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天元律所任燕玲:做“大地产”时代的法律服务商
日期:2017年09月12日

(原载于《中国经营报》,记者稚冬)   
天元律所的房地产法律服务始于1995年,发展至今,天元律所已经成为中国房地产法律服务领域中重要的律师事务所。作为华润置地、远洋地产、中国金茂、中国建筑等多家知名开发商的常年法律顾问或专项律师,任燕玲律师带领的律师团队已经为百余项大型房地产类项目的投融资和收购提供了专业法律服务,业绩斐然。   
并购是房企发展的加速器
房地产法律服务遍及投资、建设、销售、物管等各个环节。但天元律所在房地产法律服务方面的核心业务是房地产行业的投融资和并购业务。任燕玲表示,这是天元律所的优势所在。   
早在1999年,深圳市罗湖区宝安南路1881号还是一片老城区,家具城、花鸟鱼虫市场、打着官司的酒店在此汇聚,是一处“城市边缘的地方”。天元律所在当时,就代表华润集团对该项目的投资和收购提供了全程法律服务。几年后,此处拔地而起第一座万象城,成为了深圳市的城市名片。   
从任燕玲的经验来看,投融资并购类的地产项目,法律尽职调查和交易方案设计阶段至关重要,尽早发现并消除可能损害客户利益的各种潜在风险,用专业充分把握和设计交易方案,最终才能确保交易安全,实现交易各方意图,避免让投资陷入“泥潭”,让客户免遭风险。   
近年来,房地产行业并购频发、涉及金额连年攀升。数据显示,截至2017年7月底,房地产行业并购达到162起,涉及2240亿元,2017年全年有望创纪录。
任燕玲介绍道,“近两年,房企为了赢得在规模和业绩方面的竞争优势,纷纷加大了对土地储备的投入,获取土地的方式呈现多样化趋势,地产并购交易活跃”,她说,“在核心一二线热点城市土地日益稀缺、拿地成本越来越高的背景下,多家房企之间以及房企与金融资本之间联合拿地比例不断上升;房企除了通过招拍挂竞买方式获取土地使用权之外,还结合各自优势,参与城市更新项目以协议出让方式获取土地、通过并购房企、参与国企混改、在产权交易所摘牌国有地产公司股权等方式获取土地,拿地方式多样化。”   
“为什么要通过并购的方式拿地?”任燕玲告诉记者, “它是快速扩大规模和提高土地储备的最有效的方式;与通过招拍挂方式拿地相比,以并购方式拿地的成本相对较低”。
地产市场受调控影响大,每轮调控,投资端、开发端、融资端和消费端均受影响。在任燕玲看来,“每一个政策调控期,都会触发一轮新的并购整合。近年,土地储备的竞争导致行业集中度不断提升,一些中小房企成为了并购目标企业,房企的行业格局在重塑之中。”
涵盖地产全链条法律服务   
任燕玲告诉记者,天元律所为各类客户,包括投资人、开发商、政府部门、房地产基金、建筑企业、金融机构等提供全面、系统和专业的法律服务,服务范围涵盖土地一级开发、土地出让和竞买、房地产开发、项目投融资、项目转让、城市更新、特色小镇、境外投资、房地产企业上市、不动产资产证券化、房地产企业的重大资产重组、基础设施及PPP等,全面涵盖住宅和办公地产、商业地产/城市综合体、养老地产、旅游地产、体育场馆、会展中心、文化地产、工业地产(港口码头、物流用地等)等细分地产项目。   
为股权收购地产项目、引入外部投资人、联合体摘牌、跨境交易及其他各类地产投融资并购项目提供法律服务占据了天元律所房地产律师工作量的大部分。   
在“引入外部投资人”业务方面,天元律所曾协助国内的地产商,多次引入国内外专业房地产基金。任燕玲指出,针对跨境地产项目,律师不仅需要考虑层次复杂的交易结构,还要考虑政府审批及合规、不同法域的治理结构安排等问题。   
“联合体摘牌”同地价不断攀升和竞争愈烈的现状相关。当地价太高,一块土地所需资金量巨大,一家地产商的购买力受到挑战,从而导致联合摘牌、联合竞买的情况增多。任燕玲表示,“联合体摘牌”项目对律师的时限要求很高,竞买成功以及失败情形下的机制安排、竞买土地价格约定、未来的治理结构、操盘机制、并表机制等问题,往往需要在摘牌前的数天内,通过谈判达成协议。因此,“联合体摘牌”项目需要律师熟悉此类交易模式、权责划分、基本条款,并洞悉各方诉求。
天元的房地产团队还涉猎了大量的物流地产和工业地产项目,代表外运长航等客户,为其投资和收购港口、码头、堆场等项目提供法律服务。   
在如今城镇化发展进程加快、国有建设用地供给量趋紧的情况下,城市更新作为有效挖掘土地资源的重要手段和方法应运而生。天元律所也参与到了城市更新项目的法律服务中。任燕玲认为,城市更新前置了开发商介入的时间,也前置了律师介入的阶段。律师需要厘清土地的性质和权属问题,弄清楚拆迁补偿及安置的标准、土地的征收程序、更新改造项目的实施路径以及各实施阶段面临的法律风险。“在这么复杂的链条里,怎么帮助客户管控法律风险,这对我们是很大的一个挑战。”她说。   
从住宅、商业地产,到物流地产、工业地产等各类产业地产;从土地一级开发,到土地二级开发;从境内并购、非上市公司并购,到跨境并购,上市公司收购,任燕玲带领下的天元律所房地产团队涉猎的地产类型丰富、链条更为全面,擅长处理高难度的创新项目。   
如何把握新形势下的地产业机会?
在土地成本不断攀升、行业利润率不断下降的新形势下,地产业也在探索多元化经营。大量房企涉足文化、旅游、养老、医疗卫生、体育中心、会展中心等产业地产项目。借助PPP方式,作为社会投资人参与了土地一级开发、产业园区开发等基础设施类项目;投资特色小镇,涉足休闲旅游、商贸物流、现代制造、教育科技和传统文化类的特色小镇项目。房企的经营维度伴随着产业地产的投资而得以拓宽。任燕玲带领下的天元律所房地产团队涉猎了上述全部领域的法律服务,做了很多代表性的项目。   
近年来,大量房地产商通过自主拿地、开发建设的方式或租赁方式参与到养老地产项目之中。针对养老地产的土地供应,许多地方政府都出台了相关支持政策;在拿地后的开发建设过程中,各地政府也针对养老地产的开发出台了相关的税费减免政策,包括对城市基础设施配套费、新建房屋产权登记费的减免等。任燕玲表示,从2016年至今,天元律所做了不同类型的多个养老地产法律服务。   
此外,目前我国会展业发展迅速。会展业作为现代服务业的重要组成部分,影响面广、关联度高,能够直接拉动和间接带动相关产业和配套行业发展,引导产业升级与转移,在促进就业、拉动消费、优化资源配置和促进创新发展等方面具有重要意义。   
天元律所曾代表某客户为当地会展中心项目提供投融资法律服务。客户从一开始就提出了将该会展中心做成“国际一流”的标准。而对于如何实现高标准、在高标准下如何实现会展业的作用,会展中心的投资、建设和运营的模式变得至关重要。“这个项目在投资模式和机制上有一定创新。”任燕玲介绍说。
据了解,天元律所在方案中,除了将会展中心建设、运营和周边配套商业用地开发三者有机结合,一次性选择建设、运营和开发主体,一举三得;还根据项目具体情况设计了对社会投资人的激励和监管机制,最终形成了一种新的投资模式——BOD模式。
会展中心交易方案的成功,使得天元律所的投资方案设计能力和合同把控能力得到了客户的认可。在任燕玲看来,政府要精细化管理这个城市,当城市土地越来越少,如何让政府和投资各方基于“责、权、利”对等原则下,建立长效和良性互动机制、激励与监督机制,实现各方互赢,愈显关键。
为什么天元律所可以涉猎房地产板块的这么多领域?任燕玲说,“之所以有能力提供房地产全链条的法律服务,归功于天元律所拥有一支法律功底强、实践经验丰富、研究能力突出的律师团队。”天元紧跟房企时代发展的脚步,正在成为大地产时代极具代表性的法律服务商。

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