法律法规及政策
一、发改委 | 扩大保障性租赁住房供给 开展基础设施领域REITs试点
二、财政部、国家税务总局 | 继续执行企事业单位改制重组有关契税政策
三、住建部 | 北京、上海、广州、深圳等40个城市将大力发展保障性租赁住房
四、上海 | 创新资产管理产品和服务，制定专项政策支持REITs试点
五、海南 | 发布《海南自由贸易港投资新政三年行动方案（2021-2023年）》
六、海口 | 严查房地产企业捂盘惜售等违法违规行为
七、湖州 | 热点区域实行“限房价、限地价、竞配建、竞自持”的房地联动机制
八、南京 | 二类城镇住宅用地建筑高度不得低于12米，严禁审批建“别墅”类项目
九、山东 | 契税税率确定为3%，符合条件的可免征
资讯观察
一、首批9单基础设施公募REITs产品获证监会准予注册
二、证监会 | 适时稳步扩大基础设施REITs试点范围
三、顺丰房托基金在香港联交所主板上市
四、南京首批集中供地竞拍，总成交价达993亿元
五、远洋集团与长沙天心政府签署战略合作协议
六、五矿地产、招商局地产及北京城建组建项目公司共同开发北京王四营地块
七、广厦控股持有的浙江广厦2.18亿股将被司法拍卖 或导致第一大股东变更
八、保利地产拟发行30.3亿公司债 其中21.21亿元主要用于住房租赁项目建设
九、碧桂园服务募集资金超150亿港元
法律法规及政策
一、发改委 | 扩大保障性租赁住房供给 开展基础设施领域REITs试点
【内容摘要】2021年5月18日，国家发改委政策研究室主任、新闻发言人金贤东在例行新闻发布会上表示要加大融资支持力度，具体表现为以下三个方面：（1）持续支持民营企业市场化法治化债转股，帮助民营企业渡过难关。（2）进一步支持民营企业发行债券，加大“信易贷”模式推广力度，着力破解民营企业融资难题。（3）稳妥开展基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点，有效盘活基础设施存量资产，吸引各类资金参与，形成存量资产和新增投资的良性循环。此外，关于保障租赁住房问题，国家发改委政策研究室主任表示要扩大保障性租赁住房供给，完善长租房政策。加强县域商业体系建设，建立完善适应农产品网络销售的供应链体系、运营服务体系和支撑保障体系，改善县域消费环境。
天元点评：
扩大保障性租赁住房供给是近期房地产政策中出现的高频词汇。2021年3月24日，“十四五”规划纲要明确提出，以人口流入多、房价高的城市为重点，扩大保障性租赁住房供给，着力解决困难群体和新市民住房问题；“十四五”规划纲要还明确指出，各地应单列租赁住房用地计划，探索利用集体建设用地和企业事业单位自有闲置土地建设租赁住房，支持将非住宅房屋改建为保障性租赁住房。2021年4月12日，住建部还就保障性住房问题召开了座谈会，要求北京、上海、广州、深圳、福州、南宁等6个城市把发展保障性住房列入重要议事日程。目前，包括北京、广州、成都、杭州在内的一些城市，都在探索保障性租赁住房可持续运作模式。
二、财政部、国家税务总局 | 继续执行企事业单位改制重组有关契税政策
【内容摘要】2021年4月26日，财政部、国家税务总局发布《关于继续执行企业事业单位改制重组有关契税政策的公告》（2021年第17号，下称“《公告》”），明确企业、事业单位改制过程中继续执行下述契税优惠政策：一、企业改制：企业按照《中华人民共和国公司法》有关规定整体改制，包括非公司制企业改制为有限责任公司或股份有限公司，有限责任公司变更为股份有限公司，股份有限公司变更为有限责任公司，原企业投资主体存续并在改制（变更）后的公司中所持股权（股份）比例超过75%，且改制（变更）后公司承继原企业权利、义务的，对改制（变更）后公司承受原企业土地、房屋权属，免征契税。二、事业单位改制：事业单位按照国家有关规定改制为企业，原投资主体存续并在改制后企业中出资（股权、股份）比例超过50%的，对改制后企业承受原事业单位土地、房屋权属，免征契税。三、公司合并：两个或两个以上的公司，依照法律规定、合同约定，合并为一个公司，且原投资主体存续的，对合并后公司承受原合并各方土地、房屋权属，免征契税。四、公司分立：公司依照法律规定、合同约定分立为两个或两个以上与原公司投资主体相同的公司，对分立后公司承受原公司土地、房屋权属，免征契税。六、资产划转：对承受县级以上人民政府或国有资产管理部门按规定进行行政性调整、划转国有土地、房屋权属的单位，免征契税。同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的划转，包括母公司与其全资子公司之间，同一公司所属全资子公司之间，同一自然人与其设立的个人独资企业、一人有限公司之间土地、房屋权属的划转，免征契税。母公司以土地、房屋权属向其全资子公司增资，视同划转，免征契税。
三部 | 北京、上海、广州、深圳等40个城市将大力发展保障性租赁住房
【内容摘要】2021年5月24日，住房和城乡建设部官网发布消息称，住房和城乡建设部分别在沈阳、广州召开发展保障性租赁住房工作座谈会，北京、上海、广州、深圳等40个城市人民政府负责人分两批参加。其中提到，40个城市将大力发展保障性租赁住房，将促进解决新市民、青年人住房困难问题列入重要议事日程。由政府给予政策支持，引导多主体投资、多渠道供给，坚持小户型、低租金，重点利用存量土地和房屋建设保障性租赁住房，包括利用农村集体建设用地、企事业单位自有闲置土地、产业园区配套用地和存量闲置房屋建设，适当利用新供应国有建设用地建设，落实了一批保障性租赁住房项目，提出了保障性租赁住房2021年计划。
四、上海 | 创新资产管理产品和服务，制定专项政策支持REITs试点
【内容摘要】2021年5月25日，上海市人民政府办公厅发布了《关于加快推进上海全球资产管理中心建设的若干意见》（沪府办规〔2021〕6号，下称“《意见》”）。《意见》提出，力争到2025年，上海基本建成资产管理领域要素集聚度高、国际化水平强、生态体系较为完备的综合性、开放型资产管理中心，打造成为亚洲资产管理的重要枢纽，迈入全球资产管理中心城市前列。《意见》提出的重点任务包括：（一）完善多元化机构体系，丰富资产管理行业主体：集聚和培育资产管理机构、提升专业机构服务能力、强化资产管理机构合规经营；（二）创新资产管理产品和服务，满足投资者多样化需求：丰富固定收益产品种类，制定专项政策支持基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点，打造全国基础设施REITs产品发行交易首选地；（三）发挥金融市场基础作用，增强全球资源配置能力；（四）扩大行业对外开放，提升资产管理国际化水平；（五）加强高端人才引进培育，厚植资产管理人才沃土；（六）提升综合服务能力，优化资产管理发展环境。
五、海南 | 《海南自由贸易港投资新政三年行动方案（2021-2023年）》
【内容摘要】2021年5月17日，海南省人民政府办公厅关于印发《海南自由贸易港投资新政三年行动方案（2021-2023年）》（下称“《行动方案》”）的通知。在房地产领域，《行动方案》主要提到以下几点：（1）实施城市更新行动，推进城镇老旧小区改造，完成约1200个城镇老旧小区供水、输电、充电桩、道路等基础设施改造，全面改善旧城区设施老化、建筑破损、环境不佳的生活居住环境，提升和完善城镇服务功能，建设200个公益性惠民平价菜网点，惠及全省居民。（2）要大力推行绿色环保建筑，依托临高金牌港、定安新竹装配式建筑等基地，支持装配式建筑工厂投资扩能，确保2022年后全省全面铺开装配式建筑。（3）要拓宽融资渠道，形成投融一体化闭环工作机制，做好项目包装，争取更多专项债；陆续扩大基础设施REITs产品发行，盘活优质存量资产，扩大融资渠道，降低整体融资成本；构建规范高效的PPP推进机制，形成工作合力，定期将一批盈利性高、回报周期短、现金流稳定、投资回报机制合理的项目推向社会。
六、海口 | 严查房地产企业捂盘惜售等违法违规行为
【内容摘要】2021年5月11日，海南省海口市住房和城乡建设局发布《关于清理房地产开发项目可售房源的通知》。通知明确，（1）已取得商品房预售许可证或现房备案的项目，开发企业须于5月18日前一次性公开销售全部可售房源。因办理抵押、抵工程款等原因尚未对外公开销售的房源情况须将相关佐证材料报送至海口市住房和城乡建设局。（2）已取得商品房预售许可证或现房备案的项目，购房人预订商品房后，未在规定时间内签订买卖合同的，预订应当予以解除，解除的房源应当及时公开销售。（3）对于开发商捂盘惜售行为，海口市住建局将依据相关规定，采取关停网签备案等措施；对拒不整改的，将依法从严查处。
七、湖州 | 热点区域实行“限房价、限地价、竞配建、竞自持”的房地联动机制
【内容摘要】2021年5月19日，湖州市房地产市场平稳健康发展联席会议办公室发布《关于进一步加强我市房地产市场调控的通知》（下称《通知》）。《通知》要求在合理确定地价的基础上，对热点区域实行“限房价、限地价、竞配建、竞自持”的房地联动机制。（1）在实行住房限售方面，《通知》要求在中心城市范围内，新购买的住房（含新建商品住房和二手住房），网签合同时间在本通知实施之日后的，自取得不动产权证满2年后方可转让。（2）在推行公证摇号销售方面，《通知》要求中心城市范围内新建商品住房申领预（现）售许可证后，购房意向登记数大于本期可售房源数的，实行公证摇号销售。对采用“限房价、限地价”方式出让的住宅用地项目全部实行公证摇号销售。（3）在严格合同更名管理方面，《通知》要求商品住房在办理网签合同后，除在父母、配偶、子女之间更名外，其他不得更名。网签后退房的，撤销网签合同后的房源按原价格公开销售。（4）在强化住房保障方面，《通知》要求各区县要通过出让土地配建、集中建设等方式，加大保障性住房的建设力度。加快已确定项目建设速度，加大房源供应量，保障中低收入家庭的居住需求。（5）在加强房地产市场整治方面，《通知》要求坚决治理房地产市场乱象，重点打击虚假宣传、哄抬房价、信贷资金违规入市等违法违规行为，优化市场环境，健全房地产市场监管长效机制。
八、南京 | 二类城镇住宅用地建筑高度不得低于12米，严禁审批建“别墅”类项目
【内容摘要】2021年5月25日，南京市规划和自然资源局发布了《南京市规划资源局低多层居住建筑项目规划管理规则》（宁规划资源规〔2021〕4号，下称“《规则》”）。该《规则》适用于南京市行政区域内一类城镇住宅用地、二类城镇住宅用地、商住混合用地和老年公寓用地上新建的低多层住宅项目和老年公寓项目。南京市行政区域内新建的低多层办公楼、研发楼、职工宿舍、租赁住房、专家楼、酒店式公寓、疗养院、养老院和产业用地中行政办公与生活服务设施等项目同步执行《规则》第六条至第八条的内容。《规则》明确，修编控制性详细规划时原则上不再新增一类城镇住宅用地，规划的二类城镇住宅用地、商住混合用地和老年公寓用地容积率应大于1.0，建筑高度不得低于12米。此外，《规则》第六条规定，规划审批中应加强对低多层居住建筑的管控。严禁审批独栋、双拼和联排户型；严禁将低多层居住建筑户型潜伏设计或变相设计成“别墅”。低多层居住建筑核准图中不得出现“别墅”“叠墅”和“空中别墅”等标注。
九、山东 | 契税税率确定为3%，符合条件的可免征
【内容摘要】2021年5月27日，山东省十三届人大常委会第二十八次会议审议通过《山东省人民代表大会常务委员会关于山东省契税具体适用税率和免征或者减征办法的决定》（下称“《决定》”），该《决定》将于2021年9月1日起施行。《决定》共四条，内容如下：1、契税税率为百分之三。2、纳税人因土地、房屋被县级以上人民政府征收、征用，选择货币补偿用以重新购置土地、房屋，且成交价格不超过货币补偿的，免征契税；成交价格超过货币补偿的，对差价部分按照规定征收契税。3、纳税人因土地、房屋被县级以上人民政府征收、征用，选择产权调换而重新承受土地、房屋权属，且不交纳产权调换差价的，免征契税；交纳产权调换差价的，对差价部分按照规定征收契税。4、纳税人因不可抗力灭失住房，重新承受住房权属的，免征契税。
天元点评：
2020年8月11日，十三届全国人大常委会第二十一次会议通过了《中华人民共和国契税法》（下称“《契税法》”），自2021年9月1日起施行。《契税法》给地方三项授权：对契税的税率，地方可以在3%-5%的幅度内确定具体适用税率；对不同主体、不同地区、不同类型住房的权属转移，可以在3%-5%的税率幅度内确定差别税率；因土地、房屋被县级以上人民政府征收、征用或者住房因不可抗力灭失，对重新承受土地、房屋权属的纳税人，可以确定免征或者减征办法。本次《决定》确定山东省契税税率统一为3%，不再对不同的权属转移类型设定差别化的税率，有利于减轻纳税人的税收负担，从而减轻房地产市场交易成本。
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一、首批9单基础设施公募REITs产品获证监会准予注册
【内容摘要】2021年5月17日，上交所和深交所分别公布了首批获中国证监会准予注册的9单基础设施公募REITs项目。其中，深交所首批4单基础设施公募REITs项目分别为：中航首钢生物质封闭式基础设施证券投资基金、博时招商蛇口产业园封闭式基础设施证券投资基金、平安广州交投广河高速公路封闭式基础设施证券投资基金和红土创新盐田港仓储物流封闭式基础设施证券投资基金。上交所首批5单基础设施公募REITs项目分别为：华安张江光大园封闭式基础设施证券投资基金、浙商证券沪杭甬杭徽高速封闭式基础设施证券投资基金、富国首创水务封闭式基础设施证券投资基金、东吴苏州工业园区产业园封闭式基础设施证券投资基金和中金普洛斯仓储物流封闭式基础设施证券投资基金。
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天元点评：
2020年4月30日，中国证监会和国家发改委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》，提出在基础设施领域试点公募REITs（Real Estate Investment Trusts），明确公募REITs采用了“公募基金+资产支持证券”的产品结构，投资者通过购买公募基金投向资产支持证券，间接持有基础设施项目，并获得投资收益。时隔一年后，首批9单基础设施公募REITs正式获批。首批9单公募REITs项目中，涉及高速公路项目2个，工业园区项目3个，仓储物流项目2个，绿色项目2个，项目类型均符合国家重大战略、宏观调控政策和产业政策，试点示范性较强。
二、证监会 | 适时稳步扩大基础设施REITs试点范围
【内容摘要】2021年5月28日，证监会召开新闻发布会。证监会新闻发言人就目前基础设施REITs试点工作的有关进展情况及下一步工作安排答记者问，证监会新闻发言人表示，首批9只基础设施公募REITs项目获批，于近期完成询价，下一步将启动基金的公开发售，首批试点项目涵盖高速公路、工业园区、仓储物流、污水处理和垃圾发电等多种资产类型，募集资金用于新的基础设施和公用事业建设，重点投向补短板领域。
证监会新闻发言人还提及，证监会将会同有关单位积极贯彻落实“十四五”规划纲要关于推动基础设施REITs健康发展的工作部署，及时总结试点经验，适时稳步扩大基础设施REITs试点范围，积极培育多元化REITs投资者群体，鼓励银行、保险、社保基金、证券、基金等专业机构投资者参与。同时，加强基础制度研究，进一步完善优化REITs规则体系，强化REITs业务监管，保障市场长期健康发展。
三、顺丰房托基金在香港联交所主板上市
【内容摘要】2021年5月19日，顺丰控股股份有限公司（下称“顺丰控股”）发布《关于控股子公司设立房地产投资信托基金并在香港联交所主板上市的进展公告》。公告披露，顺丰房托基金的设立认可申请及上市申请已分別于2021年5月3日及2021年5月14日获得香港证券及期货事务监察委员会及香港联交所的批准。顺丰房托基金自2021年5月17日起在香港联交所主板上市，证券代码为“2191.HK”，证券简称为“顺丰房托”。
此外公告还披露，在本次房托上市前，顺丰房托基金通过其全资子公司SF Logistics Holdings Limited/顺丰物流控股有限公司受让顺丰控股的全资子公司金紫荆物流控股有限公司100%股权和特定应付款项的债权，本次权益转让涉及的总对价约为30.47亿港元（约25.23亿元人民币）。其中约16.53亿港元（约13.68亿元人民币）以现金支付，余下的对价则由顺丰房托基金向顺丰控股的全资子公司SF Fengtai Industria lPark Holdings Limited/顺丰丰泰产业园控股有限公司以每基金单位4.98港元发行280,000,000个基金单位支付。除本次权益转让外，顺丰房托基金经全球发售发行520,000,000个基金单位，发售价为每基金单位4.98港元，募集款项约25.90亿港元（约21.44亿元人民币）。全球发售完成后，顺丰房托基金共计发行800,000,000个基金单位。
四、南京首批集中供地竞拍，总成交价达993亿元
【内容摘要】2021年5月20日-5月21日，南京进行了集中供地竞拍，南京首轮集中52宗土地整体拍出51宗（淳华G45地块因故终止出让）。51宗地块总出让面积达258万平方米，起拍总价约840亿元，总成交价达993亿元。51宗地块中，36宗因竞价触顶而进入摇号程序，于5月22日下午摇号确定竞得者，最终万科和新城分别摇号竞得4宗和3宗地块。51宗地块中，玄武区G24号地块竞争最激烈，经过158轮报价，最终被招商蛇口以88.9亿元竞得，成交楼面价12520元/平方米，溢价率23.82%。
此外，2021年5月20日，上海公布了第一批集中出让的28宗住宅用地，总出让面积178.11万平方米，总建筑面积367.63平方米，起拍总价约699.7亿元。2021年5月21日，厦门发布第二批集中供地正式公告。公告称，将于6月10日集中拍卖11宗地块，总建筑面积超145万平方米，起拍总价约274.3亿元。
五、远洋集团与长沙天心政府签署战略合作协议
【内容摘要】2021年5月20日，远洋集团与长沙市天心区政府在北京远洋国际中心正式签署战略合作协议。根据远洋集团官网披露信息，本着“资源共享、优势互补、互惠互利、合作发展”的原则，双方达成战略合作伙伴关系，积极推进在城市中心区城市更新、高端商业街区、文化商业街区、高品质集中商业、片区综合开发投资等领域的合作，进一步发挥战略协同效应，共谋合作发展契机。协议约定，双方将共同发挥各自优势，在包括但不限于长沙市天心区黄兴步行街西侧西文庙坪城市更新项目、黑石片区城市综合开发项目等项目上探索合作机会。
六、五矿地产、招商局地产及北京城建组建项目公司共同开发北京王四营地块
【内容摘要】2021年5月27日，五矿地产有限公司（下称“五矿地产”）发布公告称，由五矿盛世广业（北京）有限公司（下称“盛世广业”，为五矿地产间接持有的全资附属公司）、招商局地产（北京）有限公司（下称“招商局地产北京”）及北京城建投资发展股份有限公司（下称“北京城建”）组成的联合体，成功以54.5亿元人民币竞得北京王四营地块（下称“标的地块”）的土地使用权。相关信息如下：（1）标的地块信息。根据公开资料显示，标的地块位于四环外五环里，北侧为地铁7号线焦化厂站。地块用地性质为R2二类居住用地，建设用地面积48808.674㎡，建筑控制规模≤122022㎡。地块容积率2.5，控制高度45米（局部60米），将以“五通一平”形式供地。（2）成立项目公司。三方将成立一家项目公司开发标的地块，项目公司将由盛世广业、招商局地产北京及北京城建分别持有其40%、30%及30%股权。（3）项目公司管理。项目公司董事会设有五名董事。盛世广业将有权提名五名董事之其中三名，亦可提名项目公司之董事长。
七、广厦控股持有的浙江广厦2.18亿股将被司法拍卖 或导致第一大股东变更
【内容摘要】2021年5月30日，浙江广厦股份有限公司（下称“浙江广厦”）发布关于控股股东广厦控股集团有限公司（下称“广厦控股”）所持股份将被司法拍卖的提示性公告。根据公告显示，（1）东阳市人民法院将于2021年6月28日10时至2021年6月29日10时止公开拍卖的股份为浙江广厦控股股东广厦控股持有的2.18亿股无限售流通股，约占浙江广厦总股本25.83%。（2）若本次股权司法拍卖成功实施，广厦控股及其一致行动人持有的公司股份将累计减少至2.02亿股，剩余股份约占公司总股本的23.87%，将可能导致公司第一大股东及实际控制人发生变更。（3）浙江广厦与广厦控股在资产、业务、人员等方面均保持独立，广厦控股所持有的浙江广厦部分股份被司法拍卖，暂不会对浙江广厦生产经营产生直接重大影响。（4）目前该事项尚在公示阶段，后续广厦控股若能和债权人达成和解，将协调法院撤回该司法拍卖，如果双方不能达成和解，将涉及竞拍、缴款、股权变更过户等环节，拍卖结果存在不确定性。
八、保利地产拟发行30.3亿公司债 其中21.21亿元主要用于住房租赁项目建设
【内容摘要】2021年5月27日，根据上交所披露信息显示，保利发展控股集团股份有限公司（下称“保利地产”）拟发行2021年公司债券（第三期）。根据公开信息显示，本期债券发行规模不超过30.3亿元（含），债券分为两个品种。其中，品种一票面利率询价区间为3.00%-4.00%，期限为5年期；品种二票面利率询价区间为3.30%-4.30%，期限为7年期。债券募集资金中，21.21亿元拟用于公司住房租赁项目建设，9.09亿元拟用于补充公司流动资金。
九、碧桂园服务募集资金超150亿港元
【内容摘要】2021年5月24日，香港联交所上市公司碧桂园服务控股有限公司（下称“碧桂园服务”）宣布，建议配售新股份及建议发行可换股债券。碧桂园服务将按全面包销基准促使承配人认购合共139,380,000股股份，占公司的已发行股本约4.55%，价格为每股股份75.25港元，配售事项的所得款项总额及所得款项净额（扣除配售佣金和其他相关开支及专业费用后）估计分别为约104.883亿港元及约104.241亿港元。同时，碧桂园服务宣布计划发行一笔本金总额为50.38亿港元的可转化债券，按初始转换价每股股份97.83港元计算，并假设债券按初始转换价获悉数转换，则债券将可转换成51,497,495股股份。
天元房地产法律服务
天元房地产团队作为中国地产法律服务的领先者，持续多年活跃在业界，完成了众多有影响力的标志性项目，深得客户的信赖和赞许。他们代表各类客户，包括政府、投资人、开发商、金融机构、不动产基金等，为其提供全流程房地产法律服务。服务范围包括：房地产投融资和并购、不动产资产证券化、证券发行和重组、诉讼和仲裁、合规等，全面涵盖住宅与办公地产、商业与城市综合体、工业物流地产（产业园、港口码头、物流仓储等）、产业地产（养老地产、教育地产、文游地产、医疗地产等）、公建项目（体育场馆、会展中心等）、长租公寓和酒店等细分项目。客户赞誉天元房地产团队“具有扎实的法律理论功底、丰富的实操经验和高效的协作能力，这使得他们在面对复杂交易、创新交易和重大交易上得心应手，为促成交易，保障交易安全发挥了重要作用。”
