摘要
近期，国务院、中国银保监会发布了一系列文件，鼓励保险资金投资保障性租赁住房项目。本文中，笔者回顾了保障性住房和保险资金投资保障性住房的政策沿革，其后，笔者就保险资金投资保障性租赁住房的实务要点，从保障性租赁住房项目的认定、投资性质、项目所在城市的要求、项目用地、项目审批手续与项目证件、项目权属、还款来源、资金监管、增信方式九个方面进行了分析。
2022年2月16日，中国银保监会住房和城乡建设部发布《关于银行保险机构支持保障性租赁住房发展的指导意见》（银保监规〔2022〕5号，以下称“5号文”），支持保险资金通过直接投资或认购债权投资计划、股权投资计划、保险私募基金等方式，为保障性租赁住房项目提供长期资金支持。
在本文中，笔者拟就保险资金投资保障性租赁住房所涉及的实务问题进行分析与讨论。
一、保障性住房的政策沿革
“十四五”规划指出：“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居、职住平衡。……有效增加保障性住房供给，完善住房保障基础性制度和支持政策。以人口流入多、房价高的城市为重点，扩大保障性租赁住房供给，着力解决困难群体和新市民住房问题。单列租赁住房用地计划，探索利用集体建设用地和企事业单位自有闲置土地建设租赁住房，支持将非住宅房屋改建为保障性租赁住房。”
从我国近年来的住房保障政策来看，逐步建立了以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房三种保障性住房为主体的住房保障体系。
在这三种保障性住房中，共有产权住房主要解决“租购并举”中“购”的部分。住房和城乡建设部在《关于做好2014年住房保障工作的通知》（建保〔2014〕57号）中就提出“探索发展共有产权住房”。2017年9月14日，住房城乡建设部发布《关于支持北京市、上海市开展共有产权住房试点的意见》（建保〔2017〕210号），要求以共有产权住房解决住房困难家庭的基本住房问题。各地也就共有产权住房出台了相应的政策。
保障性住房体系的租赁部分由公租房和保障性租赁住房构成。其中，公租房主要面向城镇中等偏下收入住房困难家庭、新就业无房职工和在城镇稳定就业的外来务工人员，政府承担兜底保障责任；保障性租赁住房主要是解决符合条件的新市民、青年人等群体的住房困难问题，政府给予政策支持，引导多主体投资与运营。
在公租房政策方面，2010年6月8日，住房和城乡建设部、国家发展和改革委员会、财政部等联合发布了《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》（建保〔2010〕87号）；2012年5月28日，住房和城乡建设部发布《公共租赁住房管理办法》（住房和城乡建设部令2012年第11号）。上述规定指出，公共租赁住房是指限定建设标准和租金水平，面向符合规定条件的城镇中等偏下收入住房困难家庭、新就业无房职工和在城镇稳定就业的外来务工人员出租的保障性住房；公共租赁住房通过新建、改建、收购、长期租赁等多种方式筹集，可以由政府投资，也可以由政府提供政策支持、社会力量投资。根据《公共租赁住房管理办法》第7条第1款的规定，申请公共租赁住房，应当符合以下条件：（一）在本地无住房或者住房面积低于规定标准；（二）收入、财产低于规定标准；（三）申请人为外来务工人员的，在本地稳定就业达到规定年限。
在实际操作中，各地基于《公共租赁住房管理办法》第7条第1款的规定，就申请公租房在收入、财产、稳定就业等方面设定了一系列的条件，从而使公租房的覆盖范围有限。2013年12月2日，住房和城乡建设部、财政部、国家发展和改革委员会联合发布《关于公共租赁住房和廉租住房并轨运行的通知》（建保〔2013〕178号），自2014年起将公租房和廉租房并轨运行，并轨后统称为公租房，从而将廉租房也纳入了公租房的管理体系。
2016年底，中央经济工作会议提出“房住不炒”。其后，国务院和国务院各部门就保障性租赁住房发布了一系列的政策。其中，国务院办公厅于2021年6月24日发布的《关于加快发展保障性租赁住房的意见》（国办发〔2021〕22号，以下称“22号文”）系统地就保障性租赁住房相关政策作出了规定，构建了保障性租赁住房的基本政策框架。根据22号文的规定，保障性租赁住房主要解决符合条件的新市民、青年人等群体的住房困难问题，以建筑面积不超过70平方米的小户型为主，租金低于同地段同品质市场租赁住房租金，准入和退出的具体条件、小户型的具体面积由各城市人民政府按照保基本的原则合理确定。
未来公租房和保障性租赁住房将区分各类收入水平的群体，分别支撑不同收入水平群体的租赁住房的需求。
二、保险资金投资保障性住房政策回顾
就保险资金投资保障性住房，主要的监管规定如下：
（一）
  公租房
2012年7月16日，原中国保监会发布《关于保险资金投资股权和不动产有关问题的通知》（保监发〔2012〕59号）。在该通知中，明确保险资金可以以间接方式投资公租房和廉租房项目，主要规定为：
其一，保险资金投资的新兴战略产业基金的投资标的，可以包括投资建设和管理运营公共租赁住房或者廉租住房的企业股权。
其二，保险资金以间接方式投资公共租赁住房和廉租住房项目，该类项目应当经政府审定，权证齐全合法有效，地处经济实力较强、财政状况良好、人口增长速度较为稳定的大城市。
如前所述，自2014年起，公租房和廉租房并轨运行，并轨后统称为公租房。因此，自2014年起，均为保险资金投资公租房。
（二）
  保障性租赁住房
2014年3月25日，原中国保监会印发《保险业服务新型城镇化发展的指导意见》（保监发〔2014〕25号），明确提出引导保险机构完善投资保障性住房项目的有效商业模式。
2018年5月28日，中国银保监会发布《关于保险资金参与长租市场有关事项的通知》（银保监发〔2018〕26号，以下称“26号文”），就保险资金投资长期租赁住房项目作出了系统的规定。
根据26号文的规定，允许保险公司通过直接投资，保险资产管理机构通过发起设立债权投资计划、股权投资计划、资产支持计划、保险私募基金参与长租市场。并且，该通知要求保险资金所投资的长期租赁住房项目应当满足以下条件：
1.具有良好的经济和社会效益，具备稳定的当期或预期现金流；
2.处于北京、上海、雄安新区以及人口净流入的大中试点城市。土地性质为集体建设用地的，应处于集体建设用地建设租赁住房试点城市；
3.产权清晰，无权属争议及受限情形；
4.土地出让合同或土地使用权证载明土地及地上建筑物仅用于租赁住房，不得转让；
5.履行了立项、规划、建设、竣工验收及运营管理等阶段所必需的审批程序，或者履行了项目建设阶段所必需的审批程序。
根据《保险资金投资不动产暂行办法》（保监发〔2010〕80号）第16条的规定，保险资金投资不动产，不得投资开发或者销售商业住宅。因此，“商业住宅”一直是保险资金投资的“禁区”。从26号文来看，为了将长期租赁住房与商业住宅进行区分，专门设置了第4项条件，即“土地出让合同或土地使用权证载明土地及地上建筑物仅用于租赁住房，不得转让”。
从实践情况来看，因各地在实践中的做法不一，第4项条件较难达到，往往成为保险资金投资的障碍。部分地方政府在土地使用权出让时，要求房地产开发企业配建自持租赁住房或者人才房。此类自持租赁住房或者人才房的土地出让合同或者土地使用权证上往往并未载明土地及地上建筑物仅用于租赁住房，不得转让，由此，此类自持租赁住房或者人才房虽然具有租赁性质，但是，不能作为保险资金可以投资的长期租赁住房项目。
（三）
  共有产权住房
共有产权住房系面向住房困难家庭，用于解决住房困难家庭的基本住房问题，但是，其亦具有商业住宅的性质。如前所述，“商业住宅”一直是保险资金投资的“禁区”。因此，保险资金不可以进行投资。
三、保险资金投资保障性租赁住房实务要点
22号文明确提出“支持商业保险资金按照市场化原则参与保障性租赁住房建设”。5号文也支持保险资金通过直接投资或认购债权投资计划、股权投资计划、保险私募基金等方式，为保障性租赁住房项目提供长期资金支持。从22号文与5号文来看，就保障性租赁住房、保险资金投资保障性租赁住房作出了一系列的规定。同时，在保险资金实际投资保障性租赁住房的过程中，对于《保险资金投资不动产暂行办法》、26号文中与后续的规定不冲突之处，仍然需要予以遵守。
结合相关文件规定和实践情况，就保险资金投资保障性租赁住房的实务要点分析如下：
（一）保障性租赁住房项目的认定
根据22号文和5号文的规定，保障性租赁住房项目实行认定书制度。各地住建部门需要及时与银行保险机构共享本地区保障性租赁住房项目信息，定期向银行保险机构公布合格住房租赁企业名单和企业经营信息，为银行保险机构开展业务提供支持。银行保险机构要遵循审慎稳健和安全性原则，对取得保障性租赁住房项目认定书的，方可适用保障性租赁住房相关支持政策。由此来看，就保障性租赁住房项目，可以基于认定书予以认定。对于项目而言，是否能够获得保障性租赁住房项目认定书十分重要。
从实践情况来看，近期各地已经陆续有项目取得了保障性租赁住房项目认定书。
据媒体报道，2022年3月7日，宁波市镇海区举行《保障性租赁住房项目认定书》发放仪式，对经联合审查的镇海区ZH10-03-03项目发放了全市首张《保障性租赁住房项目认定书》。该项目总用地面积0.98公顷，计划建设保障性租赁住房约527套，目前已完成项目备案、方案设计等前期工作，计划于今年5月底正式开工建设。该项目位于宁波石化经济技术开发区，建成后主要解决产业园区工人的租住问题。在北京，2022年已经有一批保障性租赁住房项目获得了认定书，例如，顺义高丽营项目、平谷白各庄项目和首创繁星项目3个项目已获北京市《保障性租赁住房项目认定书》（京保租认定〔2022〕1号、2号、4号）。
那么，在保障性租赁住房项目获得认定书的情况下，是否还需要按照26号文的规定审查其“土地出让合同或土地使用权证载明土地及地上建筑物仅用于租赁住房，不得转让”呢？笔者认为，22号文作为国务院就保障性租赁住房的基本政策文件，效力级别较26号文高，22号文已经明确要求保障性租赁住房项目实行认定书制度。因此，取得认定书的项目即可以认为属于保障性租赁住房项目。
（二）保障性租赁住房项目的投资性质
《保险资金投资不动产暂行办法》第2条第1款规定，保险资金投资的不动产，是指土地、建筑物及其它附着于土地上的定着物。从此规定来看，保障性租赁住房项目可以作为不动产项目。在26号文中，监管机构也以《保险资金投资不动产暂行办法》作为制订依据，由此也可以看出，监管机构之前系将长期租赁住房项目作为不动产项目来看待。
那么，保障性租赁住房项目是否存在作为基础设施项目的空间呢？
中国保险资产管理业协会于2021年8月6日印发的《债权投资计划登记业务指引（第1号）》（中资协发〔2021〕60号）中规定，在债权投资计划中，受托人可结合《国家发展改革委关于切实做好传统基础设施领域政府和社会资本合作有关工作的通知》（发改投资〔2016〕1744号）《国务院办公厅关于保持基础设施领域补短板力度的指导意见》（国办发〔2018〕101号）《中国证监会、国家发展改革委关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》（证监发〔2020〕40号）等文件中有关基础设施项目的规定，结合拟投项目的立项核准或备案等文件、拟投项目建设内容及实际用途、拟投项目经营模式、用地审批程序、用地性质等，就基础资产类别进行认定并出具明确意见，并就拟投项目证照手续等文件的取得是否符合拟投项目所在行业的要求、拟投项目建设内容所应履行的立项、开发、建设、运营等程序进行审慎核实。
根据《国务院办公厅关于保持基础设施领域补短板力度的指导意见》（国办发〔2018〕101号）的规定，保障性安居工程属于社会民生领域的基础设施项目。就“保障性安居工程”的范围，在财政部、住房城乡建设部印发的《中央财政城镇保障性安居工程补助资金管理办法》（财综〔2022〕37号）第6条中，已经明确地将保障性租赁住房纳入中央财政城镇保障性安居工程补助资金的支持范围。
在REITs领域，《国家发展改革委关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点工作的通知》（发改投资〔2021〕958号）在就试点范围的规定中，也明确地将“保障性租赁住房。包括各直辖市及人口净流入大城市的保障性租赁住房项目”列入。在5号文中，中国银保监会与住房和城乡建设部就保障性租赁住房，鼓励银行保险机构在依法合规、风险可控的前提下参与基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）。
从上述规定来看，保障性租赁住房项目存在作为基础设施项目的空间。
（三）项目所在城市的要求
根据26号文第一条第（二）项的规定，保险资金所投资的长期租赁住房项目应当北京、上海、雄安新区以及人口净流入的大中试点城市。
其中，人口净流入的大中试点城市包括以下城市：
1.相关政府部门列明的人口净流入的大中城市
根据住房城乡建设部、国家发展改革委、公安部、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、工商总局、证监会于2017年7月18日联合发布的《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》（建房〔2017〕153号）和中央人民政府网站的新闻（http://www.gov.cn/xinwen/2017-07/20/content_5212030.htm），为以下12个城市：广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆等12个城市。
2.列入中央财政支持住房租赁市场发展试点的城市
根据财政部、住房城乡建设部于2019年1月18日发布的《关于开展中央财政支持住房租赁市场发展试点的通知》（财综〔2019〕2号），用三年时间，中央分批支持部分人口净流入、租赁需求缺口大的大中城市发展住房租赁市场。由此，对于列入中央财政支持住房租赁市场发展试点的城市，也可以认为属于人口净流入的大中试点城市。
根据财政部综合司、住房和城乡建设部房地产市场监管司于2019年7月18日发布的《2019年中央财政支持住房租赁市场发展试点入围城市名单公示》，第一批为北京、长春、上海、南京、杭州、合肥、福州、厦门、济南、郑州、武汉、长沙、广州、深圳、重庆、成都16个城市。
根据财政部综合司、住房和城乡建设部房地产市场监管司于2020年7月24日发布的《2020年中央财政支持住房租赁市场发展试点入围城市名单公示》，第二批为天津、石家庄、太原、沈阳、宁波、青岛、南宁、西安8个城市。
在5号文发布之后，保险资金可以投资的保障性租赁住房是否还限定于北京、上海、雄安新区以及人口净流入的大中试点城市尚有待监管机构予以明确。
（四）项目用地
在保障性租赁住房的用地方面，22号文等国家相关政策主要提出了五种途径，希望从土地端降低项目成本，以提升项目全生命周期财务的可持续性。
1.利用集体经营性建设用地建设保障性租赁住房
2013年11月，《中共中央国务院关于全面深化改革若干问题重大问题的决定》提出：“建立城乡统一的建设用地市场。在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价。”2017年8月21日，国土资源部、住房城乡建设部发布《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》（国土资发〔2017〕100号），就“完善集体租赁住房建设和运营机制”明确提出：“村镇集体经济组织可以自行开发运营，也可以通过联营、入股等方式建设运营集体租赁住房。兼顾政府、农民集体、企业和个人利益，理清权利义务关系，平衡项目收益与征地成本关系。”
2020年1月1日实施的《土地管理法（2019修正）》第63条第1款规定：“土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地，土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用，并应当签订书面合同，载明土地界址、面积、动工期限、使用期限、土地用途、规划条件和双方其他权利义务”，以法律形式明确规定了集体经营性建设用地可以入市交易。
22号文规定，人口净流入的大城市和省级人民政府确定的城市，在尊重农民集体意愿的基础上，经城市人民政府同意，可探索利用集体经营性建设用地建设保障性租赁住房；应支持利用城区、靠近产业园区或交通便利区域的集体经营性建设用地建设保障性租赁住房；农村集体经济组织可通过自建或联营、入股等方式建设运营保障性租赁住房。并且，为了便于融资，建设保障性租赁住房的集体经营性建设用地使用权可以办理抵押贷款。
从集体经营性建设用地用于建设租赁住房的方式来看，包括自行组织建设、出让、租赁、联营、入股、项目经营权出租等。例如，北京市规划和国土资源管理委员会于2017年10月31日发布的《关于进一步加强利用集体土地建设租赁住房工作的有关意见》（市规划国土发〔2017〕376号）规定，农村集体经济组织可以自行组织建设租赁住房，也可以以土地使用权入股、联营的方式，与国有企业联合开发建设。其后，《关于我市利用集体土地建设租赁住房相关政策的补充意见》（京规自发〔2018〕64号）进一步补充新的合作方式，即农村集体经济组织可以项目经营权出租的方式与社会资本合作。
需要注意的是，26号文规定，就保险资金投资的长期租赁住房项目，对于土地性质为集体建设用地的，应当处于集体建设用地建设租赁住房试点城市。
根据《国土资源部住房城乡建设部关于印发<利用集体建设用地建设租赁住房试点方案>的通知》（国土资发〔2017〕100号）确定第一批在北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都等13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。根据《自然资源部办公厅住房和城乡建设部办公厅关于福州等5个城市利用集体建设用地建设租赁住房试点实施方案意见的函》（自然资办函〔2019〕57号），新增福州、南昌、青岛、海口、贵阳5个试点城市。
2.“工改租”
人口净流入的大城市和省级人民政府确定的城市，对企事业单位依法取得使用权的土地，经城市人民政府同意，在符合规划、权属不变、满足安全要求、尊重群众意愿的前提下，允许用于建设保障性租赁住房，并变更土地用途，不补缴土地价款，原划拨的土地可继续保留划拨方式；允许土地使用权人自建或与其他市场主体合作建设运营保障性租赁住房。
3.“商改租”
对闲置和低效利用的商业办公、旅馆、厂房、仓储、科研教育等非居住存量房屋，经城市人民政府同意，在符合规划原则、权属不变、满足安全要求、尊重群众意愿的前提下，允许改建为保障性租赁住房；用作保障性租赁住房期间，不变更土地使用性质，不补缴土地价款。
“工改租”和“商改租”项目均无需补缴土地价款，可以原样保持土地权属状况，从而降低保障性租赁住房的用地成本。
4.提高产业园区配套用地面积
人口净流入的大城市和省级人民政府确定的城市，经城市人民政府同意，在确保安全的前提下，可将产业园区中工业项目配套建设行政办公及生活服务设施的用地面积占项目总用地面积的比例上限由7%提高到15%。提高部分主要用于建设宿舍型保障性租赁住房。
5.单列保障性租赁住房用地
根据22号文的规定，单列保障性租赁住房用地可以采用以下方式：一是按照职住平衡原则，提高住宅用地中保障性租赁住房用地供应比例；二是新建普通商品住房项目，可配建一定比例的保障性租赁住房；三是鼓励在地铁上盖物业中建设一定比例的保障性租赁住房。
在供应保障性租赁住房用地时，可以采取出让、租赁或划拨等方式。其中以出让或租赁方式供应的，可将保障性租赁住房租赁价格及调整方式作为出让或租赁的前置条件，允许出让价款分期收取。
就单列保障性租赁住房用地，目前最为典型的是上海的Rr4地块。上海在相关规划、土地招拍挂等中均单列保障性租赁住房用地，对应“四类住宅组团用地（Rr4）”。
（五）项目审批手续与项目证件
根据26号文的规定，保险资金所投资的长期租赁住房项目应当履行了立项、规划、建设、竣工验收及运营管理等阶段所必需的审批程序，或者履行了项目建设阶段所必需的审批程序。
22号文规定，各地要精简保障性租赁住房项目审批事项和环节，构建快速审批流程，提高项目审批效率。利用非居住存量土地和非居住存量房屋建设保障性租赁住房，可由市县人民政府组织有关部门联合审查建设方案，出具保障性租赁住房项目认定书后，由相关部门办理立项、用地、规划、施工、消防等手续。不涉及土地权属变化的项目，可用已有用地手续等材料作为土地证明文件，不再办理用地手续。探索将工程建设许可和施工许可合并为一个阶段。实行相关各方联合验收。
在保险资金投资保障性租赁住房项目时，项目需要履行其所在阶段必需的审批程序。
就项目需要取得的证件，笔者认为，保险资金投资的保障性租赁住房项目在项目证件要求上原则上仍然需要遵守《保险资金投资不动产暂行办法》的规定，属于符合下列条件之一的项目：
1.已经取得国有土地使用权证和建设用地规划许可证的项目；
2.已经取得国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证的在建项目；
3.取得产权证或者他项权证的项目。
对于利用集体经营性建设用地建设保障性租赁住房，因不涉及国有土地使用权证，可以按照相关政策进行操作。
对于单列保障性租赁住房用地的情况，因在拿地环节项目的性质已经比较明确，存在在拿地阶段介入的空间。对此，是否允许保险资金在拿地阶段介入尚有待监管机构予以明确。
（六）    项目权属
26号文规定，保险资金所投资的长期租赁住房项目应当产权清晰，无权属争议及受限情形。从上述规定来看，在保险资金投资的保障性租赁住房项目中，要求项目不能存在受限情形。从实践情况来看，受限情形主要是指项目存在土地或者在建工程抵押等情形。需要注意的是，《关于保险资金投资股权和不动产有关问题的通知》（保监发〔2012〕59号，以下称“59号文”）中“明确事项”第4条规定：“保险公司不得用其投资的不动产提供抵押担保。保险公司以项目公司股权方式投资不动产的，该项目公司可用自身资产抵押担保，通过向其保险公司股东借款等方式融资，融资规模不超过项目投资总额的40%”，由此，在保险公司以项目公司股权方式投资不动产时允许采用“股+债”的方式。笔者认为，“产权清晰，无权属争议及受限情形”系对标的项目投资条件的要求，保险资金进行投资时需要据此考察标的项目是否符合投资条件。在实际设计投资交易结构时，可以按照59号文的规定采用“股+债”的方式。
同时，对采用股权投资计划及保险私募基金方式投资的长期租赁住房项目，要求拟投项目公司的核心资产为租赁住房项目，项目公司股权不得为第三方提供质押。
（七）还款来源
26号文规定，保险资金投资的长期租赁住房项目应当具有良好的经济和社会效益，具备稳定的当期或预期现金流。对于投资于长期租赁住房项目的债权投资计划，要求融资主体自有现金流占其全部应还债务本息的比例为100％（含）以上。上述规定对项目的财务状况和融资主体的自有现金流的要求较高。对融资主体而言，长期租赁住房属于长期持有的项目，其持有期限一般长于债权投资计划的存续期限，此种情况下，融资主体是否可以依赖后续再融资偿还本金存在一定的争议。
从22号文的规定来看，国务院明确要求加大对保障性租赁住房建设运营的信贷支持力度，支持银行业金融机构以市场化方式向保障性租赁住房自持主体提供长期贷款。5号文也要求保险资金为保障性租赁住房项目提供长期资金支持。
因此，就保障性租赁住房项目，一方面，保险资金可以延长融资期限，以实现融资本息偿还与项目现金流的匹配，从而以项目的收入作为基本还款来源；另一方面，如果融资期限较短的，考虑到保障性租赁住房项目现金流的特点和现行政策对保障性租赁住房融资的支持与鼓励，在测算还款来源时，可以考虑允许融资主体以后续的再融资作为偿还本金的来源。
（八）资金监管
26号文规定，保险机构投资长期租赁住房项目，应当要求融资主体与项目主体加强项目建设阶段管理，按照工程进度划拨资金，并与融资主体、项目主体、托管银行签订多方账户监管合同或协议，明确各方实行资金专户管理，督促开户银行和托管银行实行资金进出的全程监控，严格审查资金支付及对价取得等事项，确保资金封闭运行，专项用于所投资的租赁住房项目建设或改造升级，不得挪作他用。
5号文也要求在保障性租赁住房的融资过程中加强款项支付和用途管理，切实防范资金违规挪用于其他用途。尤其针对商品房开发项目配建的保障性租赁住房，应确保保障性租赁住房部分独立公允核算，实现专款专用。
在保险资金向保障性租赁住房项目进行融资时，加强资金监管，避免资金挪用将是一项硬性的要求。保险机构不仅需要就此与融资主体等签署资金监管协议，而且，保险机构在后续管理过程中需要加强管理，保障资金按照约定使用，不挪作他用。
（九）   增信方式
根据《债权投资计划实施细则》（银保监办发〔2020〕85号）的规定，债权投资计划可用的信用增级安排主要包括保证担保、抵押或质押担保。
5号文要求探索符合保障性租赁住房特点的担保方式，支持银行业金融机构针对保障性租赁住房项目特点，稳妥有序开展应收租金、集体经营性建设用地使用权等抵质押贷款业务。由此，在保险资金投资保障性租赁住房的过程中，后续也可以基于保障性租赁住房项目的现实情况，探索应收租金质押、集体经营性建设用地使用权抵押等增信方式。
就应收租金质押，根据《民法典》第440条的规定，债务人或者第三人有权处分的现有的以及将有的应收账款可以出质。根据《动产和权利担保统一登记办法》（中国人民银行令〔2021〕第7号）第3条的规定，出租不动产产生的应收账款可以出质并办理质押登记。同时，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>有关担保制度的解释》（法释〔2020〕28号）第61条第4款规定，以将有的应收账款出质，当事人为应收账款设立特定账户，发生法定或者约定的质权实现事由时，质权人请求就该特定账户内的款项优先受偿的，人民法院应予支持；特定账户内的款项不足以清偿债务或者未设立特定账户，质权人请求折价或者拍卖、变卖将有的应收账款，并以所得的价款优先受偿的，人民法院依法予以支持。由此来看，在接受应收租金质押时，为了保障质权的实现，需要设立特定账户，用以归集应收租金。在发生法定或者约定的质权实现事由时，质权人可以就该特定账户内的款项优先受偿。
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