法律法规及政策

一、农业部丨《农村土地承包合同管理办法》公布，加强农村土地承包的管理和监督

二、住建部丨加强经营性自建房安全管理，切实消除安全隐患

三、证监会丨推进基础设施领域（REITs）常态化发行，推动REITs专项立法

四、发改委丨规范高效做好基础设施领域（REITs）项目申报，提高申报推荐质量和效率

五、深圳市丨《国有土地供应管理条例》(征求意见稿)出台，全方位明确土地供应、利用、管理

六、福建、天津、酒泉丨出台一揽子政策，降低土地利用成本，加大对房地产业扶持

七、深交所丨发布保险资管公司开展ABS及REITs业务相关要求

八、广东丨支持租购并举的房地产发展新模式，发展租赁住房REITs业务

九、徐州丨支持房地产业合理融资需求，全力以赴保交楼

十、安徽、湖北襄阳丨推行二手房交易“带押过户”登记模式，优化二手房交易流程

十一、成都丨开展住房租赁资金专项监管，监管账户不得支取现金及归集其他性质的资金

十二、长沙、常州丨放松或取消商品房限售政策，鼓励二手房交易

资讯观察

一、财政部对德勤和华融依法作出行政处罚

二、首批新能源类型REITs公开发售

三、黑石集团价值5.6亿美元的商业地产抵押贷款支持证券（CMBS）发生违约

四、华夏幸福退出贵州省产业新城PPP项目

五、中国金茂以20.61亿元对价收购南京国际余下37.7%股权

六、嘉创地产于香港联合交易所上市

司法实践

未经批准以划拨土地使用权作为投资与他人订立合同合作建房，基于自用目的且不改变划拨土地性质，法院认定合同有效

法律法规及政策

一、农业部丨《农村土地承包合同管理办法》公布，加强农村土地承包的管理和监督

【内容摘要】2023年2月17日，农业部正式公布《农村土地承包合同管理办法》（以下简称“《办法》”），《办法》共分为七章，共三十四条，主要内容如下：


一、落实“三权”分置制度。按照集体所有权、农户承包权、土地经营权“三权”分置并行要求，聚焦于土地承包权、经营权；《办法》针对承包方案的拟订、通过及实施，承包合同订立、变更和终止，承包档案和信息管理，土地承包经营权调查等事项作了详细规定。

二、加强农村土地承包的管理和监督。《办法》明确了农村土地承包方案、调整方案应当由村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意；县级以上地方人民政府农业农村主管（农村经营管理）部门、乡（镇）人民政府农村土地承包管理部门应当指导制定承包方案，并对实施进行监督、发现问题予以纠正；调整方案未经批准的，发包方不得调整承包地。

三、强化土地保护，确保粮食安全。《办法》明确农村土地承包经营，不得改变土地的所有权性质；强调保护土地资源的合理开发和可持续利用，依法落实耕地利用优先序；强调发包方和承包方依法履行保护农村土地的义务。

四、探索逐步解决承包地细碎化问题。允许同一集体经济组织的农户互换土地承包经营权；允许承包方将部分或全部土地承包经营权转让给本集体经济组织的其他农户；明确承包方自愿将部分或者全部承包土地交回发包方的，不得再要求承包土地；土地承包经营权转让后，原承包方不得再要求承包土地。

五、建立土地承包经营权调查制度。《办法》要求对承包合同订立、变更、终止各个程序，开展土地承包经营权调查，查清发包方、承包方、承包地块的有关信息；规范农村土地承包经营权调查规程，包括准备工作、权属调查、地块测量、审核公示、勘误修正、结果确认、信息入库、成果归档等。

六、健全农村承包地信息平台和数据库。《办法》第四章专设一章承包档案和信息管理的内容，并将土地承包经营权调查成果纳入农村土地承包信息应用平台统一管理。

此外，《办法》将自2023年5月1日起施行。农业部2003年11月14日发布的《中华人民共和国农村土地承包经营权证管理办法》（农业部令第33号）同时废止。

二、住建部丨加强经营性自建房安全管理，切实消除安全隐患

【内容摘要】2023年3月28日，住房和城乡建设部、应急部等15部门联合印发了《关于加强经营性自建房安全管理的通知》（以下简称“《通知》”），《通知》主要内容如下：

一、加强既有经营性自建房安全管理。（一）严格落实主体责任。督促指导产权人和使用人加强房屋日常管理，定期开展安全自查，及时整治各类安全隐患，不得将存在安全隐患的房屋用作经营用途。（二）强化日常检查。加强对重点区域自建房安全隐患排查。（三）切实消除安全隐患。对存在结构倒塌风险、危及公共安全的，要立即采取停止使用、临时封闭、人员撤离等管控措施，该拆除的依法拆除。（四）严格改扩建和装饰装修管理。经营性自建房改建、扩建，应当依法办理规划、建设等审批手续，严格按照有关法律法规和工程建设标准进行设计和施工，经竣工验收合格后方可使用。

二、严格新增经营性自建房监管。（一）加强规划建设审批管理。城乡新建经营性自建房应当依法办理用地、规划、建设等环节审批手续，依法委托具有相应资质的施工单位。（二）强化转为经营用途安全监管。自建房转为经营用途的，产权人或使用人在办理相关经营许可、开展经营活动前，应当依法依规取得房屋安全鉴定合格证明。（三）清查整治违法行为。建立群众举报奖励机制，畅通举报渠道，鼓励群众提供违法线索，情况一经查实，予以奖励。

三、健全房屋安全管理体制机制。（一）健全管理体制。按照“省级负总责、市县抓落实”的要求，健全部门协同机制。（二）完善部门协同机制。用地、规划、建设、经营等审批部门按照“谁审批谁负责”要求，落实各审批部门安全监管责任。（三）加强房屋安全鉴定管理。各地要规范房屋安全鉴定市场，公布房屋安全鉴定专业机构推荐名录。（四）加快信息化建设。逐步将经营性自建房用地、规划、设计、施工、竣工验收、改扩建和经营等环节信息以及房屋建成年代、结构类型、排查整治和安全鉴定等房屋安全状况纳入系统，形成房屋电子档案，定期更新数据。（五）完善法规制度。各地要积极探索创新房屋安全管理方式方法，开展房屋定期体检、房屋养老金和房屋质量保险试点，总结创新经验做法，健全房屋安全管理制度，加快出台地方性法规。各地要完善经营性自建房质量安全以及房屋检查、安全鉴定等相关标准。

三、证监会丨推进基础设施领域（REITs）常态化发行，推动REITs专项立法

【内容摘要】2023年3月7日，证监会发布《关于进一步推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）常态化发行相关工作的通知》（以下简称“《通知》”），《通知》主要内容如下：

一、加快推进市场体系建设，提升服务实体经济能力。

（一）拓宽试点资产类型。优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目，保障基本民生的社区商业项目发行基础设施REITs。项目用地性质应符合土地管理相关规定。项目发起人（原始权益人）应为持有消费基础设施、开展相关业务的独立法人主体，不得从事商品住宅开发业务。严禁规避房地产调控要求，不得为商品住宅开发项目变相融资。

（二）分类调整项目收益率和资产规模要求。申报发行基础设施REITs的特许经营权、经营收益权类项目，基金存续期内部收益率（IRR）原则上不低于5%；非特许经营权、经营收益权类项目，预计未来3年每年净现金流分派率原则上不低于3.8%。落实中央“房住不炒”要求，充分考虑保障性租赁住房的保障属性，鼓励更多保障性租赁住房REITs发行，首次申报发行REITs的保障性租赁住房项目，当期目标不动产评估净值原则上不低于8亿元，可扩募资产规模不低于首发规模的2倍。

（三）推动扩募发行常态化。按照市场化法治化原则，鼓励运营业绩良好、投资运作稳健、会计基础工作规范的上市REITs通过增发份额收购资产，开展并购重组活动。加快推动首批扩募REITs项目落地，完善扩募定价机制，鼓励更多符合条件的扩募项目发行上市。

（四）扩大市场参与主体范围。支持经营规范、治理健全、资产管理经验丰富的优质保险资产管理公司等金融机构开展资产证券化业务试点，允许符合条件的机构参与基础设施REITs，依托其在基础设施项目储备和运营管理优势，促进形成存量资产和新增投资的良性循环。

（五）加强二级市场建设。健全二级市场流动性支持制度安排，完善做市机制，加强对做市商的考核评价，督促其积极履行做市义务。适时推出REITs实时指数。

二、完善审核注册机制，提高制度化规范化透明化水平

（六）优化审核注册流程。建立分工明确、各有侧重、高效衔接的审核注册工作机制，进一步优化审核注册流程，提高审核注册工作的规范性、可预期性和透明度。证监会和证券交易所原则上应当将问题一次汇总成书面反馈意见，并由证券交易所统一发出。坚持开门办审核，定期开展市场机构座谈会，传递监管工作理念。

（七）明确大类资产准入标准。总结试点经验，对产业园区、收费公路等实践较多的资产类型，按照“成熟一类、推出一类”的原则，细化完善审核和信息披露要点，对项目质量从严要求，并以适当方式向市场公开，加快成熟类型资产的推荐审核透明度和发行上市节奏。同时，建立常态化会商机制，着力解决“新类型”项目面临的重大疑难和无先例问题，并通过培训、典型案例分享等方式向市场公开，加快试点项目进展，引导市场规范发展。

（八）完善发行、信息披露等基础制度。健全REITs发售业务规则，完善资产估值和询价定价机制，规范发行推介、询价、定价、配售行为。制定临时信息披露指引，强化重大事项披露要求。研究规范治理机制的权责条款，完善REITs治理结构。

三、规范与发展并重，促进市场平稳运行

（九）构建全链条监管机制。遵循REITs特点规律和风险特征，结合基础设施REITs试点模式，建立健全包括项目尽调、发行定价、信息披露、资产运营管理、二级市场交易等环节的全链条监管制度。突出以“管资产”为核心，按照实质重于形式的原则，加强对基础资产质量、运营管理的穿透监管。

（十）促进市场主体归位尽责。证监局、证券交易所、证券业协会和基金业协会等单位应当各司其职，协同配合，形成监管合力。压实基金管理人的主动管理责任，督促基金管理人、基金托管人、资产支持证券管理人、原始权益人、外部运营管理机构、财务顾问、证券基金服务机构等参与方依法履行职责。依法打击违法违规行为，保护投资者合法权益。

四、进一步凝聚各方合力，推动市场持续健康发展

（十一）建立重点地区综合推动机制。依托REITs储备项目丰富的重点地区，聚焦国家产业政策鼓励的能源、交通、生态环保、保障性租赁住房和数据中心等重点领域，推动完善由地方发展改革委、证监局、金融局、国资委等多部门参加的综合推动机制，统筹协调解决REITs涉及的项目合规、国资转让、税收政策、权益确认等问题，保障常态化发展的项目资源供给。坚持“两个毫不动摇”方针，着力推动解决民营企业REITs试点存在的困难和问题。

（十二）推动完善配套政策。加强与相关部门沟通，进一步明确基础设施REITs的会计处理方式和税收征管细则。推动社保基金、养老金、企业年金等配置型长期机构投资者参与投资，积极培育专业化REITs投资者群体，助力市场平稳运行。借鉴境外成熟市场实践，及时总结REITs试点经验，抓紧推动REITs专项立法。

四、发改委丨规范高效做好基础设施领域（REITs）项目申报，提高申报推荐质量和效率

【内容摘要】2023年3月1日，《国家发展改革委关于规范高效做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目申报推荐工作的通知》（发改投资〔2023〕236号，以下简称“《通知》”）发布。为进一步提升基础设施领域不动产投资信托基金（以下简称“基础设施REITs”）项目申报推荐的质量和效率，《通知》提出要求如下：

一、认真做好项目前期培育。（一）充分认识前期培育工作的重要性。基础设施REITs项目的前期培育，包括梳理筛选资产、制定产品方案、完善合规手续、解决难点问题等工作。（二）确保申报材料真实客观。要认真准备项目申报材料，真实、全面、客观反映项目情况，不得弄虚作假、避重就轻、违规包装。（三）组织做好部门协调。各地方发展改革委要与中国证监会当地派出机构、沪深证券交易所，以及本地区行业管理、自然资源、生态环境、住房城乡建设等部门加强沟通配合。

二、合理把握项目发行条件。（一）支持消费基础设施建设。优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目，保障基本民生的社区商业项目发行基础设施REITs。（二）合理把握项目收益与规模。申报发行基础设施REITs的特许经营权、经营收益权类项目，基金存续期内部收益率（IRR）原则上不低于5%；非特许经营权、经营收益权类项目，预计未来3年每年净现金流分派率原则上不低于3.8%。（三）严把投资管理合规性。项目投资建设时无需办理但按现行规定应当办理的有关手续，应按当时规定把握，并说明有关情况；项目投资建设时应当办理但现行规定已经取消或与其他手续合并的有关手续，如有缺失，应由相关负责部门说明情况或出具处理意见。

三、切实提高申报推荐效率。在完善申报流程方面，《通知》明确要规范项目申报受理流程、完善中央企业申报流程、及时开展咨询评估、加快做好项目推荐。

四、充分发挥专家和专业机构作用。《通知》提及要发挥专家前期辅导作用、确保咨询评估客观公正、督促中介机构履职尽责。

五、用好回收资金促进有效投资。（一）严格把握回收资金用途。基础设施REITs净回收资金（指扣除用于偿还相关债务、缴纳税费、按规则参与战略配售等资金后的回收资金）应主要用于在建项目、前期工作成熟的新项目（含新建项目、改扩建项目）；其中，不超过30%的净回收资金可用于盘活存量资产项目，不超过10%的净回收资金可用于已上市基础设施项目的小股东退出或补充发起人（原始权益人）流动资金等。在符合国家政策及企业主营业务要求的条件下，回收资金可跨区域、跨行业使用；除国家有特殊规定外，任何地方或部门不得设置限制条件，影响企业按照市场化原则依法合规使用回收资金。（二）督促回收资金尽快使用。基础设施REITs购入项目（含首次发行与新购入项目）完成之日起2年内，净回收资金使用率原则上应不低于75%，3年内应全部使用完毕。（三）建立回收资金使用直报制度。已上市基础设施REITs项目发起人（原始权益人）应于每季度结束后5个工作日内向发改委投资司直接报送回收资金使用情况。

六、切实加强运营管理。《通知》提出要充分认识运营管理的重要性、注重项目运营可持续性、加强资产运营管理指导。

五、深圳市丨《国有土地供应管理条例》(征求意见稿)出台，全方位明确土地供应、利用、管理

【内容摘要】2023年3月17日，深圳市规划和自然资源局公开征求《深圳经济特区国有土地供应管理条例（征求意见稿）》意见（以下简称“《供应管理条例》”），《供应管理条例》共计六章八十八条，从总则、国有土地供应、国有土地利用和管理、监督管理、法律责任、附则等方面，作出系统全面规定：

在健全国有土地供应体系、丰富土地供应方式、优化土地供应规则方面，《供应管理条例》规定：1、缩小划拨范围，明确产权归政府的公益性、非营利性用地可以以划拨方式供应。2、严格限定协议出让范围，明确产权归社会投资主体的非营利性的公共设施用地、特许经营的公用设施用地、原农村集体经济组织留用土地等用地可以通过协议出让方式供应。3、规范作价出资（入股），对作价出资（入股）的范围、对象、程序等进行了规定，明确公益性、非营利性的民生类项目用地可以通过作价出资（入股）方式供应。4、完善国有土地租赁规则，区分短期租赁和长期租赁，明确短期租赁方式适用于短期使用的急需公共服务设施用地，长期租赁方式主要用于保障不同产业、不同发展阶段的企业用地需求，降低产业用地初始取得成本。

在完善土地利用管理规则，规范国有土地利用管理，细化国有土地续期规则方面，完善了国有土地收回和处分规则。如：在国家关于建设用地使用权续期规定基础上，进一步完善国有土地使用权续期规则，对续期时点（应当至迟于届满前一年内申请续期）、续期条件、续期年限（不得超过相应用途法定最高年期）、续期程序等进行了进一步细化；对公共利益提前收回、划拨用地收回、土地到期收回、解除合同收回等不同情形的收回条件及土地、建（构）筑物的补偿标准等事项进行了规定。

在优化土地市场营商环境、优化用地审批程序、降低企业用地成本、服务实体经济发展方面，该条例探索建立用地用林用海联合审批机制，建立以标定地价为核心的土地市场价格体系；明确市政府规定的重点产业项目、总部项目等类型的用地可以分期缴纳地价，不计利息；健全产业用地长期租赁、先租后让、弹性年期出让供应体系，降低用地成本，促进产业经济平稳增长；明确重点产业项目用地可以采取“带项目”挂牌方式供应，只租不售的创新型产业用房可以采取划拨、协议出让等方式供应土地，引导企业通过提高容积率等方式拓展产业空间，满足发展需求。

在促进土地节约集约利用，鼓励综合开发和混合利用，鼓励零散用地统筹使用方面，鼓励储备土地合理利用。如支持土地立体开发，明确地上、地表、地下空间可分层设立建设用地使用权，并对综合开发用地的土地使用权年期、供应方式及报批程序进行规定；对面积不超过三千平方米且不能单独开发的边角地、夹心地、插花地，允许以划拨或协议方式供应给相邻地块的土地使用权人统筹利用。

六、福建、天津、酒泉丨出台一揽子政策，降低土地利用成本，加大对房地产业扶持

【内容摘要】2023年3月7日，福建省人民政府印发《巩固拓展经济向好势头的一揽子政策措施的通知》（以下简称“福建四十三条”），其中针对房地产领域出台了以下措施：1、支持合理住房消费。结合新建商品住房库存实际，研究调整限购区域、购房套数等住房消费领域限制性政策，落实最低购房首付比例和贷款利率政策，支持多孩家庭和新市民购房需求。鼓励各地举办房产推介会，营造促进住房消费的市场氛围。全面推行带押过户，实现二手房交易登记无需提前还贷，支持“卖旧买新”改善性住房需求。实施房票安置，对于使用房票在规定期限内购房，房地产企业和属地政府给予团购优惠和购房补助。2、促进房地产市场良性健康发展。坚持“房住不炒”定位，深入研判房地产市场供求关系和城镇化格局等重大趋势性、结构性变化，建立人房地钱四位一体新机制，因城因地精准实施房地产市场调控。调整供地节奏，细分片区均衡供地，优化土地出让条件，完善周边路网、水、电等基础设施配套建设，靠前服务，推动房地产项目加快投资建设。开展房地产企业信用评价，实施商品房预售条件、预售资金差异化监管，推广保函替代预售监管资金。3、加强用地、用林等要素保障。精准配置新增建设用地计划指标，将能源、交通、水利等单独选址项目纳入省级重大项目清单或争取纳入国家重大项目清单，使用国家配置新增建设用地计划指标；各设区市在尚未产生用地计划指标前，可先行预支一定规模计划指标，优先保障重大项目用地。省级预留部分用林指标用于保障省级以上重点项目用林需求，缩短审批时限，为加快项目落地实施创造条件。

2023年3月10日，天津市发展和改革委员会发布《天津市促进招商引资扩大社会投资若干措施》（以下简称“天津十三条”）提及要盘活土地资源，具体措施为：1、鼓励存量工业用地和物流仓储用地升级转型为国家支持发展的新产业、新业态和本市重点产业链用地，并严格按照本市有关规定逐步向产业园区集中。2、对土地整理过程中取得成本高于市场评估价格的土地，结合实际情况制定具体盘活方案。3、全市范围内工业用地弹性年期土地出让金底价按土地出让最高年限市场评估价格乘以弹性年期出让年限与最高出让年限的比值确定，除国家另有政策规定外出让底价不得低于国家规定的最低价标准。

2023年3月16日，甘肃省酒泉市人民政府印发《酒泉市激励房地产业健康稳定发展若干措施》（以下简称“酒泉十三条”），在促进房地产企业发展方面制定了以下主要措施：1、提高预售资金使用效率。支持商业银行按市场化、法治化原则与优质房地产企业开展保函置换预售监管资金业务。适当放宽预售资金解控比例，在开发企业信用等级良好、开发项目销售资金全额归集、申请资金保证用于项目建设的前提下，开发企业申请使用商品房预售资金，额度可在原规定基础上提高5个百分点。小高层以上建筑，增加两个预售资金拨付节点。对预售资金交存使用规范的房地产开发项目实行跨节点拨付预售资金。开发企业根据工程建设需要和实际情况，按照《酒泉市商品房预售资金监管办法》所确定的预售资金使用节点和额度，可分多次提取预售资金，确保各阶段工程建设顺利进行，各县（市、区）可进一步优化预售资金拨付流程。2、支持房地产开发企业合理融资需求。金融机构重点支持治理完善、聚焦主业、资质良好的房地产企业稳健发展，按照市场化原则满足房地产项目合理融资需求，不盲目抽贷、断贷、压贷，不搞“一刀切”，保持房地产开发贷款平稳有序投放。鼓励金融机构在风险可控、商业可持续基础上，为积极自救、主动配合“保交楼”的出险房地产企业在建项目提供增量融资支持，保持建筑企业融资连续稳定。各县（市、区）政府积极配合支持银行金融机构化解清收存量房地产不良贷款，防范化解房地产市场金融风险，全面排查“已购、逾期、难交付”的住宅开发项目，对符合专项借款条件的项目积极申报，充分享受政策红利。3、推动地下停车位销售使用。鼓励房地产开发企业采取租售并举的方式，提高地下停车位的使用效率，有效缓解小区停车难的问题。新购买住房并购买地下停车位的，由县（市、区）给予每户2万元的补贴（人防车位除外）。4、引导房企让利销售。积极引导房地产开发企业让利销售，鼓励按商品住房备案价格标准给予5%-10%的折扣优惠，对滞销存量商品房推行低折扣、成本价团购等促销活动。对农民购房让利幅度大、成效显著的开发企业，政府在土地供给、项目开发过程中予以重点支持。

七、深交所丨发布保险资管公司开展ABS及REITs业务相关要求

【内容摘要】2023年3月3日，在中国证监会指导下，深交所发布《深圳证券交易所资产支持证券挂牌条件确认业务指引第4号——保险资产管理公司开展资产证券化业务相关要求（试行）》（以下简称“业务指引第4号”），业务指引第4号共八条，主要包括下列内容：

一、保险资产管理公司申请条件。要求保险资产管理公司治理健全、内控管理规范；配备专门的ABS业务部门与人员，具备涵盖ABS全业务流程的业务制度体系以及完善的合规与风控制度；最近一年经审计的资产管理规模位居前列，且符合银保监会关于开展创新业务相关监管要求。参与REITs业务的，还应当符合证监会、深交所关于REITs的相关规定。

二、申请程序。保险资产管理公司申请试点应当按照规定向深交所提交申请文件，深交所可会同有关单位开展现场评估工作，并向有关主管部门征求意见。经中国证监会认可，深交所向符合要求的申请人出具无异议函。

三、自律监管。安排深交所对保险公司开展ABS及REITs业务实行自律管理，并根据需要会同有关单位对业务开展情况进行检查。保险资产管理公司违反相关业务规则的，深交所可以采取自律监管措施或者纪律处分。

八、广东丨支持租购并举的房地产发展新模式，发展租赁住房REITs业务

【内容摘要】2023年3月2日，广东省人民政府印发《2023年广东金融支持经济高质量发展行动方案》（以下简称“《方案》”），《方案》提出了房地产发展新模式，主要内容如下：

一、支持房地产市场平稳健康发展。1、因城施策实施好差别化住房信贷政策，合理确定商业性个人住房贷款的最低首付款比例、最低贷款利率要求，支持居民刚性和改善性住房需求。2、用足用好“保交楼”专项借款、“保交楼”贷款支持计划等政策工具，保持开发贷款和债券融资稳定，加快开展保函置换预售监管资金业务，满足项目合理融资需求。3、支持信托公司、金融资产管理公司依法合规参与房地产项目并购重组。4、鼓励金融机构重点支持治理完善、聚焦主业、资质良好的房地产企业稳健发展，支持优质房企与金融机构自主协商存量融资展期，利用资本市场并购重组和开展股权融资，为优质房企发行债务融资工具提供增信支持。5、鼓励金融机构优化建筑企业信贷服务，提供必要的贷款支持，保持建筑企业融资连续稳定。6、做好重点房地产企业风险处置项目并购的金融支持和服务工作，对并购出险和困难房地产企业项目的并购贷款暂不纳入房地产贷款集中度管理。

二、支持租购并举的房地产发展新模式。1、鼓励银行机构为保障性租赁住房、公共租赁住房和长租房市场发展提供多样化信贷融资服务，满足租赁企业和经纪机构合理信贷需求。2、推动不动产私募投资基金试点，发展租赁住房不动产投资信托基金(REITs)业务。3、鼓励商业银行在依法合规、风险可控的前提下，加强住房租赁信贷产品和服务模式创新，拓宽住房租赁市场多元化投融资渠道。

三、支持基础设施投资发挥压舱石作用。积极发展基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）业务，引导各类机构和长期资金投资我省，盘活存量基础设施资产。

九、徐州丨支持房地产业合理融资需求，全力以赴保交楼

【内容摘要】2023年3月3日，江苏徐州市发布《关于落实省推动经济运行率先整体好转若干政策措施实施细则》（以下简称“《实施细则》”），《实施细则》采取表格形式，共12个方面136条细化举措。其中，在促进房地产市场平稳健康发展领域，《实施细则》主要细化措施如下：

1、住宅用地出让可按市场需求及时组织供应。根据净地整理、招商落实等情况，住宅用地出让可按市场需求及时组织供应。出让住宅用地不再明确未来商品住房销售价格。土地竞买保证金由100%调整为20%-100%，出让金由签订合同后1个月内缴清调整为最长不超过6个月。

2、加大对房地产项目新增融资支持力度，保持房地产开发贷款平稳有序的投放。有序推进“保交楼”，摸排已售逾期难交付项目清单，指导政策性开发性银行做好保交楼专项借款投放，引导金融机构做好保交楼借款项目配套融资，推动化解未交楼贷款风险。

3、指导机构满足房地产业合理融资需求，支持房企贷款合理展期，支持优质头部房企改善资产负债状况。

4、支持符合条件的房地产企业利用股票、债券等资本市场融资工具，开展多渠道融资。支持市内融资担保公司加入交易所债券市场民营企业债券融资专项支持计划，为民营房地产企业发行公司债券增信。

5、积极做好“保交楼”工作，对已售、逾期、难交付的普通住宅项目争取国家专项借款。

6、支持优质房地产企业合理使用预售监管资金，防范化解房地产企业资金流动性风险。

7、允许商业银行按市场化、法制化原则与房地产企业开展保函置换监管额度内资金业务，保函置换金额不得超过监管账户中确保项目竣工交付所需的资金额度的30%，置换后的监管资金不得低于监管账户中确保项目竣工交付所需要资金额度的70%。

十、安徽、湖北襄阳丨推行二手房交易“带押过户”登记模式，优化二手房交易流程

【内容摘要】2023年3月8日，安徽省政府发布《关于进一步提振市场信心促进经济平稳健康运行的若干政策举措》（以下简称“《若干政策举措》”），针对房地产业发展方面，《若干政策举措》提及要因城施策调整优化限制性政策、土地出让政策，合理确定个人住房贷款首付比例和贷款利率政策，根据实际情况调整公积金贷款政策，支持刚性和改善性住房需求。全面推行二手房交易“带押过户”登记模式，优化二手房交易流程。做好保交楼、保民生、保稳定各项工作。

2023年3月8日，湖北省襄阳市正式印发《襄阳市二手房公积金贷款“带押过户”工作试点方案》，开启二手房公积金贷款“带押过户”新模式。在传统的二手房交易过程中，有抵押贷款的房产办理转移过户，需要卖方提前结清贷款，解除原有抵押后才能办理过户手续，买方则需要将房子再次抵押后方可获得银行贷款。目前，二手房公积金贷款“带押过户”无须卖家提前结清贷款，只需要通过“公证监管申请、划转监管资金、过户集成服务、监管资金结算”4个流程，买卖双方并行办理，就可以同步完成二手房交易，极大缩减了交易时间，提高了工作效率。下一步，襄阳市将持续优化“带押过户”流程，逐步推广至买卖双方商业贷款为同行或跨行的“带押过户”业务。同时，鼓励各银行先行先试办理买卖双方贷款银行为同行的“带押过户”业务，不断提高过户效率。

十一、成都丨开展住房租赁资金专项监管，监管账户不得支取现金及归集其他性质的资金

【内容摘要】2023年3月17日，成都市住建局、中国银保监会四川监管局、市金融监管局、人行成都分行营管部4部门于近日出台《关于开展住房租赁资金监管的通知》（以下简称“《通知》”），主要监管内容如下：

1、监管范围和监管账户。在本市行政区域内通过受托经营、转租方式从事住房租赁经营的住房租赁企业，其住房租赁资金应按照《通知》的规定纳入监管。住房租赁企业应在驻蓉商业银行中开立全市唯一的住房租赁资金监管账户（以下简称“监管账户”），并与承办银行签订住房租赁资金监管协议，明确监管内容、方式及流程，该账户不得支取现金，不得归集其他性质的资金。

2、监管周期。住房租赁企业单次收取租金的周期原则上不超过3个月，收取押金数额原则上不超过1个月租金。住房租赁企业单次收取租金周期超过3个月的或收取押金数额超过1个月租金的，住房租赁企业应将收取的租金和押金存入监管账户。

3、监管协议的签署。住房租赁企业应与承租人和承办银行签订三方住房租赁资金监管协议，监管协议中的承租人、月租金金额、支付周期、租期、押金金额、监管期限等应与房屋租赁合同的约定保持一致，承租人应按照三方住房租赁资金监管协议约定的支付周期和金额将租金和押金存入该企业的监管账户。

4、监管的解除。（1）住房租赁企业与承租人和承办银行签订的三方住房租赁资金监管协议中约定的租赁合同期满后资金监管自动解除；合同期满后10个工作日内住房租赁企业未提出异议的，承办银行将押金划转给承租人。（2）租赁当事人双方协商一致提前终止租赁合同的，应按三方住房租赁资金监管协议要求书面向承办银行申请解除，承办银行按申请终止三方住房租赁资金监管协议，根据申请划转监管资金。（3）人民法院、仲裁委员会生效的法律文书导致租赁关系终止时，当事人应凭生效法律文书向承办银行提出解除资金监管申请，承办银行依据当事人提交的生效的法律文书和协助执行通知书协助执行。

5、法律责任。住房租赁企业及其从业人员违反本办法的，由住建主管部门会同相关部门查处，包括但不限于采取约谈告诫、暂停房源发布、暂停网签备案、发布风险提示、实行信用扣分等行政处理措施，并抄送市场监管、公安和税务等部门实施联合惩戒。

十二、长沙、常州丨放松或取消商品房限售政策，鼓励二手房交易

【内容摘要】2023年3月6日，长沙市不动产登记中心表示，长沙已对住房限售政策做出调整，由原来的“不动产权证满4年方可上市交易”，调整为“网签满4年即可出售”。长沙的限购区域是“六区一县”，即芙蓉区、开福区、天心区、雨花区、岳麓区、望城区和长沙县，区域内限购、限售。

2023年3月7日，江苏常州市住房和城乡建设局发布《关于调整优化房地产相关政策的通知》（以下简称“《通知》”）。《通知》指出：1、商品住房自取得不动产权证后即可上市交易。2、新建商品住房可按栋申领预售许可证。3、已完成备案的新建商品住房买卖合同，经买卖双方协商一致需注销合同备案的，所涉限制性规定不再执行。4、“商品住房项目在价格备案后10个工作日内需申领商品房预售许可证”之规定不再执行。《通知》自2023年2月15日起施行。

资讯观察

一、财政部对德勤和华融依法作出行政处罚

【内容摘要】2023年3月17日，财政部发布消息称，其对中国华融资产管理股份有限公司（以下简称“华融”）及其审计机构德勤华永会计师事务所（以下简称“德勤”）依法作出行政处罚。

根据财政部官方网站，自2021年起，财政部对华融和德勤执业质量开展了检查。经查，华融2014至2019年度不同程度存在内部控制和风险控制失效、会计信息严重失真等问题。德勤未充分关注华融多项经济业务实质，未穿透审计底层资产真实状况，对重大投资事项忽略审批合规性，对已识别的异常交易未恰当发表审计意见，未能客观评价企业资产状况，未能准确评估预期信用损失模型参数的合理性，在提供审计服务期间，未保持职业怀疑态度，未有效执行必要的审计程序，未获取充分适当的审计证据，存在严重审计缺陷。

财政部于2023年3月15日依法作出行政处罚决定，华融方面，包括对中国华融罚款10万元；对包括华融致远投资管理有限责任公司等在内的7家公司给予共计70万元罚款的行政处罚等；德勤方面，包括暂停德勤北京分所经营业务3个月；没收德勤北京分所违法所得并处罚款总额21,190.44万元，德勤总所承担连带责任等。（注：根据《中华人民共和国会计法》，一般违违反该法律的行为，包括做虚假报表的罚款上限为10万元。根据《中华人民共和国注册会计师法》，违反该法律的行为的法律责任包括给予警告、没收违法所得、可以并处违法所得一倍以上五倍以下的罚款、暂停经营业务或者予以撤销。）

对于上述行政处罚，华融在港交所发布公告，承诺将强化内部控制，优化全面风险管理体系。德勤则在官网发布声明称其尊重财政部的处罚决定，对于财政部认为德勤审计工作的某些方面未能充分达到审计准则的要求，德勤对此表示遗憾。

二、首批新能源类型REITs公开发售

【内容摘要】2023年3月14日，首批两只新能源REITs——中信建投国家电投新能源封闭式基础设施证券投资基金、中航京能光伏封闭式基础设施证券投资基金面向公众投资者发售，同日，两只REITs的基金管理人中信建投基金管理有限公司、中航基金管理有限公司分别发布公告称，两只REITs的公众投资者累计有效认购规模已超过公众投资者初始募集规模上限，将提前结束公众投资者募集并启动比例配售。

2021年7月2日发布的《国家发展改革委关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点工作的通知》（发改投资〔2021〕958号）明确将风电、光伏发电、水力发电等清洁能源项目纳入试点范围。首批两只新能源REITs的底层资产分别为风电及光伏发电的清洁能源项目。

根据上交所披露的公开信息，中信建投国家电投新能源封闭式基础设施证券投资基金的发起人（原始权益人）为国家电力投资集团有限公司和国家电投集团江苏电力有限公司。该项目底层资产为位于江苏省盐城市的滨海北H1、滨海北H2海上风电和配套运维驿站项目，合计装机规模500兆瓦。

中航京能光伏封闭式基础设施证券投资基金的发起人（原始权益人）为京能国际能源发展（北京）有限公司及联合光伏（常州）投资集团有限公司。该项目基础设施资产为位于陕西省榆林市的300兆瓦光伏发电项目和位于湖北省随州市的100兆瓦光伏发电项目。

三、黑石集团价值5.6亿美元的商业地产抵押贷款支持证券（CMBS）发生违约

【内容摘要】2023年3月2日，贷款服务机构MountStreet判定黑石集团存在一笔价值5.6亿美元的商业地产抵押贷款支持证券（注：Commercialmortgage-backedsecurity，以下简称“CMBS”，CMBS将商业地产抵押贷款，以该商业地产未来收入偿还本金和利息，然后通过资产证券化，将债券发行给投资者）发生违约，该CMBS是以黑石集团于2018年收购的芬兰企业SpondaOy所拥有的一系列写字楼和商店为担保，该CMBS已经到期但黑石集团尚未偿还。

黑石集团是全球最大另类资产管理公司（注：另类投资是指投资传统的股票、债券和现金之外的金融和实物资产，如地产、证券化资产等），本次黑石集团发生的CMBS违约主要是源于黑石集团位于芬兰的一笔地产投资，2018年黑石集团通过旗下的房地产投资基金以约19亿美元的对价收购芬兰的房地产公司SpondaOy，花旗银行和摩根士丹利为黑石集团提供贷款融资。SpondaOy于芬兰首都赫尔辛基及其他城市拥有、租赁和开发商业地产。花旗银行和摩根士丹利为黑石集团提供的贷款融资于2018年4月被证券化，以SpondaOy的63处非核心地段的商业物业作为抵押资产。该CMBS产品原计划于2023年2月14日到期，但芬兰商业地产出售、出租不如预期，且CMBS市场流动性较差，难以偿付本息，黑石集团曾向债券持有人寻求展期一年，以便处置资产和偿还债务，但被持有人投票拒绝。2023年3月2日，贷款服务机构MountStreet判定黑石集团对该CMBS已经到期但未偿还，构成实质性违约。

天元点评：

本次黑石集团的CMBS发生违约，原因包括：一是新冠疫情发生后居家办公等办公方式的转变使得商业地产的空置率较疫情前提高，造成商业地产出租和出售难度加大，底层资产收益相应减少；二是2022年以来欧洲的加息导致企业资金成本提高，融资更加困难，同时加息造成的购房贷款成本增加不利于房地产出售，对房地产市场存在一定的抑制效果；三是受俄乌冲突以及芬兰意图加入北约的影响，投资者出于避险因素，可能对位于芬兰的资产“敬而远之”。黑石集团的此次违约事件并非个例。2023年美国已经出现了多笔CMBS违约事件，如2023年2月28日美国太平洋投资管理公司的价值17亿美元的CMBS也宣告违约。在全球范围内，前述原因，如空置率提高和利率上行给房地产投资市场带来严峻的挑战，如何解决这些问题、稳定市场和恢复投资人信心成为企业经营的重点和难点。

四、华夏幸福退出贵州省产业新城PPP项目

【内容摘要】2023年3月18日，华夏幸福基业股份有限公司（证券代码：600340，以下简称“华夏幸福”）发布《华夏幸福基业股份有限公司关于贵州省贵阳市修文县产业新城PPP项目合作进展公告》（以下简称“公告”），表示将退出贵州省贵阳市修文县产业新城PPP项目（以下简称“本项目”）。

根据公告，华夏幸福于2018年10月28日与贵州省贵阳市修文县人民政府签署了《贵州省贵阳市修文县产业新城PPP项目合作协议》（以下简称“《合作协议》”），华夏幸福、其全资子公司华夏幸福产业新城（贵阳修文）有限公司（以下简称“项目公司”）与修文县人民政府于2018年12月8日签署了《合作协议》的承继协议（以下简称“《承继协议》”），由项目公司承继华夏幸福在《合作协议》项下的权利义务。

华夏幸福、项目公司与修文县人民政府各方经协商一致，于2023年3月17日签署《关于解除<贵州省贵阳市修文县产业新城PPP项目合作协议>及其<主体承继协议>的协议》（以下简称“《解除协议》”），主要内容包括：（1）解除《合作协议》《承继协议》及相关合同文件，该等合同项下的权利义务尚未履行的，终止履行；（2）本项目未开发的部分由修文县人民政府自行主导或委托第三方进行投资、建设、运营等，公司、项目公司不予干涉；（3）对华夏幸福、项目公司在本项目设计、投资、开发、建设、产业导入及运营等已履行部分的投资，修文县人民政府委托了第三方中介机构进行审计并经各方确认按照210万元作为结算总金额；（4）前述结算款将于《解除协议》签署后10个工作日内支付。

根据华夏幸福此前披露的公告等公开信息，2018年华夏幸福新签署的产业新城和产业小镇PPP项目协议共18个，本项目则是该年度华夏幸福获取的第17个产业新城项目，也是华夏幸福在贵阳市获取的第二个项目。对华夏幸福而言，产业新城项目的前期投入大、回报周期长，资金占用量较大，正处于债务化解关键时期的华夏幸福，退出项目存在一定的必然性，对于修文县人民政府，为保证项目的继续建设，收回之后再寻找下一个合作伙伴或许是当前的最优解。

五、中国金茂以20.61亿元对价收购南京国际余下37.7%股权

【内容摘要】2023年3月15日，中国金茂控股集团有限公司（证券代码：00817.hk，以下简称“中国金茂”）发布《须予披露交易收购于南京国际之股权》（以下简称“公告”）。

根据公告，2023年3月15日，中国金茂间接全资子公司金茂苏皖企业管理（天津）有限公司（以下简称“金茂苏皖”）与嘉兴梁茂投资合伙企业（有限合伙）（以下简称“嘉兴梁茂”，中国金茂穿透持有其49.9490%股权）及南京国际商城建设有限公司（以下简称“目标公司”，由中国金茂间接全资子公司成美投资有限公司持有62.2536%股权，嘉兴梁茂持有37.7464%股权）签订股权收购协议，嘉兴梁茂向金茂苏皖出售目标公司37.7464%股权（以下简称“本次交易”），对价为人民币2,061,471,733元。本次交易完成后，目标公司将成为中国金茂间接全资子公司。

公告表示，本次交易的对价系根据资产基础法根据目标公司于2022年8月31日的净资产评估值厘定，各方应于股权收购协议签订后五个工作日内完成工商变更登记手续，金茂苏皖应于工商变更登记手续完成之日五个工作日内以现金方式支付本次交易对价。（注：公告未披露本次交易的前提条件、嘉兴梁茂出售原因等信息）

目标公司成立于1992年12月，注册资本17.99亿元，其通过其持股95.7827%的子公司持有位于江苏省南京市鼓楼核心商务区的金茂广场项目。该项目一期包括住宅物业、写字楼、一家大型购物中心及一家酒店，建筑面积共计约22.8万平方米。除部分住宅及写字楼已售外，其余资产均由中国金茂持有并运营。项目二期拟建设为超高层综合体，包括普通公寓、豪华公寓、办公楼、酒店等，建筑面积共计约26.2万平方米，预计2026年底竣工。

六、嘉创地产于香港联合交易所上市

【内容摘要】2023年3月23日，嘉创房地产控股有限公司（证券代码：02421.hk，以下简称“嘉创地产”）以介绍方式（注：介绍方式上市是已发行证券申请上市的一种方式，不需要在上市时再发行新股，因为该类申请上市的证券已有相当数量，并为公众所持有，故可推断其在上市后会有足够的流通量）于香港联合所主板上市。

根据嘉创地产招股书等公开资料，嘉创地产分拆自香港上市公司嘉利国际控股有限公司（证券代码：01050.hk），是一家精品物业发展商，主要在东莞、惠州及佛山等地迅速发展的住宅市场开发及销售住宅物业。通过与外部分包商的合作，嘉创地产参与住宅物业发展项目规划和建设的所有阶段，并针对购房人群开发了“豪庭”及“公馆”系列产品。嘉创地产土地储备约为259,632平方米，包括已竣工物业的可销售整体楼面总面积约128,160平方米；持作未来发展的整体楼面总面积131,472平方米。其中约64.1%的土地通过公开招标、拍卖或挂牌出售获得，约35.9%的土地则通过收购重建用地并转为住宅开发用地获得。

司法实践

未经批准以划拨土地使用权作为投资与他人订立合同合作建房，基于自用目的且不改变划拨土地性质，法院认定合同有效

基本事实：

A汽修厂（已经改制为A汽修公司）与中行XX支行签订一份《合作建房合同》。合同约定双方在A汽修厂所在地修建综合办公楼，由A汽修厂出土地、中行XX支行出资金，建成后双方按5：5享有建成房屋所有权。办公楼中属中行XX支行所有权的部分，由A汽修厂负责办理产权转让手续，费用由A汽修厂承担。2000年整个工程结算完毕。后中行XX支行垫付了办证及相关转让费用，但未能办理权证的转让手续。

之后，A汽修公司单方办理了办公楼的《房屋所有权证》和含办公楼占地面积在内地块的《国有土地使用权证》，性质为国有划拨工业用地。庭审中，涉案当事人均认可该宗土地至今未办理出让审批手续。

中行XX支行一审起诉：1.确认对综合办公楼享有一半面积的房屋所有权及其占地面积的土地使用权；2.由A汽修公司等协助办理过户登记手续，并承担相关办证费用。

A汽修公司一审反诉：1.确认与中行XX支行签订的《合作建房合同》无效；2.中行XX支行支付使用费用并腾退房屋。

裁判要点：

武汉中院认为：

1.依据A汽修厂与中行XX支行签订《合作建房合同》的缔约目的、履行情况，应认定该合同是房屋买卖合同。2.转让在划拨土地上建造的房地产需进行报批程序的规定，属于管理性强制规定，非禁止性强制规定。故《合作建房合同》意思表示真实、基本履行完毕、政府认可、不违反法律法规的禁止性规定、不损坏其他利益，应为有效合同。

一审法院判决支持了中行XX支行的诉讼请求，驳回A汽修公司的反诉请求。A汽修公司向湖北高院提起上诉。湖北高院裁定发回重审。

武汉中院重审认为：

从《合作建房合同》所约定的内容可知该合同的性质应为合作建房合同。进入房地产开发市场的案涉土地至今未办理土地使用权出让手续，《合作建房合同》因违反我国法律法规强制性规定，应认定为无效。重审判决认定《合作建房合同》无效，驳回中行XX支行的诉讼请求，驳回A汽修公司的反诉请求。

湖北高院认为：

中行XX支行不服武汉中院重审判决提出上诉。二审法院驳回中行XX支行上诉请求。

最高院再审观点：

1.《合作建房合同》体现了合作建房双方共同出资、共担风险、共享利益的法律特点，合作建房目的是为改造老旧办公楼以双方自用，非擅自变性为开发项目以售房等开发行为获益，应认定为在国有划拨土地上的合作建房合同。

2.合作建房合同效力。2004年，A汽修公司先后办妥了讼争建设项目房屋所有权证和土地使用权证，用地性质仍为划拨。双方在《合作建房合同》中的有关约定内容，尽管不甚详尽，但并未违反法律、法规强制性规定。从合同履行情况看，双方履行了相关行政审批手续，并无规避法律规定，违反城市整体规划，偷逃出让金或国家税款等违规行为；也不存在擅自变更建设用地划拨性质，或违背划拨土地用途，擅自用于房地产开发，损害国家利益或社会公共利益等违法行为。时至今日，合建合同基本履行完毕，中行XX支行已实际转移占有分配房屋，讼争标的物的房屋产权证、土地使用权证也均已办妥，尚余双方共同为中行XX支行分配房产办理相关房屋产权、土地使用权转让手续等合同义务，双方应当继续遵循诚信原则，为履行后续合同义务作出具体安排并实际履行，不能因为后续合同义务未履行完毕而反推在前订立的民事合同无效。本院认为合作建房合同有效，A汽修公司应依相关法律、法规为中行XX支行分配房屋办理房产证和土地使用权证。

（三）关于涉案房产在本案应如何处理的问题。《合作建房合同》有效，双方当事人应当继续履行办理产权证书的合同义务，如需变更用地性质为出让，尚需履行规划审批等法定程序；如不改变用地性质，变更部分划拨用地的使用权人，也需报相关部门审批。故中行XX支行主张确认其分得房地产的所有权的请求，目前尚不具备办证的法定条件，中行XX支行的该项请求应予驳回。但中行XX支行对讼争房屋的占有使用具有合同依据和法律依据，属合法占有。

典型意义：

未经批准以划拨土地使用权作为投资与他人订立合同合作建房，基于自用目的且不改变划拨土地性质，法院认定合同有效。

（来源：最高法院（2014）民提字第187号）

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本期执行编辑：石旦波、张海潮、吴勉、王璇