法律法规及政策
一、央行丨拓宽企业直接融资渠道，支持积极财政政策实施
二、国家税务总局丨居民换购住房可申请退还出售现住房时缴纳的个人所得税
三、北京丨北京优化二手房交易，连环单试行并行办理
四、北京丨将社区综合服务设施建设纳入国土空间规划
五、武汉丨发布新建商品房预售资金监管办法征求意见稿
六、贵阳丨对新建商品房预售资金实行全额监管
七、南京丨城市更新办法征求意见，因地制宜采用多种安置方式
八、西安丨拟建设150个产业园区基地，政府债券优先用于保障性安居工程
资讯观察
一、海航基础因信息披露违法违规，被证监会予以行政处罚
二、华夏幸福丨公布债务逾期、债务重组、诉讼仲裁等事项进展
三、首钢集团出售7.28亿股首程控股股份予北京国管
四、富力集团与招商蛇口、中信证券及中国华融签署合作框架协议
五、建业系上市公司接连回购股票，涉及资金超10亿港元
六、华润万象生活10.4亿收购祥生物业公司，获在管面积逾2350万平方米
司法实践
案例一丨合作投资开发案件中，投资人参照民间借贷相关规定一并主张违约金和投资款资金占用利息，法院未予支持
案例二丨建设工程质量索赔的诉讼时效自知道或者应该知道建设工程存在质量问题之日起算，超过该等时效的法院未予支持
法律法规及政策
一、 央行丨拓宽企业直接融资渠道，支持积极财政政策实施
【内容摘要】2022年9月23日，中国人民银行（以下简称“央行”）发文，表示将大力发展直接融资，构建多层次债券市场体系。主要涉及以下方面：
拓宽企业直接融资渠道。不断丰富公司信用类产品谱系，推出绿色、扶贫、双创、乡村振兴等专项债券，创新民营企业债券融资支持工具，支持经济结构调整优化。
支持积极财政政策实施。加强协同配合，保障国债顺利发行，支持地方政府规范融资、拓展地方财政政策空间。2022年8月末，政府债券余额58.3万亿元，年均增速17.8%。其中，地方政府债券余额34.6万亿元，年均增速20.6%，成为债券市场第一大券种。
增强金融机构服务能力。大力支持政策性银行设立基础+设施专项基金、参与“一带一路”建设、实施国家重大项目等，有效发挥政策性金融的逆周期调节作用。创新资本类金融债券，提升商业银行资本实力和信贷投放能力。推出小微、“三农”、绿色、双创等专项金融债券，引导金融资源向普惠金融、绿色发展、科技创新等领域倾斜。2022年8月末，金融债券余额33.4万亿元，年均增速13.5%。
满足投资者资产配置与风险管理需求。逐步取消各类不必要的行政管制，加强投资者能力建设和适当性管理，完善承销、经纪、做市等中介服务，丰富衍生产品种类，满足投资者资产配置、流动性管理和风险管理需求。
央行还指出，在公司信用类债券部际协调机制框架下，将持续推动债券发行、交易、托管、结算等规则分类统一，促进资金、债券等要素依法合规自由流通，构建制度健全、竞争有序、透明高效的多层次市场体系，有效发挥市场在资源配置中的决定性作用，提升债券市场活力。
另外，坚持渐进可控、平衡效率与安全的原则，稳步推进对外开放，发挥债券市场“价格锚”和“蓄水池”作用，为促进我国国际收支平衡、外汇市场稳定和人民币国际化提供支撑。稳步引入境外投资者和发行人、有序联通内地与全球债券市场、逐步走向高水平制度型开放。
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二、国家税务总局丨居民换购住房可申请退还出售现住房时缴纳的个人所得税
【内容摘要】2022年9月30日，国家税务总局发布《关于支持居民换购住房个人所得税政策有关征管事项的公告》（国家税务总局公告2022年第21号）（以下简称“《公告》”）。主要内容如下：
关于申请退税金额。在2022年10月1日至2023年12月31日期间，纳税人出售自有住房并在现住房出售后1年内，在同一城市重新购买住房的，可按规定申请退还其出售现住房已缴纳的个人所得税。纳税人换购住房个人所得税退税额的计算公式为：新购住房金额大于或等于现住房转让金额的，退税金额=现住房转让时缴纳的个人所得税；新购住房金额小于现住房转让金额的，退税金额=（新购住房金额÷现住房转让金额）×现住房转让时缴纳的个人所得税。
关于共有住房金额的确定。对于出售多人共有住房或新购住房为多人共有的，应按照纳税人所占产权份额确定该纳税人现住房转让金额或新购住房金额。
关于出售或购买住房的时间确定。出售现住房的时间，以纳税人出售住房时个人所得税完税时间为准。新购住房为二手房的，购买住房时间以纳税人购房时契税的完税时间或不动产权证载明的登记时间为准；新购住房为新房的，购买住房时间以在住房城乡建设部门办理房屋交易合同备案的时间为准。
关于申请退税的材料。纳税人享受居民换购住房个人所得税退税政策的，应当向征收现住房转让所得个人所得税的主管税务机关提出申请，填报《居民换购住房个人所得税退税申请表》（详见附件），并应提供（一）纳税人身份证件；（二）现住房的房屋交易合同；（三）新购住房为二手房的，提供房屋交易合同、不动产权证书及其复印件；（四）新购住房为新房的，提供经住房城乡建设部门备案（网签）的房屋交易合同及其复印件。
《公告》执行期限为2022年10月1日至2023年12月31日。
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三、 北京丨北京优化二手房交易，连环单试行并行办理
【内容摘要】2022年9月23日，北京市住房和城乡建设委员会北京市规划和自然资源委员会发布《关于试行存量房交易“连环单”业务并行办理的通知》（以下简称“《通知》”）《通知》指出，将试行存量房交易“连环单”业务并行办理，并且对连环单业务的试行范围以及办理流程予以明确：
试行范围：“连环单”是指在同一时期内，购房家庭（以下简称：“连环单”家庭）先出售名下住房，再次购买住房的交易业务。“连环单”业务并行办理（以下简称：“连环单”业务）是指优化购房资格核验规则（完成卖出合同网上签约的房屋不计卖出房屋家庭房产套数），将原需按顺序先后办理的房屋卖出、买入业务调整为并行办理。
试行期间，申请“连环单”业务的购房家庭应符合以下条件：有同时出售名下住房、购买本市存量住房需求；出售原住房后，具有本市商品住房购房资格。
业务流程：办理程序包含以下五个流程：（1）“连环单”家庭与卖出方、买入方（向“连环单”家庭出售房屋的一方称为卖出方，购买“连环单”家庭房屋的一方称为买入方）达成交易意向，就办理“连环单”业务达成一致意见，共同向提供经纪服务的经纪机构提出“连环单”业务申请。（2）提交承诺。“连环单”业务的交易各方签订《房屋交易“连环单”业务并行办理承诺书》在“北京市不动产登记领域网上办事服务平台”上传。（3）同步资审。买入方购房资格核验通过后，“连环单”家庭通过“服务平台”完成卖出房屋的网上签约手续，同步提交购房资格核验申请。“连环单”家庭已签订合同（卖出）网上签约未转移登记的房产，购房资格审核时不计入名下房产套数。（4）有序网签。“连环单”家庭购房资格核验通过后，通过“服务平台”完成新购入房屋合同（买入）网上签约流程。（5）依次登记。“连环单”家庭卖出、买入房屋可同时申请办理购房贷款、纳税及不动产登记业务。不动产登记部门根据网上签约时间，顺序办理卖出、买入房屋的不动产登记。在资审、网签、登记过程中，如“连环单”购买方未通过购房资格核验的，依《承诺书》约定，“连环单”业务进程终止。
此外，《通知》还对连环单业务注销的相关事宜进行了规定：“连环单”家庭卖出房屋的网上签约注销的，“连环单”家庭及买入方已完成的购房资格核验结果自动失效。连环单家庭买入房屋网上签约注销的，不影响其已完成的卖出房屋网签和登记效力。
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天元点评：
“连环单”政策发布之前，“连环单”家庭需要在卖出名下住房并办理转移登记后，才能获得购买下一处住房的资格并开始购房交易，交易周期较长。本次连环单制度的实行，通过优化购房资格核验规则，将原需按顺序先后办理的房屋卖出、买入业务调整为并行办理，缩短了办理时间，有利于提高房屋交易效率。
四、北京丨将社区综合服务设施建设纳入国土空间规划
【内容摘要】2022年9月21日，北京市人民政府办公厅印发《北京市“十四五”城乡社区服务体系建设规划》的通知。（以下简称“《通知》”）对截至2025年底的城乡社区服务体系建设工作进行了明确，具体如下：
《通知》指出，到2025年底，紧贴基层需求的社区服务格局应基本形成，应实现覆盖城乡的基本公共服务、便民利民服务、志愿服务有效衔接，社区服务基础设施为主体、为民便民服务设施为配套、服务网点为补充的城乡社区服务设施布局更加完善、功能更加优化。城乡社区服务发展不平衡不充分问题得到有效缓解、区域差距明显缩小。
《通知》表示，要扩大城乡社区服务有效供给，巩固提升“一刻钟社区服务圈”建设成果，丰富城市社区服务内容，拓展农村地区覆盖率。引导市场、社会力量发展城乡社区托育、养老等服务业态。推动物流配送、快递、再生资源回收网点辐射符合条件的社区（村）。支持社区服务业发展，引导市场主体开发保洁、绿化、公共设施维护、养老托育助残、快递收发等便民服务类岗位，扩大社区就业；鼓励市场主体和社会组织参与社区生活服务，为其连锁化、品牌化运营提供支持。
《通知》提到，将社区综合服务设施建设纳入国土空间规划，推进新建社区综合服务设施标准化规范化建设，确保新建社区商业和综合服务设施面积达标。条件允许的新建小区的社区服务管理用房面积一般不少于500平方米，有条件的社区可将服务设施向小区延伸。
同时，精简整合办公空间，推行开放式办公，增加居民活动区域面积。加强社区无障碍环境建设，为残疾人、老年人等群体参与社会生活提供便利。加大共建共享力度，推动更多驻区单位将食堂、文化体育设施、多功能厅、停车场等内部资源向居民开放使用。
此外，《通知》还表示将加快社区服务数字化建设，利用互联网、物联网、区块链、大数据、云计算、人工智能等现代信息技术，推动“互联网＋政务服务”向街道（乡镇）、城乡社区延伸，完善社区（村）政务自助便民服务网络布局。依托智慧社区建设，围绕社区服务需求，推进服务设施、服务商、项目数字化，推动社区服务数据资源共享。
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五、武汉丨发布新建商品房预售资金监管办法征求意见稿
【内容摘要】2022年9月13日，武汉市住房保障和房屋管理局发布《房管局关于征求＜武汉市新建商品房预售资金监管办法（征求意见稿）＞意见的公告》（以下简称“《公告》”），主要涉及以下方面：
《公告》提出，房地产开发企业提交预售方案前，应选择一个监管银行开立监管账户。监管账户信息应当在商品房预售许可证、商品房买卖合同中载明，并在商品房销售现场以及监管部门门户网进行公示。
项目竣工验收之前，交付标准为毛坯的项目监管账户余额不得低于监管额度的5%，交付标准为全装修的项目监管账户余额不得低于监管额度的10%。
监管银行要严格按照预售资金三方监管协议做好监管账户监控，定期与地方住房和城乡建设部门进行对账，发现房地产开发企业存在违规挪用监管额度内资金问题的，应停止拨付，并立即告知监管机构，监管机构要及时作出处理。
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六、贵阳丨对新建商品房预售资金实行全额监管
【内容摘要】2022年9月17日，贵阳市住房和城乡建设局发布《贵阳市商品房预售资金监督管理操作规程》（暂行）（筑建通〔2022〕253号）（以下简称“《操作规程》”）
《操作规程》提出，将对新建商品房预售资金实行全额监管，对用于支付工程建设等费用的预售资金实行重点监管。商品房预售资金监管期限为，自核发商品房预售许可证开始至预售许可证范围内商品房全部建设完成并取得现房销售备案后止。
房开企业在使用商品房预售资金前，应当向住建部门提交预售项目用款计划。用款计划应当结合工程造价、预售房价款总额、自身资金状况、融资能力等因素制定。房开企业应当以用款计划为依据使用预售资金，并主动接受住建部门、监管银行和贷款银行的监督。
监管账户内的重点监管额度应当专款专用，必须用于项目建设必需的建筑材料、设备和施工进度款等相关支出，保障项目工程建设。满足项目后续建设所需资金为重点监管额度，其余部分为非重点监管额度。重点监管额度按照工程建设进度予以拨付。首次拨付节点不得早于地下结构完成，房开企业通过自有资金已支付的工程款项,可通过报账方式予以拨付。超出重点监管资金的部分由监管银行履行监管责任,房 开企业可直接向监管银行申请提取使用。
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七、 南京丨城市更新办法征求意见，因地制宜采用多种安置方式
【内容摘要】2022年9月21日，南京市城乡建设委员会发布《南京市城市更新办法（试行）》，（以下简称“《办法》”）向社会公开征求意见。《办法》主要从以下方面予以规定：
更新类型与内容方面：城市更新项目应重点消除既有建筑、设施、管线安全隐患，加强城市基础设施建设、公共服务设施设置、历史文化保护，有条件的可适度超前布局“新基建”，提升城市建设管理数字化智慧化水平。项目类型分为居住类、生产类、公共类及综合类。
在《办法》中，项目实施方案编制应当依据更新单元策划和建设计划，优先保障公共利益，科学统筹各类要素资源、相关权利主体，内容包括建设工程设计方案（含规划方案）、安置补偿方案、资金平衡方案、资产盘活方案等。涉及详细规划调整的，项目实施方案作为详细规划调整的必要性、可行性论证材料。重点单元内的项目实施方案由市领导小组办公室组织审核后报市领导小组批准实施；一般单元内的项目实施方案由区领导小组批准实施，并报市领导小组办公室备案。
《办法》提倡分类审慎处置既有建筑，防止大拆大建。除违法建筑和经专业机构鉴定为危房且无修缮保留价值的建筑外，不得大规模、成片集中拆除现状建筑。对拟拆除的建筑，应按照相关规定，加强评估论证，公开征求意见，严格履行报批程序。除增建必要的公共服务设施外，不大规模新增老城区建设规模。
腾迁政策方面：按照“自愿参与、民主协商，等价交换、超值付费”原则，因地制宜采用就地、就近、异地、货币等多种安置方式，改善居住条件，保持邻里关系和社会结构。危破老旧住宅片区更新中，采取协议搬迁方式归集体产权的，物业权利人签约率达到95%以上，为促进国民经济发展和维护社会公共利益，可由区人民政府对未签约部分房屋作出征收决定。在征收实施过程中，物业权利人申请协议搬迁并签约的，可终止对该物业权利人房屋的征收程序。
涉及补缴土地出让金的，应当在土地价格市场评估时，综合考虑土地取得成本、公共要素贡献度等因素，确定土地出让金。居住类更新项目出让金测算时可以净地价减去拆迁费用、安置补偿费用、代建公共服务设施费用等成本。
资金政策方面：城市更新实行“按区平衡”。经费来源包括：更新项目范围内土地、房屋权属人自筹的改造经费；实施主体投入的更新改造资金；政府指定的国有平台参与更新项目增加部分面积销售及开发收益；按规定可使用的住宅专项维修资金和住房公积金；相关部门争取到的国家及省老旧小区改造、棚户区改造等专项资金；居住类更新地块范围内土地出让金市级刚性计提城市发展专项部分；市、区财政安排的城市更新改造资金；更新地块需配建学校、社区服务中心等公共配套设施以及涉及文保建筑和历史建筑申请到的国家、省、市专项资金等。
另外，鼓励采取股权融资、社会与政府资本合作（PPP）、基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）等多种方式，吸引金融机构资金、市场主体投资，探索设立城市更新专项基金；鼓励积极利用国家政策性金融和市场金融对城市更新的支持政策筹集资金，探索信贷金融新产品等。
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八、西安丨拟建设150个产业园区基地，政府债券优先用于保障性安居工程
【内容摘要】2022年9月21日，西安市政府印发《西安市“十四五”公共服务体系建设规划》（以下简称“《建设规划》”）。从人口发展、公共教育、就业创业、社会服务、医疗卫生、文化建设、国民休闲、住房保障、全民健身、社区服务等领域对全市公共服务体系建设做出了规划。
《建设规划》提出，要创建150个文化产业园区基地：建设10家文明实践中心，构建“三馆一站一中心”公共文化服务体系。加快44个文化产业项目建设，创建150个文化产业园区基地，加快推进汉长安城汉文化传播展示中心项目、小雁塔历史文化片区综合改造项目及西大名片工程、民族创意空间等项目，培育新兴业态，发展动漫游戏文化产业。
政府债券优先用于保障性安居工程：鼓励利用符合条件的企事业单位自有土地建设保障性住房，农用地转用计划指标优先保证保障性住房用地需求。完善财税支持政策。可按照不低于3%的土地出让成交价款筹集保障性住房建设资金。政府债券优先用于保障性安居工程。住房公积金增值收益扣除贷款风险准备金和管理费用后全部用于公共租赁住房建设。
组建国有住房租赁企业，扶持发展多种所有制住房租赁企业，培育一批专业化、规模化市场供应主体，完善市场竞争机制，推动住房租赁市场高质量发展。支持符合条件的企业发行债券融资，促进保障性安居工程建设。
鼓励开发性、政策性金融机构加大对棚户区改造项目的信贷支持力度。鼓励商业银行开发适合住房租赁业务发展需要的信贷产品。
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? 资讯观察 ?
一、海航基础因信息披露违法违规，被证监会予以行政处罚
【内容摘要】2022年9月22日，海南机场设施股份有限公司（原海航基础设施投资集团股份有限公司，证券代码：600515，以下简称“公司”）发布公告称，公司于2022年9月22日收到证监会《行政处罚决定书》（〔2022〕51号），证监会决定对公司及时任董事长等人员予以警告，并罚款合计550万元。违法事实如下：
海航集团有限公司（以下简称“海航集团”）通过“海航集团-事业部/产业集团-单体公司”三层管理结构实际管理下属公司。在财务上施行全集团一体化、垂直化、三层式控制及管理；在资金上施行现金流一体化管理，资金由海航集团统一调拨。公司属于“单体公司”，在财务资金管控方面缺乏独立性，其与相关关联方的资金往来、签署对外担保合同等，均在海航集团组织及操控下完成。由此导致公司未按规定披露非经营性关联交易和关联担保，具体包括：
一、未按规定披露非经营性关联交易。2018年至2020年期间，公司通过资金拆借、为关联方存单质押担保被银行划扣、融资被关联方使用、应收款项被关联方代收、以房产抵偿关联方负债、为关联方兑付理财等6种形式，与海航集团等多家关联公司发生非经营性关联交易，构成资金占用。根据《中华人民共和国证券法》等法律法规规定，公司应及时披露关联交易情况并在涉案半年度报告、年度报告中披露非经营性占用资金事项，而实际上未披露。
二、未按规定披露关联担保。2018年至2020年，公司未及时披露40笔关联担保，累计金额达186.16亿元。根据《中华人民共和国证券法》等法律法规规定，公司应在发生相关关联担保后及时披露，并在涉案半年度报告、年度报告中披露担保情况，而实际上未披露。
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二、华夏幸福丨公布债务逾期、债务重组、诉讼仲裁等事项进展
【内容摘要】2022年9月17日，华夏幸福基业股份有限公司（证券代码：600340，以下简称“华夏幸福”）发布《关于债务逾期、债务重组进展等事项的公告》，主要内容如下：
一、部分债务未能如期偿还相关情况。自2022年8月1日至2022年8月31日，华夏幸福及子公司新增未能如期偿还银行贷款、信托贷款等形式的债务金额112.9亿元，累计未能如期偿还债务金额合计576.48亿元（均不含利息）。
二、《债务重组计划》相关进展情况。截至2022年8月31日，《债务重组计划》中2,192亿元金融债务中已签约实现债务重组的金额累计为1,203.15亿元，相应减免债务利息、豁免罚息金额共计107.70亿元。华夏幸福对已签署《债务重组协议》中适用“兑、抵、接”清偿方式的相关债权人已启动两批现金兑付安排，合计将兑付金额为19.16亿元。
三、《补充方案》主要内容。在《债务重组计划》基础上，拟增加偿债资源和选择权，特制订《补充方案》，主要内容包括：（一）新增资源情况。搭建以物业服务、选址服务、园区运营服务为核心的“幸福精选”平台，以此作为新增偿债资源实施以股抵债，实施比例及最终清偿债权金额等将根据债权人选择情况最终确定。（二）新增资源清偿选择权。《债务重组计划》中“展”、“兑抵接”类全部金融债务债权人均同等享有偿债资源选择权。（“展”类债权人可在持有的全部债权金额范围内，以债权本金金额 10%的整数倍实施以股抵债；“兑抵接”类债权人因“兑”及“抵”已妥善安排清偿资源，则仅以其“接”部分对应债权为限，以债权本金金额 10%的整数倍实施以股抵债，亦可选择将“接”部分全部选择以股抵债）在选择期内（2022年9月16日至2023年3月31日）债权人可通过与公司签署《债务重组协议》及《补充协议》等方式进行选择，未选择“幸福精选”平台股权的债权人仍按《债务重组计划》原定方式进行清偿。（三）“幸福精选”平台股权的退出路径。包括但不限于“幸福精选”平台在资本市场独立上市、将“幸福精选”平台股权以现金方式出售等方式协助债权人实现股权的退出。（四）“幸福精选”平台股权的实施风险及其他。《补充方案》涉及华夏幸福下属公司股权结构变更，且最终调整方式及比例需结合债权人选择的情况确定，需履行必要的审批程序，事实情况存在不确定性。
四、诉讼、仲裁相关情况。新增诉讼、仲裁案件涉案金额合计为 13.33 亿元，案件尚待审理，华夏幸福表示尚无法判断对公司本期利润或以后期间利润的影响。
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三、首钢集团出售7.28亿股首程控股股份予北京国管
【内容摘要】2022年9月15日，首程控股有限公司（证券代码：00697.HK，以下简称“首程控股”）发布《有关买卖本公司股份之内幕消息》，主要内容如下：
首钢集团有限公司通过直接和间接方式合计持有首程控股34.96%股权。其中，首钢集团有限公司的间接附属公司China Gate Investments Limited（以下简称“China Gate”）持有1,627,085,588股首程控股普通股股份，占首程控股已发行股份22.35%。China Gate已与北京国管中心投资控股有限公司[北京市国资委全资持有的北京国有资本运营管理有限公司（以下简称“北京国管”）的全资子公司，以下简称“国管控股”]签订买卖协议，China Gate拟向国管控股出售首程控股728,035,520股股份，占首程控股已发行股份总数约10%。交易完成后，China Gate持有首程控股的股权比例将下降至约12.35%股权，首钢集团通过直接和间接方式合计持有首程控股的股权比例将下降至约24.96%股权。
北京国管是以国有资本运营和股权管理为重点，以国有资本证券化和价值最大化为目标的国有资本运营公司。首程控股是专注于出行和基础设施不动产的投资管理与科技服务领域的企业，其表示，引进北京国管作为战略合作者，与其发展主营业务（停车出行及基础设施不动产基金业务）的需求相契合，有利于通过产融结合，提升资产价值，推进公司业务持续发展。
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四、富力集团与招商蛇口、中信证券及中国华融签署合作框架协议
【内容摘要】2022年9月13日，广州富力地产股份有限公司（证券代码：02777，以下简称“富力地产”）与招商局蛇口工业区控股股份有限公司（证券代码：001979，以下简称“招商蛇口”）、中信证券股份有限公司（证券代码：600030，以下简称“中信证券”）及中国华融资产管理股份有限公司（证券代码：02799，以下简称“中国华融”）签署合作框架协议。
公告披露，各方将充分发挥各自的优势，共同创建适宜的合作模式和合作机制，以富力地产位于大湾区的城市更新储备资源为基础，进行全面的梳理研究，推动合作事宜。各方将优先围绕已选定项目探讨合作模式和路径，并适时探讨已选定项目外的其他富力集团所持资产的合作可能性。通过有限合伙、基金、财产权信托等形式围绕富力集团的城市更新项目进行深入合作，各方拟以不限于现金、债权收益权、债权、股权等出资方式按照相应的比例组成合作主体。合作规模根据具体项目情况，由各方另行协商确定。
富力地产表示此次合作将打造“央企+民企”的合作典范，助力富力地产开拓融资新渠道。
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天元点评：
2022年8月，富力地产宣布与招商蛇口的子公司签署战略合作框架协议。现富力地产、招商蛇口与中信证券、中国华融签署合作框架协议，中信证券将作为财务顾问进行债权梳理，中国华融作为五家全国性资产管理公司（AMC）之一，可作为资金提供方为项目注入部分资金。基于保交付、稳民生的诉求，国资+AMC组合“纾困”出险房企，成为解决行业困局的重要方式。对于富力地产而言，此次合作有利于解决保交楼、协助化解流动性等问题；对于其他合作方而言，它们将在这场合作中作为咨询、中介、资金提供方等角色，在为富力化解困境的同时也能为自身带来新的业务收入。
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五、建业系上市公司接连回购股票，涉及资金超10亿港元
【内容摘要】2022年9月15日，建业地产股份有限公司（证券代码：00832.HK，以下简称“建业地产”）发布《自愿性公告进行场内股份回购之意向》，载明建业地产计划回购2.96亿股股份，占已发行股份总数的10%。
自2021年年末以来，建业系旗下多个上市平台接连宣布大额回购计划。2021年11月30日，中原建业有限公司（证券代码：09982.HK）宣布计划于公开市场回购不多于约3.3亿股股份；2022年9月5日，建业新生活有限公司（证券代码：09983）宣布于公开市场回购不多于1.269亿股股份；2022年9月13日，筑友智造科技集团有限公司（证券代码：00726）宣布回购不多于约3.1亿股股份。以公告发布前30个交易日的平均价计算，上述4轮回购涉及资金超过10亿港元。
建业新生活管理层表示：“回购股份是因为觉得公司股价被低估，且公司对未来发展有信心。”股票回购注销后，上市公司流通股本减少，每股净资产将相应提高，因此回购股票也通常被认为属于稳定股价及市值的方式之一。
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六、华润万象生活10.4亿收购祥生物业公司，获在管面积逾2350万平方米
【内容摘要】2022年9月28日，华润万象生活有限公司（证券代码：01209.hk）发布公告称，其全资附属公司创润发展有限公司（以下简称“买方”），与Shinsun Lifestyle Services Hong Kong Limited及Goldenfinger Hong Kong Limited（均为于香港注册成立的有限公司，以下分别简称“卖方1”及“卖方2”，统称“卖方”）签订股权转让协议，买方收购卖方1持有的诸暨祥笙物业服务有限公司（以下简称“诸暨祥笙”）全部股权及接受卖方1或其关联方的拟转移债务，收购卖方2持有的浙江祥生物业服务有限公司（由诸暨祥笙及卖方2分别持有98%及2%股权，以下简称“浙江祥生”，诸暨祥笙、浙江祥生及浙江祥生的附属公司、分公司统称为“目标公司”）2%股权。收购完成后，目标公司将成为华润万象生活有限公司的间接全资附属公司。
根据公告，股权转让对价待最终协定，暂定为人民币10.3673亿元，最终对价将扣除拟转移债务2.0673亿元，买方最终支付现金不高于8.3亿元。付款计划如下：1、先决条件达成或豁免之日起三个营业日内，买方支付第一期对价至共管账户，第一期对价为总对价的66.83%，扣除拟转移债务2.0673亿元及所有相关扣款，暂定为4.8612亿元，对应在管面积的基础物业管理服务及业主增值服务业务对应的价值；2、条件达成或豁免后，订约双方应于七个营业日内正式执行付款指示，其后所有在共管账户的金额应拨入卖方指定的境外账户；3、以下条件达成后，买方支付剩余对价，剩余对价为总对价的33.17%，暂定为3.4388亿元，对应合约面积、在途面积的基础物业服务业务、非业主增值服务业务、业主增值服务业务和车位销售代理业务对应的价值：（1）相应项目物业服务协议已向有关部门完成备案，物业服务协议价格已向有关部门完成备案或得到批准；（2）相应项目的建设工程竣工验收合格，已向规划、消防、环保等部门备案或获批准；（3）在途及合约项目的交付面积及基础物业服务费不低于双方约定；（4）相应项目的相关开发商已委托目标公司提供非业主增值服务并签署执行相关协议。
据公告显示，诸暨祥笙、浙江祥生于浙江省、安徽省及江苏省等多个地区分别拥有物业服务项目，在管面积、合约面积，及在途面积分别逾2350万、1480万、110万平方米。
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? 司法实践 ?
案例一丨合作投资开发案件中，投资人参照民间借贷相关规定一并主张违约金和投资款资金占用利息，法院未予支持
基本事实：
2013年12月28日，A公司与B公司签订《合作开发协议书》，约定：项目总投资9500万元，其中甲方投资5225万元，占总投资的55%；乙方投入资金和现有土地使用权作价款，共计4275万元，占总投资额的45%；B公司须在2014年7月30日前取得项目新国土证并办理完毕“五通一平”等手续；任意一方违约的，须赔偿守约方7500万违约金。B公司未在约定时间内完成合同义务，此后，双方协商就新国土证办理及“五通一平”完成的时间进行多次变更，最终于2018年12月27签署了《补充协议》，约定：A公司前期已经投入的4928.21万元资金作为项目公司C公司的股权转让款，同时A公司再向B公司提供3500万元，其中2,842.2万元为借款（未约定借款利息），657.8万元为C公司股权转让款；B公司应于2019年2月28日之前办得新国土证等。
A公司如约支出案涉股转款、借款本金共计84,379,038.99元。但由于B公司自身原因导致案涉土地被查封，一直未办得新国土证，A公司起诉要求解除《合作开发协议书》和《补充协议》，并要求B公司返还投资款及借款本金，并支付违约金7,500万及资金占用利息。
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裁判要求：
最高法再审认为：
第一、关于合作协议是否应当解除。A公司已按照协议约定投入资金，B公司至今未能完成案涉土地的新国土证办理等工作。案涉土地的规划调整及新国土权证的办理，系实现双方合资、合作开发协议的基础，B公司因自身原因导致案涉土地被查封，违约行为已经达到影响合同目实现的程度，属于根本性违约，A公司有权主张解除合作协议。
第二，关于A公司要求B公司归还投资款及支付7,680万元违约金（为《合作开发协议书》、《补充协议》及其他协议约定的违约金总额）。首先，因B公司的违约行为导致合同目的无法实现，A公司有权要求B公司返还案涉投资款、借款本金等共计84,379,038.99元。其次，根据双方在协议中对案涉项目收益的预判，项目毛利润约为29%；而按照合同约定的总计7680万元违约金计算，A公司投入本金的收益率超过90%。结合本案合同性质、履行情况、预期利益以及B公司根本违约等因素，法院酌定B公司应向A公司支付违约金2,000万元。
第三，关于A公司要求B公司支付资金占用利息。本案系投资合作纠纷，双方应当本着共担风险、共享利益的原则，共同进行案涉项目的合作开发，对于投资风险或资金占用的损失亦属合作双方能够预见的损失。投资合作与借款有所区别，投入资金系把投资人的资金置于市场配置中，以其投资的项目实现的投资利益作为收益；而借款的目的不仅要收回借款本金，还要以合法的利息作为收益，二者有本质不同，投资合作人不能参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第三十条的规定一并主张违约金和投资款资金占用利息。本案二审法院通过违约金的方式，在合理的范围内保护A公司作为守约方的投资利益，已经弥补了其投资的实际损失。二审法院关于B公司对A公司承担的2000万元违约金已足够覆盖投资款部分的资金占用利息，对资金占用利息的主张不再予以支持的判令并无不当。此外，法院支持了A公司要求B公司支付2842.2万元借款的资金占用利息的主张，该部分利息应从合同解除之日起（案涉合同解除之日为A公司一审起诉之日即2020年3月25日）按照按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准计算。
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典型意义：
1.关于违约金是否过高的判断，一般应以违约行为给守约方造成的实际损失为基础进行判断。法院将结合合同性质、履行情况、预期利益以及双方违约等因素，综合判断违约金数额。
2.房地产项目投资合作与借款有所区别，投入资金系把投资人的资金置于市场配置中，以其投资的项目实现的投资利益作为收益；而借款的目的不仅要收回借款本金，还要以合法的利息作为收益，二者有本质不同。投资合作人不能参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第三十条的规定一并主张违约金和投资款资金占用利息。
（案例原文：（2021）最高法民申2323号）
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案例二丨建设工程质量索赔的诉讼时效自知道或者应该知道建设工程存在质量问题之日起算，超过该等时效的法院未予支持
基本事实：
2006年2月20日，A公司和B公司签订《建设工程施工合同》，约定该工程采光板采用甲品牌阳光板。其后B公司将该工程中的阳光板安装工程分包给C公司施工。
2008年，C公司起诉B公司支付欠付工程款，2009年3月，B公司对该案提起反诉，但最终因未缴纳反诉费用，法院未予审理。
2008年4月，B公司起诉A公司支付工程款，A公司反诉要求B公司支付因采光板质量不合格造成的采光窗材料等费用。
2014年1月，B公司起诉主张C公司未按照合同约定安装甲品牌阳光板，应承担违约责任。
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裁判要点：
一审、二审法院判定：关于B公司的起诉是否超过诉讼时效问题。二审法院河南省高级人民法院认为：因C公司使用的阳光板是否符合合同约定，B公司就分包部分应承担的违约责任等问题须待B公司与A公司建设工程合同纠纷一案的判决结果予以确定，因此，B公司于该案终审判决作出之后提起本案诉讼，未超过诉讼时效。
最高人民法院再审判定：首先，诉讼时效起算点为B公司知道C安装的阳光板品牌不是甲品牌的时间。根据查明的事实，B公司于2009年3月20日提出反诉，后因B公司未缴纳诉讼费，吉林省长春市二道区人民法院未予审理。因B公司提起反诉造成诉讼时效中断，应重新计算。但B公司直至2014年1月13日才再次向河南省郑州市中级人民法院起诉，已经超过了二年诉讼时效。（天元注：自《民法总则》实施后，诉讼时效已变更为三年）
其次，B公司和A公司之间的建设工程施工合同纠纷案，与B公司和C公司之间的建设工程施工合同纠纷案是两个独立的民事诉讼。它们是基于两个独立的合同关系而发生的争议。按照合同相对性原理，只有合同当事人向合同相对人承担民事责任。B公司在与A公司的诉讼案件中是否承担违约责任，不是C公司在本案中承担违约责任的前提与基础。
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典型意义：
总包方向分包方主张建设工程质量索赔的诉讼时效应自总包方知道或者应该知道建设工程存在质量问题之日起算，且与业主和总包方之间的诉讼案件判决结果无关。
（案例原文：（2018）最高法民再152号）
点击标题获取政策全文
一、央行：大力发展直接融资 构建多层次债券市场体系.pdf
二、国家税务总局关于支持居民换购住房个人所得税政策有关征管事项的公告.pdf
三、北京市住房和城乡建设委员会北京市规划和自然资源委员会关于试行存量房交易“连环单”业务 并行办理的通知.pdf
四、“十四五”城乡社区服务体系建设规划印发，到2025年，本市城乡社区服务智慧网络将基本建成 鼓励社会力量开展社区托育养老服务_北京要闻_北京市人民代表大会常务委员会.pdf
五、《房管局关于征求＜武汉市新建商品房预售资金监管办法（征求意见稿）＞意见的公告》.docx
六、《贵阳市商品房预售资金监督管理操作规程》（暂行）（筑建通〔2022〕253号）.pdf
七、《南京市城市更新办法（试行）》（征求意见稿）.doc
八、《西安市“十四五”公共服务体系建设规划》印发.pdf
天元房地产法律服务
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