为4,604,777,412股,除葛洲坝集团持有的葛洲坝股份外,参与本次换股的葛洲坝股份合计2,632,286,188股。按照上述换股比例计算,则中国能建为本次合并发行的股份数量合计为11,645,760,553股。(5)合并完成后,中国能建作为存续公司,将通过接收方葛洲坝集团承继及承接葛洲坝的全部资产、负债、业务、合同、资质、人员及其他一切权利与义务。葛洲坝最终将注销法人资格。
天元点评:
本次交易是国企改革三年行动发布后,首例央企上市公司换股合并重组的案例。如本次交易能顺利落地,中国能建将实现A+H两地上市,并能在解决中国能建与葛洲坝在国际业务上的重叠,在一定程度上消除同业竞争并形成良好的协同效应。
从交易模式上,“换股吸收合并”的方式也值得关注。通过“换股吸收合并”的方式,中国能建避免了以现金方式收购葛洲坝的股份,另一方面,通过换股的方式,中国能建可享受企业重组的税收优惠政策。对于被换股的葛洲坝股东而言,其通过换股成为中国能建A股股东,可享有中国能建所未来的增值收益。
二、济南发布首批集中供地名单,总出让面积为4026亩
【内容摘要】2021年4月23日,济南市自然资源规划局发布首批集中供地名单,共计有83宗土地挂牌出让,土地分布在市内六区、高新区和莱芜区、钢城区,总出让面积2683878.9平方米,约4026亩。最终济南共出让了74宗地,总面积230.54公顷、3458亩,其中住宅相关用地面积158.3公顷,占全年市本级商品住宅用地计划出让面积的37%。(1)根据2021年度济南市住宅用地供应计划,市本级住宅用地计划供应595.67公顷。首次集中供地,住宅用地约占全年计划供应量的30%左右。(2)从本次出让土地面积来看,市中区占据首位,出让面积超过876亩,党家片区、南北康片区均有大批量住宅出让;槐荫区以667亩的数量位列第二位,长清、历城区两区的出让总面积也在500亩以上。(3)从区域分布来看,东部的新东站、神武、张马、郭店、盛福、贤文板块均有住宅用地出让,南部集中在南北康片区,西部则集中在长清和国际医学中心、王府庄板块,西南部党家片区迎来440亩土地出让。其中,市中区挂牌数量最多、面积最大,为23宗、876.5亩。
三、融创服务拟8亿元收购彰泰服务80%股权
【内容摘要】2021年4月16日,融创服务控股有限公司(下称“融创服务”)发布公告称,公司的附属公司融创服务投资有限公司(下称“融创服务投资”)与泰兴控股有限公司(下称“泰兴控股”)及泰涛控股有限公司订立合作框架协议。融创服务投资同意收购,泰兴控股同意出售彰泰服务集团有限公司(下称“彰泰服务”)80%的股权,交易对价为8亿元,该价格仍有待于尽职调查的结果并签署正式协议最终确定。收购事项完成后,彰泰服务将成为融创服务的间接附属公司。根据公告公示信息,彰泰物业是一家位于广西壮族自治区的综合性物业管理服务提供商,于2020年末,彰泰物业的合约建筑面积约为2478万平方米,其中在管建筑面积约为1197万平方米。此外,公告还公示了在正式协议签署前发生或存在的融创服务投资有权调整交易对价的几个情形以及交易对价的支付方式、履约担保等内容。
四、新城控股与朗诗寓签订战略合作协议,将在租赁住房经营领域开展合作
【内容摘要】2021年4月16日,朗诗寓官方公众号发布消息称,新城控股与朗诗旗下租赁住房品牌朗诗寓签订战略合作协议。合作达成后,双方将就新城控股已获取及计划获取的房地产开发建设项目和存量改建项目中涉及租赁住房经营部分进行深度合作。
天元点评:
2018年新城控股就涉足了长租公寓领域,推出了长租公寓品牌“新橙寓”,但近年来其经营情况并不突出。目前,多地土地出让时均有“竞配建租赁住房”的要求,此次新城控股与朗诗寓的战略合作,为新城控股引入了专业的长租公寓经营管理主体,有利于其所获取地块中配建租赁住房部分未来的经营。对朗诗公寓而言,与新城控股的合作也有助其扩展相关用地、房屋资源的来源。
五、上交所、深交所正式接收首批基础设施公募REITs项目申报材料
【内容摘要】2021年4月21日,根据上交所、深交所披露,上交所及深交所的公开募集基础设施证券投资基金(REITs)电子申报系统正式开始接收项目申报材料。根据上交所、深交所收到的申请文件,首批申报包括4单基础设施公募REITs项目:
深交所收到2单基础设施公募REITs项目申报:(1)“中航首钢生物质封闭式基础设施证券投资基金”基础设施项目类型为垃圾处理及生物质发电。原始权益人为首钢环境产业有限公司,基金管理人为中航基金管理有限公司,资产支持证券管理人为中航证券有限公司。预计募集份额为12.487亿份。原始权益人的回收资金拟投资于新的同类基础设施项目。2018年至2020年,项目公司营业收入分别为3.92亿元、4.31亿元、3.60亿元。(2)“博时招商蛇口产业园封闭式基础设施证券投资基金”基础设施项目类型为产业园区。原始权益人为招商局蛇口工业区控股股份有限公司,基金管理人为博时基金管理有限公司,资产支持证券管理人为博时资本管理有限公司。预计募集份额为22.28亿份。原始权益人的回收资金将用于5个再见的产业园基础设施项目。2018年至2020年,项目公司营业收入分别为1.33亿元、1.32亿元和1.15亿元。
上交所收到2单基础设施公募REITs项目申报:(1)“浙商汇金沪杭甬高速封闭式基础设施证券投资基金”,基础设施项目为杭徽高速公路(浙江段),是国家高速公路网G56的重要组成部分。原始权益人是浙江沪杭甬高速公路股份公司、杭州市交通投资集团有限公司、杭州市临安区交通投资有限公司、杭州余杭交通集团有限公司,基金管理人为浙江浙商证券资产管理有限公司。预计募集份额为41.35亿份。数据显示,项目公司营业收入主要由高速公路收费和租赁业务收入构成。2018年至2020年,项目营业收入为5.36亿元、5.86亿元、4.57亿元。(2)国金铁建重庆渝遂高速公路封闭式基础设施证券投资基金,基础资产为渝遂高速重庆段。原始权益人是中铁建重庆投资集团有限公司和重庆高速公路投资控股有限公司。基金管理人为国金基金管理有限公司。2018年至2020年,项目公司营业收入分别为6.08亿元、7.03亿元和5.78亿元。
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1、【关于印发《2021年新型城镇化和城乡融合发展重点任务》的通知】-国家发展和改革委员会.pdf
2-1、国新办就《国家基本公共服务标准(2021年版)》有关情况举行发布会_网上直播_中国网.pdf
2-2、《国家基本公共服务标准(2021年版)》.pdf
3、住房和城乡建设部办公厅关于开展既有建筑改造利用消防设计审查验收试点的通知.pdf
4、北京市住房和城乡建设委员会关于进一步加强房地产市场秩序整治工作的通知.pdf
5、北京市人民政府印发《关于进一步推动提高北京上市公司质量的若干措施》的通知_政府文件_首都之窗_北京市人民政府门户网站.pdf
6、上海市房屋管理局2020年工作总结和2021年工作计划_上海市房屋管理局.pdf
7-1、南通实行覆盖全市域的地价房价精准化“双控”制度—— 促进房地产市场平稳健康发展.pdf
7-2、房住不炒,江山发布房产调控新政12条.pdf

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