文丨天元律师事务所 杨燚
8月28日，国土资源部、住房城乡建设部联合印发《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》的通知（国土资发〔2017〕100号，下称“《通知》”）。《通知》开宗明义“为增加租赁住房供应，缓解住房供需矛盾，构建购租并举的住房体系，建立健全房地产平稳健康发展长效机制”而出台。
农村集体土地入市的节奏随着从去年底开始加快步伐。2014年11月20日，新华社转发了中共中央办公厅、国务院办公厅《关于引导农村土地经营权有序流转发展农业适度规模经营的意见》，此意见提出“三权分置”概念（归集体的土地所有权、归农户的承包权、归实际经营者的经营权）。
紧接着2014年12月30日国务院办公厅发布《关于引导农村产权流转交易市场健康发展的意见》明确将土地经营权分离出来。
2017年7月18日，建设部等九部委联合发布《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，针对国有建设用地（城市用地）大力发展租赁住房提供了制度安排。
本次《通知》的出台，是国家针对“大力发展房屋租赁市场”、“租售同权”的大政方针，进一步推进租赁市场、增加租赁住宅供应平衡国内房地产格局的重要举措。
根据《通知》，未来首批将在北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆和成都13个城市开展利用集体建设用地租赁住房试点。
《通知》最令人振奋的消息是明确了“村镇集体经济组织可以自行开发运营，也可以通过联营、入股等方式建设运营集体租赁住房”，也就是说，农村集体土地不用经过国家征地环节，可直接进入了市场。由此，避免了政府征地、开发商开发的两个主要环节。对于直接由村集体经济组织自行开发运营，由此节省的成本会非常巨大：北上广的土地成本约占房价构成的70%，如果刨去政府及开发商的成本，村集体建设的租赁房成本可能只有商品房的20%-30%。
《通知》的以下要点，将对未来整体住宅市场影响深远：
一. 试点目标：通过改革试点，在试点城市成功运营一批集体租赁住房项目，完善利用集体建设用地建设租赁住房规则，形成一批可复制、可推广的改革成果，为构建城乡统一的建设用地市场提供支撑。由此，盘活农村集体土地，集体土地入市（进入租赁市场），是我国未来建立楼市长效机制的一部分，试点摸索后如果成功，将向全国推广，成为一种常态化的机制，从而打开农村集体土地利用的新篇章。
二. 完善集体租赁住房建设和运营机制：村镇集体经济组织可以自行开发运营，也可以通过联营、入股等方式建设运营集体租赁住房。兼顾政府、农民集体、企业和个人利益，理清权利义务关系，平衡项目收益与征地成本关系。完善合同履约监管机制，土地所有权人和建设用地使用权人、出租人和承租人依法履行合同和登记文件中所载明的权利和义务。
农村集体建设用地的改革可能是未来中国发展的关键环节。现实的农村境遇是因为城镇化和农民工进城务工的人口迁徙，导致留守人员对农村土地承包制度的日益闲置和荒废。《通知》出台后，农民可以把土地的经营权通过转让获取租金或者获得分红等形式增加收益，从而刺激土地作为要素流动起来，集中到意愿在农村中施展经营的人手里，通过现代农业和规模经营达到物尽其用的目的。从而为农民增收开辟了新的制度保证。
而本次对农村土地经营权的最重要一步探索，就是将以前严格红线内不能用于住房市场开发的农村集体用地，通过租赁市场，使其成为住房市场一项重要的组成部分，参与分享我国正在大力推进的租赁市场红利。在具体作法上，虽然各地还没有实施细则，但该文已经明确了村镇可以采取：自行开发运营、联营、入股等方式运营租赁房屋，而这些方式更是由村镇根据自身的情况选择，从而让村镇利益最大化。
三. 探索保障承租人获得基本公共服务的权利：承租人可按照国家有关规定凭登记备案的住房租赁合同依法申领居住证，享受规定的基本公共服务。有条件的城市，要进一步建立健全对非本地户籍承租人的社会保障机制。
这是对承租人的赋权，保障承租人的权益，这也是对租售同权在农村集体土地租赁市场的延伸。建设部等九部委发布的《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》旨在针对国有建设用地大力发展租赁住房提供了制度安排，而并不涉及集体用地。而这次的《通知》则是针对农民的集体建设用地。《通知》的出台，不仅要解决通过集体建设用地补充租赁市场从而增加租赁市场房屋流动性的问题，而且要通过在集体建设用地上的租赁市场拓宽对承租人的保障途径，进而进一步帮助承租人获得更多保障机制，从而缓解大城市（一二线城市）的人口压力，通过这些城市边缘的农村土地，安置一部分从城市中心疏解分流的人口，同时也要建立起对这些人的社会保障机制，确保能够基本同权地享受社会福利和保障待遇。
此外，对于已有的符合《通知》精神的小产权房，很可能会被转正，但具体步伐，还需要国家层面的审慎态度和各地方上的试点结果。但无论如何，此《通知》是为“集体用地入市”做出铺垫的强烈信号。