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天元房地产:新法速递与资讯案例观察(2022年第12期)
日期:2022年09月14日

  法律法规及政策   
一、   科技部等九部门丨科技支撑碳达峰碳中和
二、   北京丨进一步优化商品住房销售管理
三、   辽宁丨推进重点领域盘活存量资产,扩大有效投资
四、   西安丨盘活居民存量住房,增加保障性租赁住房房源供给
五、   横琴粤澳丨推动一批重点项目建设,优化审批程序提升服务效能
六、   福建丨激发民营企业活力和创造力,推动民营经济加快转型升级、高质量发展
七、   湖州丨降低预售申请条件,鼓励国企收购困难房企滞销房作为保障房
  资讯观察   
一、   北京市、杭州市2022年第三批集中供地公告发布
二、   苏新美好生活服务股份有限公司于港交所挂牌上市
三、   上海城投控股约11.54亿元收购露香园公司15.3%股权
四、   国美零售计划向国美地产收购国美商都及湘江玖号物业,总建面逾65万平
五、   泛海控股丨武汉两宗土地将被司法拍卖,起拍价33.95亿元
  司法实践   
案例一丨实际施工人在一定情形下可向其直接工程转包人之外的间接工程转包人主张工程价款
案例二丨如果挂靠协议无约定且发包方未向出借资质的被挂靠人支付工程款,则实际施工人向被挂靠人主张工程款将无法得到支持
法律法规及政策
一、   科技部等九部门丨科技支撑碳达峰碳中和
【内容摘要】2022年8月18日,科技部、国家发展改革委等九部门印发了《科技支撑碳达峰碳中和实施方案(2022—2030年)》(以下简称“《实施方案》”),就加强科技支撑碳达峰碳中和涉及基础研究、技术研发、应用示范、成果推广、人才培养、国际合作等多个方面提出了10项具体行动。
一是能源绿色低碳转型科技支撑行动。立足以煤为主的资源禀赋,抓好煤炭清洁高效利用,增加新能源消纳能力,推动煤炭和新能源优化组合,保障国家能源安全并降低碳排放。二是低碳与零碳工业流程再造技术突破行动。三是建筑交通低碳零碳技术攻关行动。围绕交通和建筑行业绿色低碳转型目标,以脱碳减排和节能增效为重点,大力推进低碳零碳技术研发与推广应用。四是负碳及非二氧化碳温室气体减排技术能力提升行动。五是前沿颠覆性低碳技术创新行动。围绕驱动产业变革的目标,聚焦基础研究最新突破,加快培育颠覆性技术创新路径,引领实现产业和经济发展方式的迭代升级。六是低碳零碳技术示范行动。形成一批可复制可推广的先进技术引领的节能减碳技术综合解决方案,并开展一批典型低碳技术应用示范,促进低碳技术成果转移转化。七是碳达峰碳中和管理决策支撑行动。加强碳减排监测、核查、核算、评估技术体系研究建议,提出不同产业门类、区域的碳达峰碳中和发展路径和技术支撑体系。八是碳达峰碳中和创新项目、基地、人才协同增效行动。着力加强国家科技计划对低碳科技创新的系统部署,推动国家绿色低碳创新基地建设和人才培养,加强项目、基地和人才协同,提升创新驱动合力和国家创新体系整体效能。九是绿色低碳科技企业培育与服务行动。加快完善绿色低碳科技企业孵化服务体系,培育一批低碳科技领军企业,优化绿色低碳领域创新创业生态。十是碳达峰碳中和科技创新国际合作行动。
科技部表示将通过以下三方面工作确保《实施方案》的贯彻落实:一是加强机制保障,建立双碳科技创新部际协调机制和国家碳中和科技专家委员会,同时持续推进科研体制机制改革,释放创新活力,营造适宜碳达峰碳中和科技发展的创新环境。二是加强碳中和技术跟踪监测,重点关注碳中和技术的研发和应用投入,通过科技考核评价机制促进技术优选与迭代。三是加强技术成果的产权保护,推进完善国家科技知识产权相关法律法规建设,推动建立低碳技术侵权行为信息记录并纳入全国公共信用共享平台。
二、北京丨进一步优化商品住房销售管理
【内容摘要】2022年8月19日,《北京市住房和城乡建设委员会关于进一步优化商品住房销售管理的通知》(京建发〔2022〕295号,以下简称“《通知》”)发布,北京市住房和城乡建设委员会《关于优化商品住房项目预售许可办理事项的通知》(京建发〔2020〕107号)同时废止,《通知》的主要内容包括:
一、商品住房项目(含共有产权住房,下同)可按栋申请办理预售许可,最低规模不得小于栋,不得分层、分单元、分套(间)申请。地下可售仓储、车位等可单独申请办理预售许可。按预售许可范围进行预售资金监管,对已纳入监管范围的预售资金不重复监管。
二、开发企业在取得土地使用权时已承诺商品住房销售价格的,申请预售许可应按照承诺价格填报“一房一价”;未承诺价格的,同一施工许可证批准范围内的楼栋,后期申报预售价格不得超过前期同品质产品申报预售价格。
三、商品住房项目预售许可截止日期为预售方案中确定的房屋交付日期,预售合同中约定的房屋交付日期应与预售方案中确定的交付日期一致。预售许可确需延期的,房地产开发企业可依法向项目所在区房屋行政主管部门书面提出延期申请,延期期限每次不超过6个月,截止日期为不动产首次登记日期。开发企业申请预售许可延期时,如项目尚未交付,应提交预售许可延期申请及确保项目交付的书面承诺、措施等,确保预售资金专项用于工程建设。
四、商品住房项目按规定办理现房销售备案手续后,确因司法查封或行政限制解除、预售合同解除等原因,符合现售条件但未纳入备案范围的房屋,可再次申请办理现房销售备案手续。商品住房现房销售备案原则上由项目所在区房屋行政主管部门办理,遇有重大复杂等特殊情形的,也可向市住房城乡建设委申请办理。

三、辽宁丨推进重点领域盘活存量资产,扩大有效投资
【内容摘要】2022年8月15日,为贯彻落实《国务院办公厅关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》,结合辽宁省实际情况,辽宁省人民政府办公厅制定并发布了《辽宁省推进重点领域盘活存量资产扩大有效投资实施方案》(以下简称“《实施方案》”),主要内容包括:
一、   总体要求。基本原则包括充分发挥政府引导作用及市场配置资源的决定性作用;聚焦交通运输、农林水利等重点领域;创新盘活存量资产方式方法;并坚持防范风险、规范化实施等。主要目标为:到2025年,全省盘活存量资产、扩大有效投资的工作机制稳定高效运行,相关标准、政策进一步完善,在交通运输、农林水利设施、园区及物流、房地产等重点领域存量资产盘活工作取得重大进展,盘活存量资产与新增投资相互补充、相互促进的良性循环基本形成。
二、   重点领域。包括房地产领域、土地资源领域等10个领域,其中房地产领域主要包括各类闲置工业厂房、办公用房、培训中心、烂尾楼、学校非教育用途的闲置房产以及沈阳、大连市的保障性租赁住房等;土地资源领域主要包括批而未征、征而未供、供而未用土地,历史遗留围填海区域和闲置土地资产,以及低效用地土地资源,农村闲置宅基地、荒山、荒地等。
三、   主要盘活方式。主要包括:1、推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs);2、推进政府和社会资本合作(PPP)。3、充分发挥产权交易平台功能作用,推进国有产权交易和农村集体产权交易进入公共资源交易平台规范开展交易活动;4、发挥好国有资本投资、运营公司以及资产管理公司功能作用,鼓励国有企业依托国有资本投资、运营公司,按规定通过进场交易、协议转让、无偿划转、资产置换、联合整合等方式;5、推动闲置低效资产改造与转型。鼓励利用既有闲置建筑空间,开发用于创新研发、卫生健康、养老托育、文体休闲、社区服务或作为保障性租赁住房等新功能;鼓励金融信贷资金支持盘活低效用地,鼓励国有资本投资、运营公司开发低效用地;6、加大盘活存量资产模式创新力度。有针对性地采取政府和社会资本合作(PPP)以及通过资产证券化(ABS)、资产支持票据(ABN)、商业房地产抵押贷款支持证券(CMBS)等不同方式,盘活不同特点的存量资产。
四、   重点工作安排。(一)全面梳理重点领域拟盘活存量资产台账;(二)分领域制定标准和政策;(三)全面推进盘活存量资产工作,落实各市、县(市、区)政府的主体责任;(四)鼓励各类社会资本参与盘活存量资产,扩大有效投资;(五)积极开展试点示范。
五、   保障措施。其中,加大政策支持力度方面包括加快办理、补办相关产权登记;支持新项目加快办理审批核准备案、用地用海、规划许可、环评、施工许可等前期手续等。加强财税金融支持方面包括支持基础设施REITs试点税收政策(允许将企业所得税递延至基础设施REITs完成募资并支付股权转让价款后缴纳),引导银行对符合条件的重大项目提供配套融资支持和贷款利率优惠等。

四、西安丨盘活居民存量住房,增加保障性租赁住房房源供给
【内容摘要】2022年8月19日,西安市住房保障工作领导小组办公室印发了《西安市居民存量住房用于保障性租赁住房操作指南》(以下简称“《操作指南》”),自2022年8月29日起施行,有效期5年,主要内容包括:
一、房源条件。申请纳入保障性租赁住房,需符合安全要求、尊重自愿前提,住房需位于西安市限购区域内且已取得房屋权属证书;房屋无权属纠纷且无查封登记、限制信息;并且房屋具备基本入住条件。
二、认定流程。在房源入库申请后,运营服务企业对申请人住房情况进行实地核查,住房符合申请条件且与申请人就承租方式等事宜达成一致意见后,双方签订《保障性租赁住房运营服务协议》。申请人住房所在区县、开发区住建部门负责审核申请人和房源信息等数据,审核通过并进行房源公示后将生成《西安市居民存量住房用于保障性租赁住房认定书》。
三、租赁管理。4家企业作为试点运营服务企业,负责居民存量住房用于保障性租赁住房出租运营管理,主要承担房源核查、签约备案等工作。租赁方式包括:1、居民直接将住房出租给符合保租房申请条件的承租人,运营服务企业为居民提供第三方委托运营服务;2、居民将所属住房出租给运营服务企业并委托企业租赁运营。居民存量住房用于保障性租赁住房管理的,5年内不得上市交易(包括转让、市场租赁等)。
四、合同管理。居民选择运营服务企业作为第三方委托运营的,出租人(产权人)、承租人、运营服务企业签订三方住房租赁合同,居民选择将所属住房出租给运营企业并委托企业租赁运营的,双方签订房屋租赁合同并网签备案,租赁合同期限最长不超过5年。
五、费用收缴及收费标准。租金按月或按季度收取,不得一次性收取超过3个月的租金,押金不得超过1个月租金,租金标准按不高于同地段、同品质的市场租赁住房评估租金的90%执行。居民选择运营服务企业作为第三方委托运营的,出租人向运营服务企业支付运营服务费,服务费应低于行业平均标准。
另外,居民存量住房纳入保障性租赁住房管理并正式签订租赁合同后,居民家庭方可在西安市限购区域获得新增购买一套住房资格。
天元点评:
2021年以来,西安作为保障性租赁住房试点城市,西安市住建局还发布了《西安市保障性租赁住房资格审核及分配暂行规定》《西安市人民政府办公厅关于加快发展保障性租赁住房的实施意见》等文件,保障性租赁住房体系逐渐完善。根据《西安市“十四五”保障性租赁住房发展规划》,西安市未来将筹集三十万套保障性租赁住房,而存量住房成为筹集房源的来源之一。《操作指南》提出,居民存量住房纳入保障性租赁住房管理并正式签订租赁合同后,居民家庭可在西安市限购区域新增购买一套住房的资格。该举措以租赁破限购,在一定程度上有利于盘活存量住房。

五、横琴粤澳丨推动一批重点项目建设,优化审批程序提升服务效能
【内容摘要】2022年8月23日,在贯彻落实国务院及省政府出台的《扎实稳住经济的一揽子政策措施》的基础上,并结合合作区发展实际,横琴粤澳深度合作区执行委员会发布《横琴粤澳深度合作区贯彻落实国务院<扎实稳住经济的一揽子政策措施>实施方案》(以下简称“《实施方案》”),共30条措施,涵盖以下五个方面:
一、加大金融服务实体经济发展力度。包括鼓励融资担保机构加大对合作区中小微企业的融资增信支持力度、制定出台合作区支持中小微企业融资发展的政策措施等。
二、谋划推动一批重点项目建设方面。包括加快口岸工程、水务基础设施工程、高铁、码头、电力系统等项目建设。
三、精准施策积极培育发展新产业。引进一批具有前瞻性、战略性的重大产业项目,促进项目早开工、早落地、早投产,并培育发展元宇宙等下一代互联网新业态等。
四、优化审批程序提升服务效能。(一)对工业、物流、仓储等产业类项目,政府投资的学校、医院等公共服务类项目,以及城市基础设施等低风险项目实施规划审批“告知承诺制”(注:申请办理行政事项时,行政机关将证明义务、证明内容以及不实承诺的法律责任一次性告知申请人,申请人书面承诺已经符合告知的相关要求并愿意承担不实承诺的法律责任,行政机关不再索要有关证明并依据书面承诺办理相关行政事项的工作机制),规划部门依承诺实行容缺受理、容缺审查(容缺受理、容缺审查是指当建设项目申请审批事项的材料不齐时,项目单位作出书面承诺,审批部门可先行受理、审查),推动建设项目“直接落地”。(二)针对低风险项目和一般风险项目,推进甩项核实机制,保障项目如期交付、如期使用。(三)支持产业项目拿地即开工,在合作区内建设单位承诺在非税收入缴款通知书开具之日起90天内缴交城市基础设施配套费的前提下,可先行核发产业项目建设工程规划许可证。(四)在土地用途和建筑功能不发生改变、符合新进产业使用要求、各方面安全达标的情况下,支持盘活利用已确权登记的存量产业项目物业。(五)针对《实施方案》颁布之日已取得土地使用权的全部建设项目,给予一年的纾困期,不计入竣工违约期。在纾困期内已(可)按期竣工的项目,免于追究其未按期开工责任。
五、加大纾困力度降低市场主体经营成本。包括降低合作区产业办公场地租金成本,对合作区内实体运营的企业及个体工商户给予补贴等。

六、福建丨激发民营企业活力和创造力,推动民营经济加快转型升级、高质量发展
【内容摘要】2022年8月22日,中共福建省委办公厅、福建省人民政府办公厅印发《关于推动民营经济创新发展的若干措施》(以下简称“《若干措施》”),共提出19条具体措施,其中与地产相关的主要内容包括:
支持民营企业创建绿色工厂、绿色园区、绿色供应链、绿色设计产品,参与构建废旧物资循环利用体系,参与产业园区绿色循环化改造、大宗固废综合利用、重点行业清洁生产、环境基础设施建设等重大生态环保工程建设。
鼓励民营企业参与电力、铁路、石油、天然气等重点行业领域相关业务,以及养老、医疗、教育、文体等事业。引导民间投资用好基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)、政策性开发性金融工具等,积极参与数据中心、人工智能等新型基础设施及相关领域投资建设和运营。
在符合国土空间规划要求的前提下引导新型产业项目用地的土地用途兼容复合利用。支持采取产业更新、增容技改、政府收储等方式有效盘活利用存量工业用地。对位于工业园区内的民营企业项目用地,市、县(区)在年度用地计划指标中优先给予安排。鼓励民营企业参与旧工业区改造,允许民营中小企业联合参与工业用地招拍挂。

七、湖州丨降低预售申请条件,鼓励国企收购困难房企滞销房作为保障房
【内容摘要】2022年8月15日,湖州市房地产市场平稳健康发展联席会议办公室印发了《关于持续促进我市房地产平稳健康发展的通知》,内容包括:
一、降低预售申请条件。中心城市范围内,对分期申请预售的项目,单次申领预售建筑面积从不少于2万平方米调整为不少于1万平方米(土地出让合同有约定及尾期除外)。
二、鼓励收购滞销房。对困难房地产企业的滞销房,鼓励国有企业收购,作为保障安置用房等。
三、加大风险项目处置力度。经市全力促进房地产持续平稳健康发展专班认定的出险项目,对税收等政策提供支持。
四、统筹项目间资金使用。对本地区同一个出险房地产开发企业的项目,适当放宽资金使用限制,允许项目资金在本地区内不同项目间统筹使用,确保被调出资金的项目在“保交楼”无风险、偿还房地产开发贷款、并购融资,且留足至产权办理所有费用的基础上,盈余资金可支持其他项目风险处置。
五、因地制宜进行验收。对宗地面积较大、开发周期较长的房地产开发项目,允许采取分期分批竣工验收、土地复核。
资讯观察   
一、   北京市、杭州市发布2022年第三批集中供地公告
【内容摘要】2022年8月18日,北京市规划和自然资源委员会发布北京2022年第三批次集中供地公告,共推出18宗地块,面积共计1122亩,可售商品住宅建筑总面积139.22万平方米,起始总价471.7亿元,平均起始楼面地价33881元/平米。总起始价约472亿元,最高溢价率15%,预计9月下旬集中成交。相较于今年二批次集中供地,本次第三批集中供地在宗数上增加了1宗,但面积上减少23%,起始总价减少16%。
从地域上看,本批集中出让住宅用地有8宗分布在海淀(3宗)、丰台(4宗)和石景山区(1宗),另有8宗分布在房山、顺义、大兴、通州、昌平、亦庄等新城,作为远郊的密云区也有2宗商品住宅用地入市供应。
从地块竞拍规则上看,本次超七成的地块采用限地价、竞现房销售面积、现场摇号的竞价方式;剩余地块采用限地价、现场摇号的竞价方式。
2022年8月16日,浙江省杭州市规划和自然资源局发布《关于公布2022年杭州市区第三批住宅用地集中出让的公告》,第三批集中供地共推出19宗地块,出让面积1568亩,起始总价409.6亿元,并将于9月15日集中出让。
从地块分布区域看,19宗地块中,5宗位于上城区;4宗位于拱墅区;3宗位于西湖区;3宗位于临平区;滨江区1宗;钱塘区2宗;余杭区1宗。本批次挂牌出让宗地设定土地中止价、上限价格(溢价率不高于12%),当土地竞价未达到中止价时,按照价高者得的原则确定竞得人;当土地竞价达到中止价时,网上竞价中止,转为在此价格基础上通过线下一次报价(次高者得)的方式确定竞得人。

天元点评:
根据《杭州市区国有建设用地使用权出让线下一次报价规则》,杭州市现采取“中止价+一次性报价+次高者得”的竞拍方式,即集中供地的所有地块都会设置一个中止价,一般为溢价10%的价格。当出价达到中止价以后,房地产开发企业将进行一次性竞价,可以在0%-2%区间内(即最高溢价12%)选择加价一次。一次性报价当中,由出价第二高的开发商拿地。如果第二高报价有2家相同,那么就继续采用摇号决定。第二次集中供地和本次集中供地仍然延续此前的竞拍方式,这种竞拍方式相比直接摇号和价高者得的拿地方式,既考验房地产开发企业的出价能力,同时还能够避免房地产开发企业盲目冲击高价,有利于保证其利润空间。
二、苏新美好生活服务股份有限公司于港交所挂牌上市
【内容摘要】2022年8月24日,苏新美好生活服务股份有限公司(2152.HK,以下简称“苏新服务”)成功在香港联合交易所有限公司主板首次公开发行股票并挂牌上市。
根据苏新服务于港交所披露的招股书,苏新服务是一家物业管理服务提供商,为公共基础设施提供城市服务以及为商业物业及住宅小区提供基本物业管理服务及增值服务。截至2022年4月末,苏新服务的收益为1.62亿元,期内利润为0.19亿元;在管建筑面积为681.4万平方米,综合毛利率为22.5%。
本次发行价格为8.6港元/股,发行数量为2500万股H股,募集资金最高可达2.3亿港元。根据苏新服务披露的内容,前述募集资金将用于战略性投资长三角地区优质物业服务企业和垃圾转运处理等市政企业,扩大及丰富增值服务,开发智慧城市及智慧物业服务系统,持续提高城市服务及物业服务的营运能力和整体实力等。
三、上海城投控股约11.54亿元收购露香园公司15.3%股权
【内容摘要】2022年8月15日,上海城投控股股份有限公司(股票代码:600649,以下简称“城投控股”)发布《关于收购“露香园公司”15.3%股权的公告》(以下简称“《公告》”),《公告》披露,城投控股城将通过上海联合产权交易所摘牌方式,以11.54亿元对价,收购上海建工集团股份有限公司(股票代码:600170)持有的上海露香园建设发展有限公司(以下简称:“露香园公司”)15.3%股权,以确保露香园二期项目顺利推进,进一步扩大主营业务规模。本次交易完成后,城投控股将持有露香园公司100%的股权。
《公告》载明:露香园公司成立于2021年2月23日,法定代表人为任志坚,注册资本为72亿元,从事房地产开发经营。露香园公司此前由上海城投控股股份有限公司、上海建工集团股份有限公司分别持股84.7%、15.3%。总资产账面价值为189.82亿元,评估价值为194.23亿元,增值率为2.32%;另外,股东全部权益账面价值为70.21亿元,评估价值为人民币74.61亿元,增值率为6.27%。
城投控股表示,本次股权收购完成后将有利于公司加强对该项目开发的管理,进一步扩大主营业务规模,确保露香园二期项目按照公司的开发理念和开发计划顺利推进。目前上市公司已支付全部转让价款并取得上海联合产权交易所有限公司产权交易凭证,下一步将办理产权变更登记和工商变更登记。
四、国美零售计划向国美地产收购国美商都及湘江玖号物业,总建面逾65万平
【内容摘要】2022年8月19日,国美零售控股有限公司(00493.HK,以下简称“国美零售”)发布《提示性公告(1)可能进行之非常重大收购事项及关联交易及(2)恢复买卖》的公告(以下简称“《提示性公告》”)。《提示性公告》载明:国美零售作为买方,将有条件地同意自卖方国美地产控股有限公司(以下简称“国美地产控股”)收购鹏融地产海外有限公司(以下简称“标的公司”)的全部股权,目前估值尚未完成,转让对价尚未确定。卖方国美地产控股实际控制人为黄光裕,标的公司的主要资产为国美商都物业及湘江玖号物业。
根据《提示性公告》的披露,国美商都位于北京中关村丰台科技园区,总建筑面积超52万平方米。国美零售计划在其8层高之购物中心内容纳约300间全品类电器及电子消费品制造商,以此引入及执行新零售概念。湘江玖号位于湖南省长沙市岳麓区滨江景观道滨江路168号,总建筑面积13万平方米,国美零售计划将其打造成为娱乐之都中具备科技前沿潮流的地标型城市综合展示体验中心及品牌形象宣传地。
国美零售于《提示性公告》中表示,国美零售将在不摊薄中小股东权益和不增加上市公司现金压力的前提下,以大幅优惠的价格将国美商都、湘江玖号两处物业产权注入上市公司,以期优化上市公司资产充足率、增加融资能力;并将以大幅优惠价格将有现金流能力、配套支持主业发展的安迅物流控制权进一步注入到上市公司。
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天元点评:
2022年8月31日,国美零售在港交所发布《截至2022年6月30日止6个月未经审核中期业绩及百慕达注册地址变更的公告》(以下简称“《公告》”)。《公告》显示,2022年上半年,国美零售实现销售收入约为121.09亿元,同比下降53.5%;归母净利润约为亏损29.66亿元,对比去年同期亏损为19.74亿元。针对该等情况,国美零售披露受疫情影响,线上和线下商业明显受阻,国美零售计划通过重组业务板块,优化资产结构以应对疫情等市场不利因素。国美零售收购关联方的国美商都及湘江玖号物业的两处轻资产即为调整业务板块的动作之一,但该等收购行为公告披露后,国美零售股价次日随即下跌20%,收盘价为0.232港元。截至8月31日,国美零售股价为0.246港元,2022年以来股价累计跌幅超过60%。

五、泛海控股丨武汉两宗土地将被司法拍卖,起拍价33.95亿元
【内容摘要】2022年8月16日,泛海控股有限公司(股票代码:000046,以下简称“泛海控股”)发布《关于强制执行事项的进展公告》(以下简称“《公告》”),《公告》载明:2018年7月,泛海控股的控股子公司武汉中央商务区股份有限公司、武汉泛海城市广场开发投资有限公司向信达金融租赁有限公司(以下简称“信达金租”)申请融资17.90亿元。由于上述融资未能按期清偿完毕,信达金租向湖北省武汉市中级人民法院申请执行。随后武汉中院查封部分资产。截至2022年8月15日,泛海控股武汉公司收到武汉中院送达的(2022)鄂01执恢26号《拍卖通知》,武汉中院拟将上述已查封资产在阿里巴巴司法拍卖平台进行拍卖。
《公告》中涉及的资产为:泛海控股武汉公司名下位于武汉市江汉区王家墩地区原空军汉口机场内部分土地使用权及其对应的地下隐蔽工程(证号:鄂(2018)武汉市江汉不动产权第0024767号,面积:2.43万平方米;证号:鄂(2018)武汉市江汉不动产权第0023310号,面积:3.17万平方米),起拍价为33.95亿元,将于2022年9月15日开始拍卖。泛海控股在《公告》中表示,若本次拍卖成交,将相应减少公司部分债务。

司法实践   
案例一丨实际施工人在一定情形下可向其直接工程转包人之外的间接工程转包人主张工程价款
基本事实:
2012年5月18日,A公司作为发包单位,B公司作为承包单位,就案涉项目签订《建设工程施工合同》。2012年5月30日,B公司与王某签订《建设工程施工承包协议》,将案涉工程全部转包给王某。2012年7月,王某与张某、曹某签订《协议书》,将案涉工程全部转包给张某、曹某。因工程款结算问题,张某、曹某起诉要求王某、B公司共同支付欠付工程款及利息。
案件基本情况如下图所示:

法院判决:
一审法院认为:王某与张某、曹某签订《协议书》,应支付欠付工程款。B公司与张某、曹某之间并不存在合同关系,故张某、曹某要求B公司在本案中承担民事责任的诉讼主张于法无据,不予支持。
二审法院、再审法院认为:本案中,法院查明案涉工程造价57,543,645.75元,A公司已全部支付给B公司,王某已向张某、曹某支付45,242,803.42元。因王某未主张自行垫资支付张某、曹某工程款,因此应当认定其支付给张某、曹某的45,242,803.42元来源于B公司收取的工程款的一部分。B公司未举证证明除王某支付给张某、曹某的款项之外,其将已收取的55,973,244.74元工程款中的剩余款项全部支付给王某,故B公司与王某共同向张某、曹某支付剩余工程款10,624,813.82元。

裁判要旨:
根据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释(一)》(法释〔2020〕25号)第四十三条第一款规定:实际施工人以转包人、违法分包人为被告起诉的,人民法院应当依法受理。实际施工人以发包人为被告主张权利的,人民法院应当追加转包人或者违法分包人为本案第三人,在查明发包人欠付转包人或者违法分包人建设工程价款的数额后,判决发包人在欠付建设工程价款范围内对实际施工人承担责任。
在本案中,法院判定在承包人将工程转包后,实际施工人代承包人履行了发包人与承包人之间的合同,承包人因未实际施工而丧失了收取工程款的权利,自发包人处取得的工程款应当向实际施工人支付。
(案例来源:(2019)最高法民申1128号)

案例二丨如果挂靠协议无约定且发包方未向出借资质的被挂靠人支付工程款,则实际施工人向被挂靠人主张工程款将无法得到支持
基本事实:
2015年8月26日,A公司与朱某签订《挂靠协议》,约定挂靠期间为2015年8月26日起至2017年8月25日止。2016年11月2日,B县国土资源局与A公司签订《合同协议书》,约定由A公司承包案涉工程。案涉项目实际施工人为朱某,竣工验收日期为2017年2月23日。后因工程款结算争议,朱某起诉要求A公司承担欠付工程款,并要求B县国土资源局在未付款范围内承担连带责任。
案件基本情况如下图所示:

法院判决:
最高法院认为:朱某借用A公司的资质与B县国土资源局签订案涉施工合同,A公司作为被借用资质方,欠缺与发包人B县国土资源局订立施工合同的真实意思表示,A公司与B县国土资源局不存在实质性的法律关系。本案中,朱某作为案涉工程的实际施工人与发包人B县国土资源局在订立和履行施工合同的过程中,形成事实上的法律关系,朱某有权向B县国土资源局主张工程款。
朱某与A公司签订的《挂靠协议》第四条约定“A公司同时协助朱某办理收付工程款……”,并未有A公司向朱某支付工程款的约定,B县国土资源局未向A公司支付案涉工程款,朱某也未提供其他证据证明A公司应向其支付工程款。朱某主张A公司支付欠付工程款及利息没有事实依据。
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裁判要旨:
实际施工人向出借资质的施工企业主张工程款应不予支持。但如果因合同约定或实际履行过程中发包人将工程款支付到出借资质的施工企业账户,出借资质施工企业截留工程款不予支付的,实际施工人可向出借资质的施工企业主张被截留部分的工程款。如果挂靠协议未约定被挂靠人应向挂靠人支付工程款,发包人也未向被挂靠人支付工程款,则挂靠人向被挂靠人主张工程价款将无法得到支持。
(案例来源:(2019)最高法民再329号)
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