回顾2018
2018年以来，随着房地产调控政策的持续深化，金融监管政策的不断加强，房地产行业深刻变革的下半场已经拉开序幕。2018年房企投并购市场呈现出了几个特点1：
1、房地产投并购交易宗数和金额均出现较明显的下滑。2018年房地产公司作为买方完成的并购项目约有253宗，涉及交易金额约2909.1亿元，与2017年相比，交易数量和交易金额分别下降了26.9%、44.4%；
2、并购交易集中度高，多集中于房企百强TOP30。2018年共有约125家房企参与并购，百强TOP30企业占比约28.1%，贡献了约41.9%的交易金额；
3、单笔交易金额降低，大宗交易宗数减少。2017年平均每笔交易金额为13.4亿，2018年下降至10.2亿。2017年有8宗单笔交易金额为超过100亿的大宗交易，2018年仅有3宗。
展望2019
展望2019年，在房地产调控政策不会动摇、金融监管严融资难的局面短期内难以改善、房地产行业集中度和规模化会持续提升的局面下，房地产投并购还是会有很多机遇，并呈现如下特点：
一、 房企会继续通过多种途径扩大土地储备，为规模化发展增添动力。
以房企百强TOP30为代表的房企仍会继续采取以招拍挂、投并购、旧改、城市更新等多元化方式，配置土地资源，围绕各区域内核心城市、热点二线城市、中西部二线核心城市及部分三四线城市展开布局。对于多数房企而言，此类投并业务已经是全流程化的“日常投并业务”，但面对新市场、新模式和新产品，仍需要重新梳理交易流程、模式以及风控措施，高效专业低风险地完成交易，是该类投并业务的特点和要求。
二、 房企会继续深耕产业地产，开展多元化经营、积极挖掘长租公寓等存量资产运营、拓展城市更新等产城融合业务，并主动布局新领域。随着国家进一步推进土地的供给侧改革，集体土地利用将成为前述业务的聚焦点。
自2017年来，房企在多元化经营方面已经做了很多尝试，涉足了养老、教育、健康、医疗、文旅、体育场馆、会展中心等产业地产项目，积累了一定行业经验。2019年，产业地产仍会是房企投并的重点方向，并会进一步增强协同效应；更加聚焦商业、长租公寓等业务，积极挖掘存量资产运营；拓展特色小镇、城市更新等业务，促进产城融合；有些房企还会积极布局新能源汽车、环保、机器人、生物医药等高新高科技产业，为企业转型升级开辟新方向。
全国人大于2015年授权国务院在北京大兴区等33个试点地区暂时调整实施土地管理法、城市房地产管理法的有关规定，此后，各地政府和房企积极探索和实践集体土地上开发和发展租赁住房、康养、旅游、产业园等产业，积累了一定经验。为适应市场的需要，《中华人民共和国农村土地承包法》于2018年12月29日进行了修改，全国人大于2019年1月4日发布了关于《<中华人民共和国土地管理法>、<中华人民共和国城市房地产管理法>修正案（草案）》的征求意见，推进“三块地”改革，即农村土地征收、集体经营性用地入市和宅基地管理等制度的改革，删除了从事非农业建设必须使用国有土地或者征为国有的规定。接下来，如何利用好集体土地开发住房、养老、特色小镇等项目将成为房企的新命题。
三、 对房企资产中缺乏流动性的不动产通过资产出表、资产优化、资产盘活等创新性融资方式予以“变现”是房企着力发展的方向。
房企成立资产管理公司、发起设立房地产基金、发行资产证券化类产品等是大势所趋。从融资途径看，房地产类股权基金、产业基金、并购基金、商业地产基金等形式的私募地产基金已成为房企融资的主要渠道之一。同时，围绕房企购房销售尾款、物业费权益、商业地产租金收入、商业性物业性贷款、上下游供应链应收应付账款等发行ABS/ABN、类REITs、CMBS等资产证券化类产品也成为房企资产证券化的方向。在“租购并举”的政策背景下，国家正在探索和推进持有型租赁资产证券化，为该领域发展提供融资渠道。2018年4月25日，中国证监会、住房和城乡建设部联合印发《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》，要求各部门重点支持住房租赁企业发行以其持有不动产物业作为底层资产的权益类资产证券化产品，推动多类型具有债权性质的资产证券化产品，试点发行房地产投资信托基金。这意味着住房租赁资产证券化的首份政策文件落地，也将利好于租赁住房及其他持有型物业市场。
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1.本文援引数据来源：WIND及中指研究院综合整理
