文 | 天元律师事务所 成都证券团队
农牧企业用地合规性系为农牧企业提供法律服务过程中需要重点关注的事项之一，本文以相关法律法规及政策性文件的规定为基础，并结合为农牧企业提供法律服务的经验，对农牧企业合规用地进行了梳理和总结，具体如下：   
一、可以用于从事规模化畜禽养殖业务的土地种类
经核查《全国土地分类》、《国土资源部、农业部关于进一步支持设施农业健康发展的通知》（国土资发[2014]127号）、《基本农田保护条例》、《中华人民共和国土地管理法》等相关规定，从事规模化畜禽养殖可以使用的土地种类如下：
（一）规模化畜禽养殖中畜禽舍（含场区内通道）、畜禽有机物处置等生产设施及绿化隔离带均可以使用农用地（基本农田除外）及建设用地（使用用途为畜牧养殖或工业），且不限制用地规模；
（二）规模化畜禽养殖中必需配套的检验检疫监测、动植物疫病虫害防控等技术设施以及必要管理用房，畜禽养殖粪便、污水等废弃物收集、存储、处理等环保设施，生物质（有机）肥料生产设施均可以使用农用地（基本农田除外）及建设用地（使用用途为畜牧养殖或工业），使用建设用地不限制用地规模，但使用农用地的用地规模原则上控制在项目用地规模7%以内（其中，规模化养牛、养羊的用地规模比例控制在10%以内），但最多不超过15亩；
（三）规模化畜禽养殖中以农业为依托的休闲观光度假场所、各类庄园、酒庄、农家乐，以及各类农业园区中涉及建设永久性餐饮、住宿、会议、大型停车场、工厂化农产品加工、展销等用地需要使用相应用途的建设用地，且不限制用地规模。
二、规模化畜禽养殖用地的取得方式
（一）国有土地使用权的取得方式
1、国有建设用地使用权的取得方式
根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《协议出让国有土地使用权规定》、《协议出让国有土地使用权规范（试行）》、《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》、《国土资源部、监察部关于落实工业用地招标拍卖挂牌出让制度有关问题的通知》、《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》等相关规定，国有建设用地使用权取得方式如下：
（1）在一级市场上，企业可以通过出让（招标、拍卖、挂牌或协议）方式取得国有建设用地使用权。其中，商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地使用权必须采用招标、拍卖、挂牌方式出让；工业用地于2006年8月之前可以以招标、拍卖、挂牌、协议方式出让，于2006年9月开始，必须通过招标、拍卖、挂牌方式出让；除前述之外的其他国有建设用地使用权，可以采取招标、拍卖、挂牌、协议方式出让。
（2）在二级市场上，企业可以通过转让（包括出售、交换和赠与）、出租、作价入股等方式取得国有建设用地使用权。
2、国有农用地使用权的取得方式
根据《中华人民共和国土地管理法》、《物权法》、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》等相关规定，企业取得国有农用地使用权的方式如下：
（1）在土地一级市场上，企业可以通过出让（招标、拍卖、挂牌或协议）、承包方式取得国有农用地使用权。
（2）在土地二级市场上，企业可以通过转让（包括出售、交换和赠与）、出租、作价入股、转包等方式取得国有农用地使用权。
（二）集体土地使用权的取得方式
1、集体建设用地使用权的取得方式
根据《中华人民共和国土地管理法》、中共中央于2013年11月12日发布并实施的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》、全国人大常委会于2015年2月27日发布并实施的《全国人大常委会关于授权国务院在北京市大兴区等三十三个试点县（市、区）行政区域暂时调整实施有关法律规定的决定》等相关规定，在《全国人大常委会关于授权国务院在北京市大兴区等三十三个试点县（市、区）行政区域暂时调整实施有关法律规定的决定》规定的试点行政区域在试点期间内，企业可以通过出让、租赁、入股等方式取得集体建设用地使用权。
2、集体农用地使用权的取得方式
根据《中华人民共和国农村土地承包法（2009修正）》、《中华人民共和国土地管理法（2004修正）》、《农村土地承包经营权流转管理办法》等相关规定并结合实务经验，企业取得集体农用地使用权的方式如下：
（1）在一级市场上，除荒山、荒沟、荒丘、荒滩等农村土地可以发包给集体经济组织以外的第三方经营外，其他集体农用地不能发包给集体经济组织以外的第三方经营，但在实务中已有突破。
经核查，《中华人民共和国农村土地承包法（2009修正）》规定，仅有荒山、荒沟、荒丘、荒滩等农村土地可以发包给本集体经济组织成员之外的第三人，除此之外的集体农用地均仅能发包给本集体经济组织的成员，而《中华人民共和国土地管理法（2004修正）》规定，集体农用地可以发包给本集体经济组织成员，亦可发包给本集体经济组织以外的第三人。
《中华人民共和国农村土地承包法（2009修正）》相对于《中华人民共和国土地管理法（2004修正）》系特别法，于2003年实施，最近一次被修正系2009年；《中华人民共和国土地管理法（2004修正）》相对于《中华人民共和国农村土地承包法（2009修正）》系一般法，于1999年实施，最近一次被修正系2004年， 根据《中华人民共和国立法法（2015修正）》的相关规定，就集体农用地是否可以对本集体经济组织成员之外的第三人发包，应适用《中华人民共和国农村土地承包法（2009修正）》的规定。但在实务操作中，为维护合同关系的稳定性及增强集体农用地的流动性，若集体经济组织之外的成员承包集体农用地已经本集体经济组织成员三分之二以上同意的，一般不会被认定为无效。
基于上述并基于谨慎性原则，建议除荒山、荒沟、荒丘、荒滩等农村土地之外，企业不通过承包方式取得其他类型的集体农用地使用权。
（2）在二级市场上，企业可以通过转包、出租、互换、转让等方式取得集体农用地使用权。
三、规模化畜禽养殖用地应注意事项
就规模化畜禽养殖用地，应注意的事项如下：
（一）规模化畜禽养殖不得使用基本农田，若是使用耕地的，应于占用时签署复耕承诺。
根据《中华人民共和国土地管理法》、《基本农田保护条例》、《国务院关于坚决制止占用基本农田进行植树等行为的紧急通知》、《刑法》、《最高人民检察院、公安部关于印发〈最高人民检察院、公安部关于公安机关管辖的刑事案件立案追诉标准的规定（一）〉的通知》、《国土资源部、农业部关于进一步支持设施农业健康发展的通知》（国土资发[2014]127号）等的相关规定，规模化畜禽养殖使用耕地的，应于占用时签署复耕承诺，坚决不得占用基本农田，非法占用基本农田的行为将会被处占用基本农田的耕地开垦费1倍以上2倍以下的罚款，非法占用基本农田5亩以上，造成基本农田大量毁坏的，还将被予以立案追诉，并对法定代表人及主要负责人处以5年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金。
基于上述，企业拟取得相应农用地之前，应到规划主管部门、当地村委会核实该等土地是否包含基本农田，若不含基本农田的，需取得由规划主管部门、当地村委会出具不含基本农田的书面说明，且应在协议中应明确约定相应土地不含基本农田，并约定相应的违约责任。
（二）就荒山、荒沟、荒丘、荒滩等农村土地，企业自村集体处承包的，必须经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府批准，否则存在被认定为无效的风险。
（三）公司流转的土地经营权属于村民的，应直接与村民或其授权的村民委员会签署土地经营权流转合同并报土地管理部门备案。
（四）使用农用地从事规模化畜禽养殖应到县级国土资源管理部门办理用地备案手续。