法律法规及政策   
一、央行、银保监会丨做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作
二、证监会丨在房地产企业股权融资方面调整优化5项措施
三、央行丨12月5日下调金融机构存款准备金率0.25个百分点
四、央行丨进一步便利境外机构在境内债券市场融资
五、北京丨2023年3月1日起实施《北京城市更新条例》
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一、中国恒大以75.43亿元出售深圳市南山区商业地块以偿债
二、苏州市政府与中建集团签署深化战略合作协议
三、嘉利国际拟分拆嘉创地产于港交所上市
四、招商局置地以4.08亿元出售佛山商业项目51%股权予合作方
五、中国交建与中交集团等出资组建中交物业集团，注册资本3亿元
  司法实践   
案例丨业主向供电企业申请在其停车位安装电动汽车充电桩时，物业服务提供人应当根据相关行政法律规范及合同的概括约定予以协助
法律法规及政策
一、央行、银保监会丨做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作
【内容摘要】2022年11月23日，中国人民银行、中国银行保险监督管理委员会发布《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》，具体内容包括保持房地产融资平稳有序、积极做好“保交楼”金融服务、积极配合做好受困房地产企业风险处置、阶段性调整部分金融管理政策、加大住房租赁金融支持力度等五个方面十六条措施，具体如下：
一、保持房地产融资平稳有序
（一）稳定房地产开发贷款投放。对国有、民营等各类房地产企业一视同仁。鼓励金融机构重点支持治理完善、聚焦主业、资质良好的房地产企业稳健发展。
（二）支持个人住房贷款合理需求。支持各地在全国政策基础上，因城施策实施好差别化住房信贷政策。
（三）稳定建筑企业信贷投放。鼓励金融机构在风险可控、商业可持续基础上，优化建筑企业信贷服务，提供必要的贷款支持，保持建筑企业融资连续稳定。
（四）支持开发贷款、信托贷款等存量融资合理展期。对于房地产企业开发贷款、信托贷款等存量融资，在保证债权安全的前提下，鼓励金融机构与房地产企业基于商业性原则自主协商，积极通过存量贷款展期、调整还款安排等方式予以支持，促进项目完工交付。自本通知印发之日起，未来半年内到期的，可以允许超出原规定多展期1年，可不调整贷款分类，报送征信系统的贷款分类与之保持一致。
（五）保持债券融资基本稳定。支持优质房地产企业发行债券融资。推动专业信用增进机构为财务总体健康、面临短期困难的房地产企业债券发行提供增信支持。
（六）保持信托等资管产品融资稳定。鼓励信托等资管产品支持房地产合理融资需求。鼓励信托公司等金融机构加快业务转型，在严格落实资管产品监管要求、做好风险防控的基础上，按市场化、法治化原则支持房地产企业和项目的合理融资需求，依法合规为房地产企业项目并购、商业养老地产、租赁住房建设等提供金融支持。
二、积极做好“保交楼”金融服务
（七）支持开发性政策性银行提供“保交楼”专项借款。支持国家开发银行、农业发展银行按照有关政策安排和要求，依法合规、高效有序地向经复核备案的借款主体发放“保交楼”专项借款，封闭运行、专款专用，专项用于支持已售逾期难交付住宅项目加快建设交付。
（八）鼓励金融机构提供配套融资支持。在专项借款支持项目明确债权债务安排、专项借款和新增配套融资司法保障后，鼓励金融机构特别是项目个人住房贷款的主融资商业银行或其牵头组建的银团，按照市场化、法治化原则，为专项借款支持项目提供新增配套融资支持，推动化解未交楼个人住房贷款风险。
三、积极配合做好受困房地产企业风险处置
（九）做好房地产项目并购金融支持。鼓励商业银行稳妥有序开展房地产项目并购贷款业务，重点支持优质房地产企业兼并收购受困房地产企业项目。鼓励金融资产管理公司、地方资产管理公司（以下统称资产管理公司）发挥在不良资产处置、风险管理等方面的经验和能力，与地方政府、商业银行、房地产企业等共同协商风险化解模式，推动加快资产处置。
（十）积极探索市场化支持方式。对于部分已进入司法重整的项目，金融机构可按自主决策、自担风险、自负盈亏原则，一企一策协助推进项目复工交付。
四、依法保障住房金融消费者合法权益，包括鼓励依法自主协商延期还本付息、切实保护延期贷款的个人征信权益两个方面。
五、阶段性调整部分金融管理政策，包括延长房地产贷款集中度管理政策过渡期安排。对于受疫情等客观原因影响不能如期满足房地产贷款集中度管理要求的银行业金融机构，人民银行、银保监会或人民银行分支机构、银保监会派出机构根据房地产贷款集中度管理有关规定，基于实际情况并经客观评估，合理延长其过渡期。以及阶段性优化房地产项目并购融资政策两个方面。
六、加大住房租赁金融支持力度
优化住房租赁信贷服务。引导金融机构重点加大对独立法人运营、业务边界清晰、具备房地产专业投资和管理能力的自持物业型住房租赁企业的信贷支持。
拓宽住房租赁市场多元化融资渠道。支持住房租赁企业发行信用债券和担保债券等直接融资产品，专项用于租赁住房建设和经营。鼓励商业银行发行支持住房租赁金融债券，筹集资金用于增加住房租赁开发建设贷款和经营性贷款投放。稳步推进房地产投资信托基金（REITs）试点。
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二、证监会丨在房地产企业股权融资方面调整优化5项措施   
【内容摘要】2022年11月28日，中国证券监督管理委员会新闻发言人日前就资本市场支持房地产市场平稳健康发展答记者问时指出，证监会决定在房地产企业股权融资方面调整优化5项措施，并自即日起施行。主要涉及以下五个方面：
一是恢复上市房企和涉房上市公司再融资。证监会将恢复上市房企和涉房上市公司再融资。允许上市房企非公开方式再融资，引导募集资金用于政策支持的房地产业务，包括与“保交楼、保民生”相关的房地产项目，经济适用房、棚户区改造或旧城改造拆迁安置住房建设，以及符合上市公司再融资政策要求的补充流动资金、偿还债务等。允许其他涉房上市公司再融资，要求再融资募集资金投向主业。
二是恢复涉房上市公司并购重组及配套融资。允许符合条件的房地产企业实施重组上市，重组对象须为房地产行业上市公司。允许房地产行业上市公司发行股份或支付现金购买涉房资产；发行股份购买资产时，可以募集配套资金；募集资金用于存量涉房项目和支付交易对价、补充流动资金、偿还债务等，不能用于拿地拍地、开发新楼盘等。
对于建筑等与房地产紧密相关行业的上市公司，参照房地产行业上市公司政策执行，支持“同行业、上下游”整合。
三是调整完善房地产企业境外市场上市政策。与境内A股政策保持一致，恢复以房地产为主业的H股上市公司再融资；恢复主业非房地产业务的其他涉房H股上市公司再融资。
四是进一步发挥REITs盘活房企存量资产作用。会同有关方面加大工作力度，推动保障性租赁住房REITs常态化发行，努力打造REITs市场的“保租房板块”。鼓励优质房地产企业依托符合条件的仓储物流、产业园区等资产发行基础设施REITs，或作为已上市基础设施REITs的扩募资产。
五是积极发挥私募股权投资基金作用。开展不动产私募投资基金试点，允许符合条件的私募股权基金管理人设立不动产私募投资基金，引入机构资金，投资存量住宅地产、商业地产、基础设施，促进房地产企业盘活经营性不动产并探索新的发展模式。
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三、   央行丨12月5日下调金融机构存款准备金率0.25个百分点
【内容摘要】2022年11月25日，中国人民银行发布公告称，决定于2022年12月5日下调金融机构存款准备金率0.25个百分点（不含已执行5%存款准备金率的金融机构）。本次下调后，金融机构加权平均存款准备金率约为7.8%。
关于此次降准的目的，央行表示，一是保持流动性合理充裕，保持货币信贷总量合理增长，落实稳经济一揽子政策措施，加大对实体经济的支持力度，支持经济质的有效提升和量的合理增长。
二是优化金融机构资金结构，增加金融机构长期稳定资金来源，增强金融机构资金配置能力，支持受疫情严重影响行业和中小微企业。
三是此次降准降低金融机构资金成本每年约56亿元，通过金融机构传导可促进降低实体经济综合融资成本。
此次降准共计释放长期资金约5000亿元。此次降准为全面降准，除已执行5%存款准备金率的部分法人金融机构外，对其他金融机构普遍下调存款准备金率0.25个百分点。
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四、央行丨进一步便利境外机构在境内债券市场融资
【内容摘要】2022年12月2日中国人民银行、国家外汇管理局近日联合发布《中国人民银行国家外汇管理局关于境外机构境内发行债券资金管理有关事宜的通知》（以下简称“《通知》”），完善境外机构境内发行债券资金管理要求，进一步便利境外机构在境内债券市场融资。《通知》主要内容包括：
一是统一银行间和交易所市场熊猫债资金登记、账户开立、资金汇兑及使用、统计监测等管理规则。
二是规范登记及账户开立流程，熊猫债发行前在银行办理登记，允许分期发行中首期登记开户、后续发行后逐次报送发行信息，并可共用一个发债专户。
三是完善熊猫债外汇风险管理，境外机构可与境内金融机构开展外汇衍生品交易管理汇率风险。
四是明确发债募集资金可留存境内，也可汇往境外使用。
《通知》将自2023年1月1日起施行。
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五、   北京丨2023年3月1日起实施《北京城市更新条例》
【内容摘要】2022年11月25日，北京市十五届人大常委会第四十五次会议表决通过《北京市城市更新条例》（以下简称“《条例》”），《条例》将从2023年3月1日起实施。主要涉及城市更新规划、更新主体、更新实施、更新保障、监督管理等方面。
适用范围和基本要求上，《条例》明确本市城市更新包括居住类、产业类、设施类、公共空间类、区域综合类等5大类、12项更新内容，不包括土地一级开发、商品住宅开发等项目；明确实行“留改拆”并举，以保留利用提升为主等基本原则；明确先治理后更新、补齐城市功能短板、加强既有建筑安全管理、严格城市风貌管控等9项基本要求。
实施要求和实施程序上，《条例》针对居住类、产业类、设施类、公共空间类、区域综合类等更新项目特点，《条例》分类明确了实施要求，并提出相应支持政策；明确建立市区两级项目库，实行常态申报和动态调整机制；规定实施方案编制和审查程序要求；优化招投标、并联办理、审批标准、消防安全管理和经营许可等项目审批手续。
更新保障上，《条例》规定了一系列激励保障措施，包括：建筑规模激励、用途转换和兼容使用、国有建设用地配置方式、五年过渡期、弹性年期供应与土地续期、未登记建筑物手续办理、利用地上地下空间补建公共服务设施等制度，并明确了政府财政资金、税收、金融等方面的支持政策。
监督管理上，《条例》明确决策机关在城市更新工作中应当依法履行重大行政决策程序；要求市级加强监督指导，区级进行全过程监管；明确任何单位和个人有权投诉举报，政府应当及时核实处理。
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一、中国恒大以75.43亿元出售深圳市南山区商业地块以偿债
【内容摘要】2022年11月28日，中国恒大集团（证券代码：03333.HK，以下简称“中国恒大”）发布《主要交易-出售深圳商业地》（以下简称“公告”），载明恒大集团有限公司在经评估并在深圳交易集团有限公司（深圳公共资源交易中心）经公开竞投方式厘定后，与深圳市安和一号房地产开发有限公司（以下简称“受让方”）签订土地使用权转让合同，以人民币7,543,203,600元的对价出售位于深圳市南山区的T208-0054宗商业地块予受让方。
公告载明，该地块面积为10,376.82平方米，用于商业服务发展，可建总面积不超过289,200平方米。中国恒大于2017年以55.52亿元竞得该地块，拟打造恒大深圳湾超级总部基地项目，自从中国恒大陷入债务危机，该项目自2021年9月停工，基坑桩基础已完成，基底承台和坑中坑尚未完成，2020及2021年度该地块未产生任何租金收入。基于该等背景，中国恒大选择按现状出售，该地块经审计的资产净值约为72.85亿元，出售该地块将导致中国恒大亏损约人民币1.63亿元。
该地块处于抵押状态，在转让对价付清后三个工作日内，中国恒大负责完成解押手续，并在此后三个工作日内申请办理土地的转移登记手续，手续办理完毕后，深圳公共资源交易中心将全部转让对价划予中国恒大，用于缴纳相关税费、偿还该地块的相关债务，包括该地块欠付的全部工程款及对抵押权人的债务。
根据公开渠道查询结果，受让方深圳市安和一号房地产开发有限公司的股权由兴业国际信托有限公司（以下简称“兴业信托”）、深圳安居建业投资运营有限公司（深圳市人才安居集团有限公司、深圳市特区建工集团有限公司、深业集团有限公司、万科企业股份有限公司共同出资成立，实际控制人为深圳市国资委，以下简称“深圳安居建业”）等公司间接持有。   
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天元点评：
根据受让方的股权结构，未来该地块的开发建设可能采用“信托出资+纾困平台建设运营管理”的模式，兴业信托将成为项目建设的资金提供方，而深圳安居建业负责开发建设。此前，五矿信托、光大信托等多家信托公司已介入中国恒大在昆明、东莞等地项目，通过投入资金，促进完成保交楼任务。深圳安居建业是为房地产业纾困、化解风险于2022年成立的深圳市属国有房地产平台公司，除该地块外，深圳安居建业已介入恒大岳盟旧改等项目，旨在促进保交楼、保民生、保稳定和防范化解房地产领域风险。
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二、苏州市政府与中建集团签署深化战略合作协议
【内容摘要】根据中国建筑集团有限公司（以下简称“中建集团”）发布的新闻，2022年11月26日，苏州市政府与中建集团签署深化战略合作框架协议，进一步深化全面合作，实现共赢发展。
根据深化战略合作协议，苏州与中建集团将在绿色低碳、生态治理、城市更新、智能建造、城市运营、数字城市、投资建设、央地协同等领域，全面开展实质性、深层次合作。中建集团将把自身全产业链能力与苏州完备的产业体系紧密结合，加快中国建筑双碳产业研究院实体化运作，推进超低能耗建筑和绿色建筑技术研发、光伏发电开发利用等领域合作，并以苏州成为全国首批“智能建造试点城市”为契机，在苏州培育一批具有智能建造系统解决方案能力的配套企业，发展数字设计、智能生产、智能施工、智能运维、建筑产业互联网等新兴产业，推动智能建造产业创新集群发展。同时，中建集团将积极参与苏州在生态治理、城市更新与运营、数字城市等方面的重大项目投资建设。为加快合作落地，苏州相关板块、单位还与中建集团相关子公司签订了项目意向合作协议。
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三、嘉利国际拟分拆嘉创地产于港交所上市
【内容摘要】2022年11月25日，嘉创房地产控股有限公司（以下简称“嘉创地产”）发布招股说明书，拟申请在港交所主板上市。
嘉创地产为嘉利国际控股有限公司（证券代码：01050.HK，以下简称“嘉利国际”）旗下附属公司，嘉利国际已于2022年2月4日向联交所提交《嘉创房地产控股有限公司之建议分拆及于香港联合交易所有限公司主板独立上市》，计划分拆嘉创地产在联交所主板独立上市。嘉利国际业已上市25年，于分拆完成前，嘉利国际主要从事五金塑胶业务；电子制造业务；及房地产业务。
根据招股说明书，嘉创地产为一家精品住宅物业发展商，主要在大湾区的东莞、惠州及佛山迅速发展的住宅市场（如东莞及惠州）开发及销售住宅物业。通过与外部承包商合作，嘉创地产参与住宅物业项目的规划和建设的所有阶段，包括土地收购/土地改造、地盘规划、土地的整理及改善，以及住宅的设计、建设及营销。嘉创地产主要通过公开招标、拍卖或挂牌出售，及收购重建用地并转为住宅开发用地以获取用地，其土地储备约为262,555平方米，包括已竣工物业的可出售整体楼面总面积约131,083平方米；以及持作未来发展的整体楼面总面积131,472平方米。
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四、招商局置地以4.08亿元出售佛山商业项目51%股权予合作方
【内容摘要】2022年11月24日，招商局置地有限公司（证券代码：00978.HK，以下简称“招商局置地”）发布公告称，其间接全资附属公司广州招商房地产有限公司（以下简称“广州招商”）与广东新南达电缆实业有限公司（以下简称“广东新南达”）、佛山市金城速冻食品有限公司（以下简称“佛山金城”）签订产权交易合同，广州招商同意出售，而广东新南达及佛山金城同意以总代价人民币408,031,808元分别收购佛山市凯达城投资发展有限公司（以下简称“目标公司”）36.43%及14.57%，共计51%股权，及销售贷款以及同意支付其各自受让的销售贷款的应计利息（以下简称“出售事项”）。
出售事项完成后，目标公司将不再为招商局置地的附属公司，分别由广东新南达及佛山金城持有71.43%及28.57%股权。
根据公开渠道查询结果，广州招商于2013年7月以6.1亿元收购目标公司51%的股权，当时目标公司拥有佛山市南海区桂城街道A27街区01地块的国有建设用地使用权，用地面积为2.95万㎡，用途为商务金融用地。2022年10月21日，广州招商于重庆产权交易所将出售事项挂牌。根据公告，由于目标公司的价值有所升值，招商局置地董事会认为出售事项为集团提供一个良机，让其可变现自投资目标公司获得的资本收益，并增加集团的营运资金。
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五、中国交建与中交集团等出资组建中交物业集团，注册资本3亿元
【内容摘要】2022年11月29日，中国交通建设股份有限公司（证券代码：601800，以下简称“中国交建”）发布《关于中交物业服务集团组建所涉关联交易的公告》（以下简称“公告”）。
公告载明，为集中内部专业能力和优势资源，实现物业领域更好发展，中国交建与其子公司中交一公局集团有限公司（以下简称“一公局集团”）、子公司中交投资有限公司（以下简称“中交投资”）与股东中国交通建设集团有限公司（以下简称“中交集团”）、中交集团子公司中交房地产集团有限公司（“以下简称中交房地产”）、中交集团子公司中交物业有限公司（以下简称“中交物业”）拟共同出资组建中交物业集团，注册资本3亿元，主营业务包括物业管理；市政设施管理；城市公园管理；游览景区管理；城市绿化管理；酒店管理；餐饮管理；停车场服务；园区管理服务；工程管理服务；企业管理咨询；房地产经纪；房地产咨询；专业保洁、清洗、消毒服务；建筑物清洁服务等。
其中，中交房地产以货币形式出资6680万元，持有股权占比22.3%；中交物业以股权形式出资8620万元，持有股权占比28.7%；中交一公局集团有限公司以“货币+股权”形式出资7200万元，持有股权占比24.0%；中交投资以股权形式出资4500万元，持有股权占比15.0%；中交集团以货币形式出资3000万元，持有股权占比20.0%，各股东于2023年3月31日前完成出资。
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案例丨业主向供电企业申请在其停车位安装电动汽车充电桩时，物业服务提供人应当根据相关行政法律规范及合同的概括约定予以协助

基本事实：
范某系坐落于甲小区xx不动产的所有权人。2019年3月16日，范某与A物业公司签订《停车位物业管理服务协议》，约定了双方的权利和义务、物业服务内容等；该协议第四条约定：本协议中未规定的事宜，遵照国家有关法律、法规和规章执行。案涉停车位的管理费为80元/月•位。
另查明，范某购买新能源汽车后，向供电企业申请在案涉停车位安装充电桩时，被告知申请材料中应当包含小区物业服务企业出具的同意该业主在其停车位安装充电桩的证明；范某遂要求A物业公司出具，被拒绝。
范某向法院起诉，请求法院判令A物业公司于2019年11月14日出具同意安装新能源汽车充电桩证明，以便国家供电局和汽车4S店工作人员能进入车库范某车位进行新能源汽车充电桩的安装。
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裁判要点：
法院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。范某与A物业公司签订有《停车位物业管理服务协议》，双方系物业服务合同关系，在服务内容的确定上，应当以协议为基础，结合诚实信用原则确定。
大力发展电动汽车，对保障能源安全、促进节能减排、防治大气污染等具有重要意义，而充电设施建设，是电动汽车应用推广的重要举措，国家部委、重庆市发布的相关部门规章、行政规章等均要求物业服务企业在充电设施建设时予以配合、提供便利。按照原被告双方签订的《停车位物业管理服务协议》第四条约定，本协议中未规定的事宜，遵照国家有关法律、法规和规章执行。范某申请在其停车位安装充电桩，按供电企业要求，需小区物业服务企业出具证明，该“出具证明”为前述协议第四条规定所涵盖，属于A物业公司的合同义务，其应当履行。
A物业公司辩称，新能源汽车、充电桩存在安全隐患；新能源汽车最为新生事物，其诞生发展之初并不完美，但是社会不应因噎废食，且充电设施建设，是国家重要政策方向，故对其上述辩解意见不予采信。A物业公司辩称，充电桩安装中需使用共有部分；充电桩安装时，因布设电线，需使用共有部分，属于建筑物区分所有权人为提升专有部分使用价值，对共有部分的合理使用，故对其上述辩解意见不予采信。至于A物业公司提出的，破坏承重梁结构及外观等其他辩解意见，均缺乏充分证据证明，且同意业主安装充电桩，并不意味着物业服务企业可以放松、放弃管理，A物业公司仍可在发现侵权等不当行为时，及时行使物业管理权力，予以纠正、制止。
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典型意义：
业主向供电企业申请在其停车位安装电动汽车充电桩时，物业服务提供人应当根据相关行政法律规范及合同的概括约定予以协助。经核验停车位产权、小区输配电设施设备功率与负荷、车库物理结构等，适宜安装电动汽车充电桩的，物业服务提供人应根据需要出具同意或适宜安装的证明。物业服务提供人以物业服务合同未约定或约定不明确为由抗辩的，人民法院不予支持。
（来源：经典案例，（2019）渝0116民初12700号）
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1、中国人民银行 中国银行保险监督管理委员会关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知.pdf
2、证监会新闻发言人就资本市场支持房地产市场平稳健康发展答记者问.pdf
3、中国人民银行决定于2022年12月5日下调金融机构存款准备金率.pdf
4、中国人民银行国家外汇管理局关于境外机构境内发行债券资金管理有关事宜的通知.pdf
5、北京市人大常委会会议闭幕，表决通过城市更新条例等法规.pdf