文|天元律师事务所律师 王 齐
  《中华人民共和国民事诉讼法》（以下简称“《民事诉讼法》”）第三十三条规定：“下列案件，由本条规定的人民法院专属管辖：
（一）因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地人民法院管辖；
（二）因港口作业中发生纠纷提起的诉讼，由港口所在地人民法院管辖；
（三）因继承遗产纠纷提起的诉讼，由被继承人死亡时住所地或者主要遗产所在地人民法院管辖。”
根据上述规定，因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地人民法院专属管辖十分明确，但由于法律并未进一步规定哪些类型的纠纷属于不动产纠纷，以及如何界定不动产所在地，司法实践中关于不动产纠纷的管辖问题会经常出现争议，例如，房屋买卖合同纠纷、房屋租赁合同纠纷、建设工程施工合同纠纷是否属于不动产纠纷往往会成为管辖权争议的焦点问题。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》（以下简称“新民诉法解释”）对此作出了较为明确的回答，值得我们特别关注与解读。
新民诉法解释第二十八条规定：“民事诉讼法第三十三条第一项规定的不动产纠纷是指因不动产的权利确认、分割、相邻关系等引起的物权纠纷。
农村土地承包经营合同纠纷、房屋租赁合同纠纷、建设工程施工合同纠纷、政策性房屋买卖合同纠纷，按照不动产纠纷确定管辖。
不动产已登记的，以不动产登记簿记载的所在地为不动产所在地；不动产未登记的，以不动产实际所在地为不动产所在地。”
针对本条规定，笔者理解，至少应从以下三个方面进行理解和解读：
首先，关于不动产纠纷范围的界定，新民诉法解释第二十八条第一款规定，民事诉讼法第三十三条第一项规定的不动产纠纷是指因不动产的权利确认、分割、相邻关系等引起的物权纠纷。这里值得注意的是，本条所规定的不动产纠纷的范围明显小于《民事案由规定》中规定的物权纠纷，适用专属管辖的不动产纠纷是否还包括因不动产物权的行使和保护所引发的物权纠纷，例如排除妨害纠纷、消除危险纠纷、恢复原状纠纷、财产损害赔偿纠纷等，新民诉法解释未作规定，仍有待进一步明确。
其次，新民诉法解释第二款规定，农村土地承包经营合同纠纷、房屋租赁合同纠纷、建设工程施工合同纠纷、政策性房屋买卖合同纠纷，按照不动产纠纷确定管辖。
从案由划分角度，前述纠纷属于合同纠纷范围，并不属于典型的物权纠纷，实践中关于是否应当按照不动产纠纷确定管辖一直存在争议，比较典型的否定性意见如：最高人民法院在《关于房屋租赁纠纷如何确定管辖问题的批复》中关于房屋租赁合同是否应适用不动产专属管辖的意见是，“因不动产提起的诉讼，指的是不动产产权，房屋租赁合同纠纷，实质上是合同履行中的争议，不涉及不动产产权问题，所以，也不能适用不动产的专属管辖的规定。”
本次新民诉法解释明确规定与不动产具有密切联系、合同权利带有物权或准物权性质的四类合同纠纷按照不动产纠纷确定管辖对于明确上述合同纠纷的管辖，便利当事人诉讼具有重要意义。值得关注的是，新民诉法解释仅规定政策性房屋买卖合同纠纷按照不动产纠纷确定管辖，从字面含义上讲，商品房买卖合同纠纷不属于不动产专属管辖的范畴，商品房与政策性住房虽然在取得方式和条件上有所差异，但其作为房屋在法律属性上应无不同，最高人民法院对于商品房买卖合同的管辖问题是否另有考虑我们只能拭目以待。
最后，新民诉法解释明确规定了不动产所在地的确定标准，即：“不动产已登记的，以不动产登记簿记载的所在地为不动产所在地；不动产未登记的，以不动产实际所在地为不动产所在地。”前述规定简单明了，似乎已无需赘言，只是实践中，不动产登记机关往往存在拒绝向原告提供关于不动产登记情况的相关证明文件的情况，这意味着原告可能无法证明不动产所在地而无法顺利立案，希望法院在原告能够提供不动产所在地初步证据的情况下，通过可行方式给予当事人适当便利。
总之，虽然还存在有待进一步完善之处，但从明确《民事诉讼法》所确定的不动产专属管辖制度，减少管辖权争议，便利当事人诉讼的角度，新民诉法解释的相关规定具有十分重要的意义。