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天元房地产:新法速递与资讯案例观察(2022年第13期)
日期:2022年09月30日

法律法规及政策一、发改委丨进一步规范招标投标主体行为
二、自然资源部:发布关于《耕地保护法(草案)》(征求意见稿)公开征求意见的公告
三、北京丨《北京市住房租赁条例》实施
四、郑州丨“大干30天,确保全市停工楼盘全面复工”保交楼专项行动
五、广东丨加快推进城镇环境基础设施建设实施
六、广州丨就不动产登记规程发布修订草案征求意见稿
  资讯观察   
一、恒大南昌所持盛京银行12.8亿股以73.07亿元拍卖
二、恒大集团丨清盘呈请聆讯延期,积极推进境外债务重组
三、佛山顺德陈村镇两项工改居项目方案披露,拟采用整体拆除重建方式
四、蓝光集团已被动减持蓝光发展约1.8亿股,后续仍有减持风险
五、富力地产与招商蛇口签署战略合作协议,拟在华南区域城市更新领域建立合作关系
  司法实践   
案例一丨法院判决中认定土地价格和拆迁成本上涨属于商业风险,不构成情势变更
案例二丨分包工程除非属于以暂估价形式包括在总承包范围内且属于依法必须进行招标的项目,否则不强制要求招标;合同中计价方式的改变不必然属于对中标条件的实质性变更
法律法规及政策
一、   发改委丨进一步规范招标投标主体行为
【内容摘要】2022年9月1日起,国家发改委等13部门发布的《关于严格执行招标投标法规制度进一步规范招标投标主体行为的若干意见》(以下简称“《意见》”)开始施行。为深入贯彻落实部署,一方面,发改委正在加快推进《招标投标法》修订工作;另一方面,通过出台《意见》补齐短板,严格规范招投标各方主体行为。《意见》的主要内容包括:
一、招标人可自主确定中标人。切实保障招标人在确定中标人、签订合同等方面依法享有的自主权。任何单位不得设定没有法律、行政法规依据的招标文件审查等前置审批或审核环节。任何单位和个人不得以任何方式为招标人指定招标代理机构,不得违法限定招标人选择招标代理机构的方式。对实行电子招标投标的项目,取消招标文件备案或者实行网上办理。严格执行强制招标制度依法经项目审批、核准部门确定的招标范围、招标方式、招标组织形式,未经批准不得随意变更。不得随意改变法定招标程序;不得采用抽签、摇号、抓阄等违规方式直接选择投标人、中标候选人或中标人。除交易平台暂不具备条件等特殊情形外,依法必须招标项目应当实行全流程电子化交易。
二、严禁设置投标报名。严禁设置投标报名等没有法律法规依据的前置环节。不得通过设置不合理条件排斥或者限制潜在投标人。
三、重点关注异常低价投标。加强评标报告审查,招标人发现评分畸高畸低、异常低价投标等情形的,依照法定程序复核纠正。加大评标情况公开力度,积极推进评分情况向社会公开、投标文件被否决原因向投标人公开。
四、有效投标不足三个的,应当充分论证。发现投标文件中含义不明确、对同类问题表述不一致、有明显文字和计算错误、投标报价可能低于成本影响履约的,应当先请投标人作必要的澄清、说明,不得直接否决投标;有效投标不足三个的,应当对投标是否明显缺乏竞争和是否需要否决全部投标进行充分论证,并在评标报告中记载论证过程和结果。
五、严厉打击“标王”“陪标专业户”“抱团”投标。密切关注中标率异常低、不以中标为目的投标的“陪标专业户”。重点关注投标人之间存在关联关系、不同投标人高级管理人员之间存在交叉任职、人员混用或者亲属关系、经常性“抱团”投标等围标串标高风险迹象。严厉打击操纵投标或出借资质等行为导致中标率异常高的“标王”及其背后的违法犯罪团伙。
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天元点评:
《中华人民共和国招标投标法实施条例》第三十四条规定,“与招标人存在利害关系可能影响招标公正性的法人、其他组织或者个人,不得参加投标。单位负责人为同一人或者存在控股、管理关系的不同单位,不得参加同一标段投标或者未划分标段的同一招标项目投标。违反前两款规定的,相关投标均无效”。相关规定中并未对上述存在“利害关系”、“管理关系”的标准进行明确界定,在以往的司法判例中,法院一般会综合根据招标、投标主体之间的股权关系、法定代表人关系以及实际控制关系等,判断是否构成串标、围标行为。《意见》明确不同投标人的高级管理人员之间存在交叉任职、人员混用或者亲属关系等均属于需要重点关注的围标、串标高风险迹象,对原有规定中的“利害关系”、“管理关系”等进行了细化规定,有助于补齐原有规则的短板,严格规范招投标各方主体行为。
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二、自然资源部丨发布关于《耕地保护法(草案)》(征求意见稿)公开征求意见的公告
【内容摘要】2022年9月5日,自然资源部发布了《耕地保护法(草案)》(征求意见稿)的公告(以下简称“《草案》征求意见稿”),《草案》征求意见稿主要内容如下:
一、在耕地保护的基本原则方面,草案明确国家实行最严格的耕地保护制度和最严格的节约集约用地制度;进一步将耕地“三位一体”保护的新要求上升为法律制度,确立科学规划、保护优先、从严管控、用养结合的耕地保护原则,和耕地数量不减少、质量有提高、生态功能稳定的耕地保护目标。
二、在耕地保护在国土空间规划中的优先级方面,草案明确国土空间规划应当坚持耕地保护优先,统筹布局农业、生态、城镇等功能空间,划定落实耕地和永久基本农田保护红线、生态保护红线和城镇开发边界。
三、在永久基本农田划定方面,草案明确应当优先划为永久基本农田的6种情形,又进一步统筹耕地保护和生态建设,明确了不得划入永久基本农田的范围。在耕地转为其他农用地的管控要求方面,草案进一步明确了“进出平衡”的原则、层级和范畴。
四、在耕地保护补偿制度方面,草案进一步明确国家下述地区和主体给予奖补:1)对耕地和永久基本农田保护任务重、耕地保护目标责任完成好、粮食产量和粮食商品率高的地区;2)承担耕地保护任务的集体经济组织、国有农场等。
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三、   北京丨《北京市住房租赁条例》实施
【内容摘要】一、出租房屋的条件及登记程序。《条例》规定,出租住房应以原规划设计的房间为最小出租单位、不得打隔断改变房屋内部结构,起居室不得单独出租,厨房、卫生间、阳台、储藏室等非居住空间不得出租用于居住,人均使用面积和每个房间居住人数须符合规定。对于有安全隐患的出租房屋承担条例规定的法律责任。承租房屋应签订书面租赁合同并办理住房租赁登记备案,鼓励出租人、承租人通过市住房和城乡建设部门建立的住房租赁管理服务平台完成住房租赁合同在线签约,自动提交登记备案。
二、对出租人的管理要求。出租人的要求不得采取停止供水、供电、供热、供燃气以及其他故意降低服务标准等方式,或者采取暴力、威胁等非法方式,强迫承租人变更、解除住房租赁合同,提前收回租赁住房。集中出租住房达到规定数量的,出租人应当建立相应的管理制度,明确专门的管理人员,设置监控、灭火等治安防范、消防设备设施和安全通道,并建立信息登记簿或者登记系统。
三、市场参与主体登记要求和合同网签等经营规范。住房租赁企业、房地产经纪机构应当具备相应的资金、人员和管理能力,要求企业名称和经营范围均应当体现行业和经营特点,并向区住房和城乡建设或者房屋主管部门备案。住房租赁企业、以自有住房从事住房租赁业务的企业出租房屋的、房地产经纪机构,通过住房租赁管理服务平台完成住房租赁合同在线签约,自动提交登记备案。此外,对于互联网信息平台,互联网信息平台知道或者应当知道信息发布者存在提供虚假材料、发布虚假信息等违法行为的,应当及时采取删除、屏蔽相关信息等必要措施,并向市住房和城乡建设部门报告。
四、资金监管。租赁企业收取押金一般不得超过一个月租金并须通过第三方专用账户托管,单次收取租金数额一般不得超过三个月租金,超收的租金应当纳入监管;经纪机构收取佣金一般不得超过一个月租金,并且合同期满当事人续约的,经纪机构不得再次收取佣金。
五、对于租金贷款的限制。住房租赁企业不得诱导承租人使用住房租金贷款,或者在住房租赁合同中不能包含租金贷款相关内容。金融机构向承租人发放租金贷款的,应当以备案的住房租赁合同为依据,划入承租人账户。贷款额度不得高于住房租赁合同金额,贷款期限不得超过住房租赁合同期限,发放贷款的频率应当与承租人支付租金的频率匹配。
六、对于住房租赁市场的扶持政策。条例明确按照规定利用非居住存量土地建设租赁住房,或者将非居住存量房屋改建为租赁住房,并可享受居民类水、电、供热、燃气价格。农村集体经济组织可以通过自建或者联营、入股等方式利用集体建设用地建设、运营租赁住房。
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天元点评:
该《条例》一方面关注于解决租赁市场上存在的群租房安全隐患、租金贷款等问题,另一方面积极响应近期的租赁住房建设政策,为存量土地或房屋用于租赁住房的后续运营提供了法律保证,有利于租赁住房市场的健康发展。
四、郑州丨“大干30天,确保全市停工楼盘全面复工”保交楼专项行动
【内容摘要】据大河报报道,郑州市印发了《郑州市“大干30天,确保全市停工楼盘全面复工”保交楼专项行动实施方案》(以下简称“《方案》”)的通知。《方案》要求郑州全市所有停工问题楼盘项目于10月6日前全面持续实质性复工,并提出以下几方面具体实施方案:
一、压实企业主体责任。出险房地产企业要切实承担自救主体责任,千方百计承担或配合“保交楼”任务,通过处置未开发土地、在建项目和资产、公司股权等方式,多渠道筹集资金,加快资金回笼进度,降低杠杆率,归还挪用资金,回归主业。
二、政府全力纾困。要用好保交楼专项借款,加强资金监管,确保项目顺利实施和资金使用安全,凡使用专项借款的房地产企业须将有效资产抵押给辖区平台公司;各开发区、区县(市)要会同相关单位,积极争取商业银行资金,做好专项借款配套融资、纾困资金配套融资以及购买公寓作为人才房的配套融资;各开发区、区县(市)要用好“4+1”模式,并积极动员停工问题楼盘项目或开发企业梳理提供更多优质资产,与纾困基金和并购贷银行做好对接。
三、做好破产重整。各开发区、区县(市)要本着应破尽破的原则,成立破产清算协调专班,引进破产重整投资人,鼓励开发企业尽快向法院申请破产,确保尽快完成资不抵债的楼盘项目处置;市区两级法院要加大破产重整案件办理进度,利用府院联动机制,积极配合属地政府,采取短、平、快等办法快速处置。
四、严肃追究责任。各开发区、区县(市)要组织审计、财政、住房和城乡建设等有关部门对停工逾期问题楼盘原有预售资金使用情况进行专项审计,制定处置方案。同时,审计、税务等部门要积极将问题线索移送公安机关,进行打击处理。对突出犯罪行为,在当地党委和政府统一领导,按照整体风险处置需要和步骤安排,坚决打击查处。
五、确保全面复工。对有实力可以自主复工的企业,要督促其尽快全面复工;对资产大于负债、资金出现暂时困难的企业,各开发区、区县(市)要迅速行动,通过纾困基金、并购贷等形式,由政府平台公司果断接手,采取“新老划断”的办法,先复工,再清算;对资产小于负债的企业,各开发区、区县(市)平台公司可采取代建方式,立即复工,并由审计部门介入对其资产、负债,特别是资金抽逃情况、资金监管情况、未列入监管资金情况等进行全面审计,相关线索要及时移交至公安部门。
六、领导分包,主官兜底。各开发区、区县(市)党政主要领导要亲自带头,亲自分包1-2个重大停工问题楼盘项目;对于其他较为复杂的停工楼盘,明确分包领导后,属地党委政府主要领导要履行兜底责任。对10月6日前未完成所有停工楼盘项目全面持续实质性复工任务的项目分包领导及辖区主要领导,要在全市范围内通报批评。
《方案》还要求,严禁出现弄虚作假、进行表演式复工或者阶段式象征性复工,一经发现,严肃处理。
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五、广东丨加快推进城镇环境基础设施建设实施
【内容摘要】2022年9月9日,广东省人民政府办公厅发布了《广东省人民政府办公厅关于印发广东省加快推进城镇环境基础设施建设实施方案的通知》(成文日期8月30日,下称“《通知》”),其主要内容如下:
一、总体目标。到2025年,城镇环境基础设施供给能力和服务水平显著提升,短板弱项基本补齐,构建集污水、垃圾、固体废弃物、危险废物、医疗废物处理处置设施和监测监管能力于一体的环境基础设施体系。到2030年,高效、智能、绿色、可靠的现代化环境基础设施体系基本建立。
二、强化能力建设。加快提高污水收集处理及资源化利用水平,持续提升生活垃圾分类和处置能力,不断完善固体废物处置及综合利用能力,健全危险废物、医疗废物处置能力。
三、加强统筹规划,提升设施一体化市场化水平。推进环境基础设施一体化,探索建设污水、垃圾、固体废物、危险废物、医疗废物处理及资源化利用“多位一体”的综合处置基地。加强环境基础设施综合协同处置。发挥环境基础设施协同处置功能,打破跨领域协同处置机制障碍,重点推动市政污泥处置与垃圾焚烧、渗滤液与污水处理、焚烧炉渣与固体废物综合利用、焚烧飞灰与危险废物处置、危险废物与医疗废物处置等有效衔接,提升协同处置效果。在有条件的地区采取生活垃圾焚烧发电与厨余垃圾、污泥处理协同处置等有机结合的综合处理方式,建设资源循环利用基地,努力实现“近零排放”。营造良好的市场化环境。健全城镇环境基础设施市场化运行机制,营造高效规范、公平竞争、公正开放的市场环境。完善产业链供应链,鼓励技术能力强、运营管理水平高、信誉度良好、有社会责任感的市场主体公平进入环境基础设施领域。
四、谋划推进重点工程建设,积极扩大有效投资。推进生活污水处理设施强弱项工程、生活垃圾处理设施提质增效工程、固体废物处置及综合利用设施建设工程、危险废物医疗废物处置设施提标工程发展。
此外,《通知》还规定了环境基础设施项目的融资渠道、收费政策、项目储备等方面的内容。
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六、广州丨就不动产登记规程发布修订草案征求意见稿
【内容摘要】2022年9月9日,广州市规划和自然资源局发布了《广州市不动产登记规程》(修订草案征求意见稿)(下称“《意见稿》”)公开征求意见,意见稿主要修订内容如下:
一、增加了居住权登记的内容。为了应人民群众现实生活需要,妥善办理居住权登记工作,在本次修订稿中专门设置第四章第十一节,规定居住权的首次登记、变更登记和注销登记应提交的申请资料种类。
二、明确抵押不动产转移登记的申请主体。《民法典》施行前已经办理抵押登记的,应当由受让人、抵押人(转让人)和抵押权人共同申请;即《民法典》施行后办理抵押登记的,登记簿存在禁止或者限制转让不动产的约定,应当由受让人、抵押人(转让人)和抵押权人共同申请;登记簿不存在禁止或者限制转让不动产的约定的,可以由受让人、抵押人(转让人)共同申请。
三、增加了房地产项目公共服务设施登记的内容。明确了无偿移交的配套公共服务设施,由建设单位或者接收单位依法申请办理首次登记;按成本价移交的配套公共服务设施,由建设单位依法申请办理首次登记的内容。
四、增加了国有建设用地使用权转移预告登记的内容。《广州市不动产登记办法》在第十六条第二款中规定了国有建设用地使用权转移预告登记的内容,将该登记种类的条件设定为“以出让等有偿方式取得的国有建设用地使用权首次转让,已完成的投资开发未达到投资总额百分之二十五”。《意见稿》第一百二十九条增加了该类预告登记情形,规定办理此类预告登记应提交的申请材料种类。
五、增加了监察机关办理查封、转移的内容。根据《中华人民共和国监察法》等相关法规,县级以上监察机关经过调查,在执行没收、追缴、责令退赔等决定过程中需要办理不动产转移等登记的,不动产登记机构应当按照监察机关出具的监察文书和协助执行通知书办理。《意见稿》第十条、第十二条、第十三条增加了不动产登记机构根据检察机关有关文件办理查封、转移登记等内容。
此外,《意见稿》还在历史建筑产权登记、林权登记、登记办理时限和补正期限、个人信息保护等方面做出了修订。
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一、   恒大南昌所持盛京银行12.8亿股以73.07亿元拍卖
【内容摘要】2022年9月7日,根据阿里拍卖网站公示信息,恒大集团(南昌)有限公司(以下简称“恒大南昌”)持有的盛京银行股份有限公司(以下简称“盛京银行”)的12.82亿股(内资股)于2022年9月6日被辽宁省沈阳市中级人民法院公开拍卖,评估价75.63亿元(评估基准日为2021年12月31日),起拍价73.07亿元,增价幅度200万元。
沈阳市和平区国有资产经营有限公司、沈阳高新发展投资控股集团有限公司、沈阳锐金资产经营有限公司、北京国锐控股有限公司、北京城环城国际汽车配件城有限公司、山西禹王煤炭气化有限公司、辽宁国科实业有限公司等7家组成的联合体公司于2022年9月7日10时在公开竞价中以最高应价胜出。该标的网络拍卖成交价格为73.07亿元,折约5.70元/股。该7家公司中沈阳市和平区国有资产经营有限公司、沈阳高新发展投资控股集团有限公司及沈阳锐金资产经营有限公司3家公司为沈阳市国资企业,其余4家为民营企业。
中国恒大集团(证券代码:03333.HK,以下简称“中国恒大“)曾于2022年7月31日发布公告称,恒大南昌因将其持有的盛京银行股份提供反担保质押而在一起仲裁纠纷被要求执行,该起仲裁的具体情况为:仲裁申请人于2021年7月为中国恒大控制的借款方提供担保,恒大南昌以其持有的合计1,281,855,435股盛京银行股份有限公司股份向申请人提供反担保质押;因借款方未能还款,申请人履行担保责任后向恒大南昌主张执行该质押。根据裁决书的内容,申请人对该股份有优先受偿权,优先受偿权的范围为申请人履行担保责任偿还的金额约为73.06亿元,以及资金占用费和申请人因行使追偿权的其他费用。
本次恒大南昌持有的盛京银行12.8亿股拍卖所得价款将用于偿还对上述仲裁申请人所负债务。本次拍卖结束后,盛京银行的第一大股东仍为沈阳盛京金控投资集团有限公司(沈阳国资委控股的平台公司,以下简称“盛京金控”),持股20.79%。
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天元点评:
在本次拍卖之前,中国恒大曾于2021年8月、9月分别转让盛京银行1.67亿股、 17.53亿股股份,累计获得转让价款110亿元。本次拍卖完成后,中国恒大将彻底退出盛京银行,不再持有盛京银行任何股份。盛京银行受恒大现金流等问题影响,其2022年上半年度营业收入、归属于母公司股东的净利润均有所下降。本次拍卖7家受让方中3家均为沈阳当地国资企业,如本次交易最终完成,恒大的退出及国资的加入对盛京银行有一定的增信作用,有助于稳定盛京银行的经营。
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二、恒大集团丨清盘呈请聆讯延期,正积极推进境外债务重组
【内容摘要】2022年9月8日,中国恒大集团(证券代码:03333.HK,以下简称“中国恒大“)发布公告称,香港高等法院就佳盛环球对中国恒大提起清盘呈请进行实质性聆讯,高等法院于当日批准延期申请,该呈请聆讯将延至2022年11月28日。对此,中国恒大行政总裁、执行董事肖恩就公司债务重组公开表示:
一、关于香港高等法院决定对恒大集团香港上市主体中国恒大的清盘呈请将押后聆讯,并未直接被颁令清盘。本次呈请所涉及的债务,不到集团全部境外债务的1%,在抗辩的准备过程中,主要境外债权人纷纷出具支持函,反对立即采取清盘,相关债权人代表债权金额将近110亿美元,远远超过此次清盘呈请人代表的1.1亿美元债权。
二、清盘呈请对恒大集团目前经营和风险化解产生的影响主要是品牌影响。恒大集团对此做的调整有:1、精简机构、合并岗位,最大力度降本增效。2、在地产业务方面,复工复产保交楼是公司当前的重中之重。截至目前,恒大集团在全国范围内已复工的保交楼项目占比92%;3、在物管业务方面,2022年1-7月,恒大物业实现总营收近75亿元,此外还新增外拓项目206个,新增合约面积约1987万平方米;4、汽车业务方面,30家“直营代理”门店已开业,预计9月份开业门店数量达60家。公司还与华胜、博世等全国头部汽车维修连锁品牌达成合作,在全国235个城市布局313家售后服务网点。
三、关于下一步计划。恒大集团将加快推动中国恒大作为主体的境外债务重组等相关工作,继续就制定重组方案积极与境外债权人进行沟通探讨,充分听取意见,配合主要境外债权人完成尽职调查,保障信息披露的透明度,取得更多实质性进展,力争在年底前公布境外债务重组方案,保障各类债权人的长期和整体利益。
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三、佛山顺德陈村镇两项工改居项目方案披露,拟采用整体拆除重建方式
【内容摘要】2022年9月8日,佛山市自然资源局顺德分局发布《关于佛山市顺德区陈村镇绀现(北二期)大都文登工业园城市更新(“三旧”改造)项目实施方案(草案)批前公示的通告》,以及《关于佛山市顺德区陈村镇绀现(北一期)绀村工业园城市更新(“三旧”改造)项目实施方案(草案)批前公示的通告》(以下合称“草案”)。
根据草案,大都文登工业园改造项目位于顺德区陈村镇大都村,北至文登路、南至绀现北工业区、西至广台高速、东至绀村大道。该项目属于全面改造类“工改居”项目,拟采用整体拆除重建的方式,改造范围即拆除重建用地的总用地面积3.1474公顷,折合47.21亩,均为陈村镇大都股份合作经济社属下的集体土地。该项目拆除建筑基底面积24244.29平方米,采取挂账收储的改造模式,并采用公开出让的方式供地。
该项目拟于2023年实施,将由大都股份社与土地储备机构签订挂账收储协议,清退补偿、土地整理并申请完善相关用地手续,集体土地转为国有土地后移交给土地储备机构,政府按政策规定和挂账收储协议约定向大都股份社支付收储补偿款及超额公益性用地补偿款,改造后新建建筑面积约3.2万平方米,建筑功能为商品住宅,容积率为3.0。
绀村工业园改造项目位于顺德区陈村镇绀现村,北至文登路、南至规划横一路、西至广台高速、东至文登河支涌,改造范围总用地面积14.8685公顷,折合223.03亩,权属陈村镇绀村股份合作经济社(简称“绀村股份社”)。
该项目用地拟由绀村股份社实施全面改造,其中拆除重建用地 14.8685公顷,拆除建筑基底面积127,005.77平方米,占项目总上盖物基底面积的 100%(>70%)。改造后新建建筑面积约26.11万平方米,其中商品住宅面积约21.82万平方米,容积率为3.0;公交首末站面积约0.40万平方米,容积率为2.0;小学面积约3.89 万平方米,容积率为2.0。
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四、蓝光集团已被动减持蓝光发展约1.8亿股,后续仍有减持风险
【内容摘要】2022年8月31日,四川蓝光发展股份有限公司(以下简称“蓝光发展“)发布披露简式权益变动报告书。报告书披露,截止2022年8月30日,蓝光投资控股集团有限公司(以下简称”蓝光集团“)通过集中竞价及司法拍卖执行被动减持公司股份约1.8亿股,占蓝光发展总股本比例5.93%。蓝光集团正与相关金融机构协商解决其债务问题,后续仍将有被动减持的风险。本次股份减持前,蓝光集团共持有公司股份10.61亿股,占总股本的34.97%,减持后,蓝光集团持有公司股份8.81亿股,占总股本的29.04%。
截至2022年8月30日,蓝光集团持有蓝光发展8.81亿股份,累计质押数量6.09亿股,占蓝光发展总股本比例20.07%;累计冻结数量7.74亿股,占蓝光发展总股本比例25.5%。
蓝光发展还披露,截至本报告书签署之日,蓝光集团无未来12个月内主动增加或减少其在上市公司中拥有权益的计划安排。由于信息披露义务人以其所持的公司股票作为担保品的股票质押交易违约,已被相关金融机构进行违约处置。
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五、富力地产与招商蛇口签署战略合作协议,拟在华南区域城市更新领域建立合作关系
【内容摘要】2022年8月31日,广州富力地产股份有限公司(证券代码:02777.HK,以下简称“富力地产”)发布了业务最新进展公告。公告披露,富力地产与招商局蛇口工业区控股股份有限公司(证券代码:001979,以下简称“招商蛇口”)附属公司广州招商房地产有限公司(以下简称“广州招商”)订立战略合作框架协议。双方拟在华南区域城市更新领域建立战略合作关系,充分发挥各自的优势,以潜在合作项目为基础,共同寻求适宜的合作模式及合作机制。双方将建立专项工作小组,以执行协议项下之战略合作,并进一步洽商且就每个落实的项目签订个别具法律约束力的协议。
富力地产表示,订立协议将有助于实现集团华南区域城市更新项目价值释放,缓解集团流动资金压力,保持集团长期稳定可持续发展。
此外,招商蛇口也发布了《关于与富力地产签署战略合作框架协议的公告》,表示广州招商与富力地产将充分发挥各自的优势,共同寻求适宜的合作模式和合作机制,对拟合作项目进行全面的梳理研究,推动合作事宜。协议签订后,双方共同组建专项工作小组,开展相关调研、谈判工作等,采用“一事一议,成熟一个,合作一个”的原则尽快确定具体合作项目及合作方式等事宜,届时双方另行签订正式的合作协议予以约定。
同时公告特别指出,协议为双方开展合作的框架性文件,不涉及具体金额。
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案例一丨法院判决中认定土地价格和拆迁成本上涨属于商业风险,不构成情势变更
基本事实:
2010年4月8日,A公司、邱某与B公司签订案涉项目的《合作开发协议》,约定:A公司、邱某负责案涉两个项目的全部拆迁工作,并签署委托拆迁协议;在协议约定的拆迁期限到期之日,若拆迁工作未能100%完成,则超期后拆迁工作小组由B公司主导,A公司、邱某配合。之后在履约过程中,由于A公司、邱某未能在约定期限内完成项目拆迁工作,项目拆迁转由B公司主导进行。A公司、邱某主张B公司未能按时完成案涉项目的拆迁及开发工作,导致其须补交的地价增加超过11亿元,继续履行案涉合同对其明显不公平,以情势变更为由请求解除合同。
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裁判要求:
法院认为,第一,根据现有证据,B公司并不存在未能按时完成案涉项目的拆迁及开发工作的违约行为;第二,根据案涉合同的约定,A公司、邱某未能按时完成案涉项目的拆迁工作,是导致案涉项目应缴纳地价增加的原因之一;第三,情势变更需满足以下前提条件:当事人订立合同时无法预见到客观情况的变化,不属于商业风险,继续履行合同对于一方当事人明显不公平或无法达到合同目的。首先,本案中,A公司、邱某作为专业的房地产开发企业和从业人员,对地价的上涨应有预见能力,案涉项目的拆迁及开发期间属于当事人可以预见的商业风险。此外,根据双方在《补充协议三》中“考虑到两个项目拆迁进度缓慢、政府基准地价上调等客观不利因素”的表述,A公司、邱某已经预见并考虑到了成本上涨的因素。因此,案涉合同并不具备情势变更的条件,A公司、邱某以此为由请求解除案涉合同缺乏事实依据,法院不予支持。
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典型意义:
合资合作开发房地产项目的双方均为房地产专业人士,对行业的风险应有足够的认知,且愿意承担该风险进行投资,并享受风险带来的回报。因此,通常情形下,司法判例中不将土地价格和拆迁成本的上涨视为构成情势变更的情形
(案例来源:(2019)最高法民终1748号)
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案例二丨分包工程除非属于以暂估价形式包括在总承包范围内且属于依法必须进行招标的项目,否则不强制要求招标;合同中计价方式的改变不必然属于对中标条件的实质性变更
基本事实:
A公司中标B公司某选煤厂EPC总承包项目的总承包单位,并与B公司签订了EPC总承包合同,其中关于分包条款约定如下:“承包商应通过招标的方式选择,确定合格的分包人,并报业主审核同意。”
A公司对本项目土建工程施工进行邀请招标,C公司投标价格为12669.7万元,中标价格为11900万元。后A公司和C公司签订《合同协议书》,约定合同价款为11776.24万元。C公司投标函中记载:“我方理解并同意中标价为固定价,该价格固定不变”。
后因工程进度问题,A公司向C公司发函要求复工,C公司拒绝复工后,A公司向C公司发函,要求解除《合同协议书》。C公司起诉,要求确认《合同协议书》无效,并要求A公司支付欠付工程款,其主张《合同协议书》无效的理由为:1)案涉项目属于依法必须公开招投标的项目而采用邀请招标的方式确认分包人;2)招标文件采取固定单价的计价方式,但相关协议约定按照固定总价计价,且价格背离了中标条件。A公司反诉要求确认《合同协议书》已经解除。
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裁判要点:
关于《合同协议书》效力问题,最高人民法院认为:
关于需要公开招标的项目经公开招标确定总包人后,总包人依法或依约确定分包人是否仍需要进行公开招标的问题。A公司和B公司书面约定,承包商应按照本合同文件对施工单位的资质规定,通过招标的方式选择、确定合格的分包人,并报业主审核同意。案涉项目为B公司使用国有资金建设的项目,因此依法应当公开招标确认总承包单位;但是,相关资金支付给A公司后,即已属于A公司的资产,并非仍是国有资金。因此,A公司对外分包,不具有法定必须公开招标的情形,其通过邀请招标的方式确定C公司为案涉项目的中标单位不违反法律的强制性规定,B公司对C公司施工亦未提出异议,表明其亦认可A公司的分包行为。故上述分包行为未违反法律、行政法规的强制性规定,C公司有关理由不成立。
关于计价方式、最终价格的变更是否影响合同效力的问题。C公司认为招标文件采取的是固定单价,但相关协议约定的是固定总价,且价格几次变化,背离了中标条件,应属无效。从A公司制作的招标文件看,固定总价是在固定单价的计价方式基础上根据工程量计算得出。C公司在投标函表示,其理解并同意中标价为固定价,即在投标有效期内和合同有效期内,该价格固定不变,表明其认可以固定总价进行结算。后双方据此签订《合同协议书》,约定本合同为固定总价合同,并未背离招投标结果。虽然案涉投标价、中标价、合同价并不完全相同,但一方面,投标价格12669.7万元、中标价格为11900万元以及合同约定价格11776.24万元三个价格之间并无特别巨大的悬殊;另一方面,由于合同总价是根据固定单价计算得出,有关工程量需要双方磋商确认,故经双方协商确定最后价格并无不妥。因此,本案固定单价、固定总价的表述以及价格的调整并不属于《招标投标法》第四十六条第一款规定的招标人和中标人再行订立背离合同实质性内容的其他协议的情形。
法院最终判决,根据案涉《合同协议书》约定,C公司未经A公司许可停工,且在A公司通知复工的情况下拒绝复工行为构成违约,A公司有权解除合同。结合付款进度材料,C公司向A公司退还多支付的工程款项。
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典型意义:
第一,关于需要公开招标的项目经公开招标确定总包人后,总包人确定分包人是否仍需要进行公开招标的问题。根据《国务院办公厅关于促进建筑业持续健康发展的意见》(国办发〔2017〕19号)第三条第(三)项规定:除以暂估价形式包括在工程总承包范围内且依法必须进行招标的项目外,工程总承包单位可以直接发包总承包合同中涵盖的其他专业业务。根据上述规定,除非分包工程属于以暂估价形式包括在总承包范围内且属于依法必须进行招标的项目范围,否则不强制要求公开招标。本案中最高法院明确了该等原则,并明确国有资金的源头属性不能无限制地延伸,国有资金作为工程款支付给民企后即成为民企的私有财产,不再属于国有资金。
第二,关于计价方式的改变是否属于对中标合同的实质性变更问题。最高法院认为,该问题应当根据招标文件、投标文件、澄清函等资料内容来探究各方对计价方式的理解,若改变后的固定总价是在固定单价的基础上计算得来,且计算金额相差不大,同时各方在另行订立合同时意思表示真实,则计价方式从固定单价改为固定总价并非背离中标合同实质性内容。
(案例来源:(2018)最高法民终153号民事判决书)
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点击标题获取政策全文
1、国家发展改革委等部门关于严格执行招标投标法规制度进一步规范招标投标主体行为的若干意见_其他_中国政府网.pdf
2、《耕地保护法(草案)(征求意见稿)》.doc
3、北京市住房租赁条例.pdf
4、大河报:《郑州市“大干30天,确保全市停工楼盘全面复工”保交楼专项行动实施方案》.pdf
5、广东省人民政府办公厅关于印发广东省加快推进城镇环境基础设施建设实施方案的通知      广东省人民政府门户网站.pdf
6、广州市不动产登记规程(修订草案征求意见稿).docx

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